新闻调查丨“梯”升满意度 老旧小区加装电梯难题如何破局?

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划重点

01老旧小区电梯加装难题困扰众多城市,住建部统计显示,全国约80亿平方米的老旧住宅需要加装电梯,涉及上亿人。

022024年3月1日,《黄石既有住宅加装电梯条例》出台,成为全国首部适用全市国有土地上的既有住宅加装电梯条例。

03由于资金筹措难、意见统一难、施工监管难以及后续维保难等问题,电梯加装过程面临诸多困难。

04为此,黄石市政府出台一系列政策,如专项补贴、绿色通道等,以缓解居民经济压力。

05目前,黄石市去年一年内加装电梯的数量达到了400多部,超过过去十年的总和。

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老旧小区电梯加装难是困扰很多城市的一大难题。据住建部的统计数字,建成于1980年至2000年的老旧住宅约80亿平方米,老旧小区约22万个,百分之七十的城镇老年人口居住的楼房无电梯,需要加装电梯的数量在200万部以上,涉及上亿人。从2018年开始,老旧小区的电梯改造连续7年被写入了《政府工作报告》。一方面百姓加装电梯的需求非常迫切,另一方面,政府在出台了相应的鼓励电梯加装的政策后,一些人又在等靠和观望。
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湖北黄石团城山街道的青龙山社区有几十栋老旧楼房,多数7-9层的老楼都没有加装电梯。而像这样的老楼截止到2023年底,黄石还有3800多栋。2024年3月1日《黄石既有住宅加装电梯条例》出台,这是全国首部适用全市国有土地上的既有住宅加装电梯条例,也是全国第一个地级市对加装电梯进行的立法。
一楼二楼反对加装电梯
同单元意见不一致怎么办?
青龙山社区加装电梯的宣传咨询刚一开始,就有几户居民拿着材料找了过来。来找社区反映问题的居民住在青龙山社区的中法小区。这个小区建于2005年,小区居民多是法院退休职工,还有一些喜欢小区人文环境,在这里购买了二手房的外来者,住户经济条件相对较好,大多不缺加装电梯的资金,但意见的统一是这个小区的一大难题。
《黄石既有住宅加装电梯条例》规定一个单元内,只要有一户有加装电梯的申请,社区就可以启动加装电梯意愿征询,协助有加装电梯意愿的业主开启电梯报装流程。而在这个条例落地的前几年,只有单元内所有住户同意,加装电梯的工作才能启动。电梯立法让黄石老旧小区电梯加装的通道更顺畅了。
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在黄石电梯立法前的2022年,黄石政府曾出台了《城区既有住宅增设电梯的指导意见》,意见规定在政府引导、社区主导、业主主体各方支持的原则下,支持居民成立增设电梯的自治改造委员会,简称自改委。自改委负责统一意见、筹集资金、采购设备、组织竣工验收、委托维护管理,社区协助自改委推进电梯加装工作。
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据悉。反映问题的是中法小区3号楼二单元自改委的几个成员,他们先在单元内对加装电梯进行了意愿征询投票,单元内12户业主共有8户同意,一楼二楼的4户业主反对,反对的住户一是觉得正对自己家窗户的电梯可能会挡光,二是担心电梯修好后会产生噪音。社区针对这些问题进行了多次解释、调解,高层住户也愿意适当给予一些补偿,但一楼二楼业主反对的态度依旧非常坚决,为了不激化矛盾,社区建议2单元自改委暂缓安装电梯。
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多年来,很多地方只要有一户反对,电梯加装就无法启动。按照黄石新颁布的条例,只要单元内有三分之二的业主参与表决,其中的四分之三业主投票同意,而且他们的居住面积在单元面积的三分之二以上,电梯加装就可启动。按照现有条例,在符合法规的前提下,如果因为个别业主的坚决反对,导致电梯无法安装,除了可以进行协商,调解外,业主还可以到法院进行起诉。
居民:强行推进下来也不是不可以,为了加装这件事搞的脸红脖子粗、六亲不认,那真的是没意思了。
《黄石既有住宅电梯加装条例》非常重要的一点就是在新条例中,进一步明确了社区在加装电梯过程中所要承担的引导、组织和化解矛盾的职责。并且以法规的形式予以明确。这让社区在加装电梯的推动过程中处于非常重要的位置,也担负了更多的责任。
