上周，西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”）通过香港交易所主板上市聆讯，有望成为“陕西物业公司第一股”。
经发物业赴港上市收入倚重城市服务
据香港交易所披露易显示，6月12日有四家公司发布了聆讯后资料集，其中经发物业通过港交所主板上市聆讯。聆讯，是港股IPO一个重要环节，相当于A股发行过会。通过聆讯，意味着获得香港交易所初步上市许可，距招股、挂牌只差“临门一脚”。
回溯IPO进度，经发物业首次递交上市申请是在2023年9月。更新招股书后，2024年3月，经发物业二度递表香港交易所。在这期间，2024年2月，经发物业赴港上市取得了证监会备案通知书。据证监会核准，经发物业拟发行不超过1916.68万股境外上市普通股。
作为陕西一家国有综合城市服务及物业管理服务提供商，经发物业业务主要覆盖西安、铜川、韩城及省外的石河子，主要业务线有三项：城市服务、住宅物业及商业物业。2021年—2023年，经发物业收益分别为5.94亿元、7.07亿元和8.62亿元。
这其中，对经发物业营收贡献最大一项是城市服务，即面向政府机构、教育机构及医院等提供公共物业管理服务，向城市道路、立交桥及地下通道提供城市环卫服务、提供城市及生活垃圾收集服务，以及提供政务辅助、餐饮及公共停车收费等城市增值服务等。2021年—2023年，城市服务业务贡献了经发物业总收益的57.6%、58%和60.9%。
这一营收结构与经发物业大客户组成有关。招股书显示，往续记录期间，大部分收益来自向西安经开区管委会及经发控股提供服务。2021年—2023年，经发物业向二者提供服务产生的收益，合计占总收益的41.5%、39.2%和33.3%。
目前，经发控股是经发物业控股股东之一。穿透股权后，经开区管委会是公司实控人。
在香港上市的物业公司已经超过60家
经发物业2000年成立，2020年改制为股份有限公司。
除了经发控股，经发物业另一控股股东是经发集团。由于经发集团股东包括陕西金资、建信投资，因此这两家金融资产公司对经发物业间接持股。
经发物业下属包括经发保安服务、经发智慧、西安加泰、西安经建、经发人力资源、经发城市服务、经发环境等多家全资及参股子公司。
经发物业IPO背后，近年物业公司上市阵营持续扩充，且基本都把目光聚焦到香港市场。
万联证券西安营业部投顾屈放对此表示，原因主要有三：一是A股上市行业限制，对于物业类公司IPO，监管采取谨慎态度。二是香港上市周期约为6—12个月，远低于A股动辄数年的IPO周期。三是在港上市后无论是再融资难度还是减持期限，都要比A股更宽松。
“经发物业主业集中在公共物业管理服务和城市环卫服务，优势在于收入较稳定。”屈放认为，未来如果能够更多参与商业和住宅物业管理，有望进一步提升经发物业整体管理水平。
不过，上市带来机遇也充满挑战。中物智库6月13日发布的报告显示，港股现有61家物业公司，整体处在估值重构期。截至当天，约八成公司股价处在“破发”状态。截至5月31日，超过半数的上市物业公司市值不足10亿港元。
屈放认为，当前港股物业公司估值整体偏低主要是因房地产下行和财政收紧，影响投资者对物业公司业绩增长预判。而且，物业行业本身张力有限，更多依托于稳定现金流和业绩来支撑股价的长期投资回报率。新上市物业企业如果要在资本市场有更好表现，除保持主业稳定外，还可积极拓展物业延伸产业。例如，如今受市场关注的静态交通和智慧城市等。
地方国资物业公司成为IPO主力
华商报大风新闻记者发现，2018年以后曾形成一轮房企分拆物业公司上市热潮，但近两年有所降温。2023年只有2家物业公司上市，2024年至今只有1家，而且这3家都是国企。此外，当前排队IPO的除了经发物业，还有深圳市国资委实际控制的深业物业。
观察各家国资物业，普遍经营特征是：深耕地方，手握大量城市服务项目，包括但不限于环卫绿化养护、城市基础设施运维、公共空间运营等。
以今年5月上市的泓盈城市服务（02529.HK）为例，穿透股权后由长沙国资委全资持股。截至2023年底，泓盈城市服务在管的城市服务项目达242个，其中包括4个照明系统运营项目及3个市政环卫项目，还有141个停车场运营项目。深业物业同样是政府单“大户”，截至2023年底，其在管的“城市及产业园服务”项目共有269个，所贡献收入占比达44.8%。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，物业公司具备抗周期性等优势。虽然受房地产下行影响，民企物业公司上市意愿有所减弱，但国资背景企业在城市服务、综合设施管理等赛道上更具资源优势，拥有较强项目获取能力。谋求IPO目的在于整合资源、拓展业务空间，并将底层资产打包推向二级市场，提升自身“造血”及市场竞争力。
事实上，新近谋求上市的物业公司，不约而同将募资重心放到“开疆拓土”。例如，泓盈城市服务“将用于寻求物业管理服务供应商及城市服务提供商的潜在战略收购机会”。深业物业“计划用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟”等。
针对未来计划及所得款项用途，经发物业同样提到“选择性收购其他物业管理公司”。此外，还计划将募资投向购买新能源汽车替换用于提供城市服务的汽油车（如扫路车及垃圾车）、进一步开发智慧物业管理系统、加强人力资源管理、运营资金等。
陕西物业公司超过4000家前五强市占率不足10%
在国内，物业管理是一个高度分散的市场。截至2023年底，全国有超过20万家物业管理公司，在管建筑面积约302亿㎡。截至2023年底，陕西物业公司超过4000家，在管建筑面积8.01亿㎡。
据中指院资料，按2023年陕西省在管建筑面积计，经发物业在全省运营的物业管理公司中排名第三，市场份额约1.8%。但值得注意的是，陕西市场在管建筑面积排前五的公司，总计市场份额仅有9.25%，其中只有一家市场份额超过了2%。
“陕西物业公司大致分为本土和外埠两类。”某品牌物管企业王姓负责人介绍，本土公司又包含了背靠开发区、城投等国资物管，本地开发商下属物管及通过“三供一业”等接管职工家属区物管等不同类型物业公司。外埠物业公司多与房企伴生，市场份额较大的或脱胎于招商、保利、万科、金地、碧桂园、龙湖等品牌房企。物业管理市场竞争激烈，资源开发复杂。例如，以前很多物业都有一个强关联的地产开发商。如今许多城市服务类项目、商业类项目、学校和医院等物业管理采用招投标。还有一些城市服务项目与物业公司深度绑定，后来者只能通过并购等方式取得。
仅以招投标而言，2023年陕西物业市场中标项目数量约3022起，同比增长3.8%。就中标业态划分，办公类物管项目中标数量远高于其他业态，总数达到1377起，占比为45.6%。其次为学校、住宅及城市服务类项目，中标项目数量分别为494、242及226起。然而，单价最高的都是城市服务类项目，主要因这类项目集中了亿元级别环卫一体化大标。
“当前物管市场竞争核心仍是规模。”上述王姓负责人表示，虽然许多公司强调利润率，但面对市场转向存量竞争、盈利压力等现实困境，“规模即王道”这一铁律其实难以改变。 华商报大风新闻记者 李程