观点网 REITs“打新”机会再次到来。作为2024年首单仓储物流公募REIT，华夏深国际REIT即将带着两个高标准物流仓储项目登陆深交所。
6月14日，华夏基金发布公告，华夏深国际REIT发售价格为2.49元/份，将于6月17日起正式发售，按照发售份额6亿份计算，募集资金总额达到14.94亿元。
在询价阶段，网下有效认购数量总和为1.3842亿份。同时，华夏深国际REIT初始战略配售发售份额为4.8亿份，共有产业协同方、大型保险公司及其他金融机构等13位外部战略投资者参与认购。
2024年，是REITs市场回归理性，再次出发的一年。
过去的一年，国内REITs加权价格指数累计下跌19.2%，其中仓储物流REITs下跌-24.2%。截至2023年12月31日，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT的2023年净值增长率分别为-4.82%、-1.87%、-1.21%。
当前仓储物流REITs处于估值修复阶段，并走出一波分化行情，投资者更加理性地从底层资产运营情况等角度分析REITs表现。
因此，市场对即将上市的REIT产品格外关切。
为什么是杭州和贵阳？
华夏深国际REIT发起人深圳国际控股有限公司，是深圳市属企业中唯一一家整体境外上市，以交通、物流为主业的重点骨干企业。根据戴德梁行2023年第四季度《大中华区物流地产市场回顾》，截至2023年末，深国际高标仓市场占有率排名行业第八，为前十中唯一地方国企。
截至2023年底，深国际已在粤港澳大湾区、长三角和京津冀等核心城市圈投资运营的高标仓项目达37个，总运营面积超470万平方米；在建项目合计21个，累计获地面积超900万平方米。
首次发行公募REITs，由于大湾区的物流资产多处于在建阶段等因素，深国际先行选择了长三角、西南地区的成熟资产。
华夏深国际REIT底层资产为两个高标仓项目，分别是深国际物流港杭州（一期）项目和深国际物流港贵州·龙里项目，合计产权建筑面积354,968.47平方米，总估值14.88亿元。
其中，杭州一期项目可租赁面积206,542.01平方米，是4栋单层双边库+4栋双层坡道库+2栋三层电梯库的高标仓组合，距苏绍高速入口约3公里、距杭州湾出海码头约9.3公里、距杭州萧山机场约18公里，具备海港、空港、陆港、信息港“四港联动”综合立体交通格局。
贵州项目可租赁面积147,432.68平方米，为8栋单层双边库，距沪昆高速出入口约200米距贵阳龙洞堡国际机场约8公里，地处贵州省“东出三湘，南下两广”的重要通用集散型货运枢纽，贵州省内90%的包裹在此区域集散分拨。
从区位优势来看，两处底层项目均具备一定稀缺性。
深国际物流港杭州（一期）项目
首先看杭州市，作为国际电子商务中心城市，杭州仓储用地大规模供应已在2018-2019年结束，2023年并无仓储用地供应，未来供应预期较低。根据戴德梁行数据，当前长三角区域上海及江苏由于仓储物流土地供应稀缺，新增供应占比约30%——作为对比，广东市场新增供给量占比约80%。
目前，一线城市仓储呈现供给趋紧。以邻近杭州的上海为例，《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》提出2020年全市工业用地占建设用地比例下降到17%左右，且工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜。预计未来一线城市及核心物流卫星城市仓储资源将维持在相对稀缺状态。
如果说杭州项目未来的稀缺性来自供应规划，贵州项目的稀缺性则更多来自地理属性。
深国际物流港贵州·龙里项目
贵州省具有多山、地势高差大的地理特征，新增平整地块供给少，新建同等体量高标仓施工难度大，预期贵阳地区新增供应少。截至2023年末，贵阳市整体高标仓总体供给为130.6万平方米，龙里县为43.7万平方米，而贵州项目为区域内地块规整且单体面积较大的稀缺高标仓项目。
对于入池资产的考量，深国际管理层表示，公司首先要考虑项目的合规性，也项目需要运营满三年，未来可持续营运，土地性质、规划建设、产业准入的相关手续齐备。其次则是经济可行性。
“经济可行性我们也要考量两个方面：一是能满足对未来投资人稳定回报的要求，第二能满足作为发行人回收合理现金流跟合理利润的要求。”
资产表现与估值匹配
招募说明书显示，2020-2023年末，华夏深国际REIT基础设施项目营业收入分别为9039.59万元、11044.54万元、11277.54万元和11345.42万元，过去三年收入保持稳中有升。
维护租约稳定，能够直观体现一支REITs背后的运营能力。
为了应对宏观经济等因素对于出租率的影响以及租约问题，深国际集团统筹，深国际物流发展、区域、项目公司多层级对接，持续做好客户服务和关系维护。招商运营团队将保持与项目客户的紧密沟通，维护现有租约稳定性；另一方面深国际集团、深国际物流发展、区域、项目公司多级协同，发挥资源优势，与全国性行业头部战略客户保持紧密合作，并积极拓展区域性中小客户，深挖客户需求，增强客户储备。
截至招募说明书出具之日，深国际已于杭州一期项目储备多家涉及电商、商贸零售、城市配送、快运、云仓、供应链管理等行业租户，已表达意愿的租户共13家，涉及意向租赁面积合计约17.9万平方米，对杭州一期项目2年内到期且未表达明确意愿租户涉及的租赁面积覆盖倍数为2.33倍。
贵州项目储备数家涉及医药服务平台、食品、三方物流等行业新客户，已表达意愿的租户涉及意向租赁面积约6.3万平方米，对贵州项目2年内到期且未表达明确意愿租户的租赁面积覆盖倍数高达1.56倍。