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一天,青龙山社区负责电梯加装的工作人员张秋园来到中法小区,想把大家叫到一起再商量商量电梯加装的事。这之前,一楼业主一直拒绝沟通。经过反复做工作,一楼住户终于同意出面和其他业主坐在一起商量商量。尽管大家各自陈述了自己的立场,也对各自的角度表示理解,但最终二单元的业主们还是没能达成共识。
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黄石下陆区建设局 陈法律总是在一点一点进步的,一部法律不可能完善到方方面面都能解决。我们只能一步一步去解决,碰到问题我们去研究,使各方面利益最大化,可以最大程度地保护我们公共的利益。
陈璐,黄石下陆区建设局负责审批电梯报装的专职人员,除了意见难统一外,他还见证了电梯立法前黄石电梯加装过程中政府和百姓曾面对的种种难题。
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2019年,黄石被列入了全国城市更新试点城市,加装电梯成为城市更新和老旧小区改造的重要任务之一,在调研了众多电梯加装实例后,为了提高效率,黄石将电梯加装的审批权下放到了各区住建局。
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陈璐管辖范围内的另一个社区铜花社区有一个单元报装电梯,陈璐所在的区建设局就联合城管,电力等部门到小区联合办公。
从自改委,电梯公司代表居民到区建设局申请加装电梯,提交表格,十个工作日内区建设局就要协同加装电梯相关的职能部门到现场勘验,给予答复。这样的流程设置让黄石的老百姓不必再像过去那样一个一个单位去申请报批了。
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黄石市住建局副局长 程超:我们尽量从帮助老百姓解决问题的角度,出台一系列政策。只有一个部门来受理,由它来牵头,不需要老百姓今天跑住建,明天跑质量监管,后天跑城管。
黄石人大常委会副秘书长、法工委主任 蔡维:既有住宅电梯存在着意见统一难、资金筹措难、建设监管难、后期维护难这四大突出问题。立法就是为了解决问题。
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专项补贴、绿色通道……
多措施缓解居民经济压力
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建成于1990年的供电小区是青龙山社区唯一一个一部电梯都没有的小区,这个小区共有12栋楼,26个单元,383户。这12栋楼多数都是9层,原来一直没启动电梯加装,是因为这个小区楼层高,很多老人要么出去租房,要么搬出去和子女居住,楼房的空置率比较高,所以加装电梯的事一直很难启动。
供电小区、社区网格员 珍爱:难装的一个问题在于,这个楼的格局已经注定了不能平层入户,你即使装了电梯它要上半层或者下半层,住的大部分都是老年人,如果说出的钱太多了,经济上有一定的压力。
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网格员小爱告诉我们,10号楼1单元的电梯加装费用粗算下来会在40万元左右,平摊下来最高层住户的费用要3万多,最低层住户也要九千多块钱。参与电梯加装的户数越少,每家平摊的费用就会越多。今年新条例颁布后,团城山街道提高了加装电梯奖补标准,九层以上的楼房加装一部电梯的奖补资金最高可达到十五万元。社区希望供电小区能借助政府的奖补,打开加装电梯的突破口。
供电小区10号楼1单元共有9层,27户居民,在社区网格员和自改委的努力下,目前有8户居民交了将近14万元的电梯款,离筹款目标还有很大的差距。
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供电小区10号楼一单元的五楼有个特困户,生活几乎不能自理,他自己的生活还需要父亲接济。但因为要经常跑医院,他又是楼里最迫切需要安电梯的那个人。除去各种补贴,如果他想参与电梯加装,初步算下来要交一万六千多的现金,这对他来讲是笔很大的开支。
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为了破解资金筹措难题,黄石由市委市政府牵头,对各单位的奖补政策进行了全面梳理。民政、残联、妇联等只要有补贴政策就全部向加装电梯倾斜,黄石市残联将残疾人参与加装电梯的费用,列入残疾人家庭无障碍改造项目,给予每户6000元补贴。市慈善总会结合村社互补项目,给重点解决老年人出行问题的加装电梯项目一定比例配捐,让老百姓尽最大可能享受到政策的补贴,减轻加装电梯的经济压力。
更为幸运的是供电小区10号楼一单元的这名残疾人业主,除了可以申请残疾人电梯加装补助,他还有公积金账户,社区决定给他开启绿色通道,让他们家先交五千的押金,等电梯装完,残疾人补贴和公积金提取到位后,再把后面的钱一并补齐。
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在市委统筹,住建部门牵头,社区全方位的服务,加上街道、残联、民政等部门的补助和公积金、公共维修基金向电梯加装的全面开放和倾斜下,黄石去年一年内加装电梯的数量就达到了400多部,而2019年的数字仅为4部,去年黄石电梯加装一年的数量超过了过去十年的总和。但加装电梯终归是非常复杂的一项工程,每一部电梯的加装都会面临一些新的难题。
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加装电梯成烂尾工程
再次加装安全如何保证?
青龙山社区联合小区4号楼一单元在2019年时曾加装过一部电梯,但最终烂了尾。当时一家外地的公司提出了共享电梯的概念,承诺业主免费加装,在电梯投入使用后,再收取业主的电梯使用和维保费用。这个项目最终因为施工方资金链的断裂成了烂尾工程,这次联合小区加装电梯的工程再次启动,街道和社区为了降低电梯的安装成本,减轻居民的负担,想利用2019年已建好的电梯基坑,但这就需要对基坑做各种安全检测,在检测方案上自改委的主任马老先生和电梯公司一直没能达成协议。
《黄石既有住宅加装电梯条例》第二十六条规定:县(市、区)人民政府根据质量、价格和维护的相关要求,可以组织集中采购土建施工、电梯安装、工程监理和维护保养等服务,降低建设和维护成本。第二十七条规定:县(市、区)人民政府可以推行成片连片加装和统一维护保养,提高既有住宅加装电梯工作效率。鼓励以工程总承包和装配式建设等方式加装电梯。
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但是因为社区推荐的电梯公司不具备签总承包合同的资质,马工坚持和设计、检测、土建,钢结构安装的公司分别谈判价格,分别签订合同。
联合小区四号楼1单元自改委主任 马哲银:这个电梯不能所有从头到尾都是你一个人说了算,这个原则我们一定会把握,因为这个安全的问题。我们天天上下出了问题那就大了。
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尽管街道为了加强电梯加装的质量监管,为百姓买单了监理公司的费用,市住建局、区建设局在安全监管方面层层把关,对电梯公司有严格的准入门槛,但马工还是不愿意把工程全权委托给电梯公司,同时因为涉及原来烂尾电梯基坑的专业检测,马工和电梯公司迟迟无法签订安装协议。
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事实上,黄石团城山街道出资为所有加装电梯的自改委聘请专业的监理公司,不仅是在为老百姓减轻安装电梯的经济压力,更重要的是政府要在安全监管上担责。现在遇到专业知识丰富,性格又非常较真的马工,让所有参与4号楼电梯加装的社区干部都有些犯愁。最终,大家在很多问题上还是没有达成一致的意见。
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这半个月来,青龙山社区三部正在推进的电梯加装工作都遇到了不同程度的困难,在老旧小区电梯加装的过程中,怎样用好国家的优惠奖补政策?社区应该搭建怎样的平台?政府在其中应该承担怎样的角色?怎样协调好政府统筹和居民自治的平衡?怎样从根本上解决资金筹措难、意见统一难、施工监管难以及后续维保难等电梯加装的老大难问题,《黄石既有住宅加装电梯条例》的颁布,试图最大程度地破解这些难题。但这个探索也正面临着很多新的矛盾和现实。
黄石下陆区团城山街道办事处党工委副书记 唐梦欢我的理解,电梯加装实际上就是基层治理的一个缩影,就是我们怎么来做群众工作,了解群众需求、满足群众需求,满足群众对更好生活的需求的一个过程。
节目播出前,青龙山社区负责电梯加装的工作人员张秋园告诉我们:
供电小区10号楼1单元和一家电梯公司签订了协议,2024年4月26日,供电小区的电梯加装终于开工了。5月,联合小区4号楼1单元自改委也终于和电梯公司签订了合同。中法小区3号楼2单元的电梯加装正在努力推进中。