提前与现有客户进行续租洽谈，同时深挖储备客户需求、拓展新客户资源，能有效缓释租约集中到期的风险。
2023年，杭州一期项目平均租金单价除办公部分较2022年末小幅下跌外，单层库、坡道库、电梯库、宿舍部分均有所增长；贵州项目平均租金单价，仓库和配套楼部分稳健增长。
2023年电梯库新签2个租户因出于战略合作整体考虑，签约租金给与了折让，若不考虑该部分租户的新签租金水平，电梯库2023年年末的平均签约租金水平为30.61元/平方米/月。
从周边行情来看，截至2023年末，杭州市区各区域高标仓物业租金（含物业管理费）约28-40元/平方米/月。截至2023年末，贵阳（含龙里县）高标仓市场平均租金在分布在20-34元/平方米/月不等。
不难看出，两处底层资产在各自区域内租金单价较高，市场仍然愿意为优质高标仓的溢价买单。
除了按每平方米计算租金单价，大宗交易横向对比也是衡量估值的手段之一。
从基础设施项目所在区域2020年以来的物流大宗交易来看，杭州钱塘区物流园区的成交价格在5500元/平方米-5900元/平方米之间，贵州贵阳区域物流大宗交易成交价格在4000元/平方米-4500元/平方米之间。
其中，杭州大江东某物流中心与深国际杭州项目距离5km，交易单价为5541元/平方米，成交于2022年8月；贵州某物流园与深国际贵阳项目距离29km，交易单价为4521元/平方米，成交于2022年7月。
深国际杭州一期项目评估值单价为4743元/平方米，低于区域近年3宗可比案例大宗交易价格平均数5710元/平方米或中位数5744元/平方米；贵州项目的评估值单价为3368元/平方米，亦明显低于贵州区域近年2宗可比案例大宗交易价格平均数4277元/平方米。租金单价在周边市场处于高位，而评估值单价低于区域大宗交易均值，体现了基础设施项目总体估值的谨慎。
根据发售公告，华夏深国际REIT的存续期将长达44年，未来随着电商行业继续保持迅速发展势头、制造业供应链整合需求进一步加剧，预计华夏深国际REIT的底层资产将保持稳定并有一定增长潜力，更体现了华夏深国际REIT的长期投资价值。
深国际仓储物流版图
除了三只已上市的仓储物流REITs外，华夏深国际REIT、中航易商REIT、宝湾物流公募REIT均已蓄势待发，REITs扩容背后，是仓储物流市场的价值重塑。
今年以来，消费复苏是市场的主旋律，一季度，我国社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%，其中全国网上零售额33082亿元，同比增长12.4%，实物商品网上零售额增长11.6%。消费市场的积极势头，直接促进了仓储物流需求。
据中国物流与采购联合会统计，一季度社会物流总额88万亿元，按可比价格计算，同比增长5.9%，增速比上年四季度加快0.5个百分点，比上年同期提高2个百分点。
从结构看，运输费用占社会物流总费用的比重为53%，保管费用占34.2%，管理费用占12.8%，三项费用中保管环节稳中有降，运输、管理环节小幅提升，社会物流环节由静态向动态转化，而高标仓的特质之一就是能够满足高周转。
除了需求端旺盛，供应端也如火如荼，戴德梁行数据显示，去年四季度中国内地高标仓整体空置率下降0.5个百分点到16.3%，但平均租金按季度微降1.7%至32.9元每平方米每月，一大原因就是供应庞大。到2026年，中国内地高标仓还将迎来3435万平方米增量。
供需齐增之下，如何抢占市场并维持健康现金流成了深国际等仓储物流龙头的难题，而REITs正是破局之策。
年报显示，深国际2023年实现营业收入190.28亿港元（扣除收费公路业务的建造服务收入），同比增长35%，完成归母净利润19.02亿港元，同比增长51.66%。其中，物流园（含综合物流港）收入15.19亿港元，贡献归母净利润5.23亿港元。
2023-2025年，深国际在经济发达、需求旺盛的深圳和粤港澳大湾区重点区域尚有多个重大项目在建及投产运营，这是深国际与其他同行在区域布局上最大的差别与其独有的竞争优势。这些项目包括列入国家物流枢纽的深圳国际综合物流枢纽中心（平湖南项目）和深国际西部公路枢纽物流园（宝安项目），以及分布于龙华、盐田、坪山和佛山南海、顺德、高明等地的多个深国际智慧物流港项目。
随着物流项目等业务持续推进，深国际短期内面临一定资金压力。但也可以看到，公司以“投建融管”的闭环商业模式充分挖掘物流园的价值，通过REITs出表，回笼资金用于新项目的投资，形成良好的现金流运转，达到快速扩张。
早在2021年，深国际就与中信证券旗下金石投资共同发起设立了深石（深圳）智慧物流基础设施私募基金合伙企业（有限合伙），是市场首只券商私募基金子公司管理的物流仓储Pre-REITs基金，也是首只国资背景物流仓储运营商参与发起的物流仓储Pre-REITs基金。
以该基金为主体，截至2022年底，已有3个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计贡献归母净利润6.57亿港元。
目前，深国际旗下物流发展仍为上述三个出表项目提供运营服务收取长期费用，另外，公司还在研究新一期私募基金发行，继续推进产业与资本结合。
此次公募REITs申报发行，以及后续潜在的扩募空间，将为深国际“投、建、融管”全链条补上了最关键一环。
深国际表示，仓储物流是深国际的核心业务，此次发行公募REITs，旨在推进仓储物流板块可持续发展，与公司的战略目标高度契合。回笼资金用于新项目拓展后，预计至“十四五”期末，深国际高标仓运营面积将达到800万平方米，管理规模可望跻身“深圳第一、湾区前三、全国前五”，跻身全国头部企业。