深圳湾价格重新洗牌

2024年6月1-11日，深圳新房住宅网签量为759套，二手房住宅网签量为1253套。

距离去年出台的“双证合一”政策，即将要满1年了。这期间，深圳湾双拼的价格体系变化如何呢？

近期，卓越维港北区最新成交的一套低层、东南向178平双拼，总价为2648万。在2023年12月一套高层、东南向的双拼，成交价格要去到3500万。这两套房子的实际价差，实际是楼层差异、景观视野等方面的不同所产生的。

来源：小鹿选房后台系统

成交价差达数百万的双拼，还有绿海湾。该小区近日成交的一套东南向的顶楼162.5平双拼，价格为2500万。

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2023年3月成交的低层、东北向161.94平户型，成交价仅为2100万，而2023年7月成交的高层、南向162.78平户型，成交价高达3300万。

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为何三套房子的差距如此之大？这是因为，价格高达3300万的162.78平户型，是绿海湾当时罕见的A座“单证”在售大五房，而且成交时间是恰好赶在2023年7月深圳“双证合一”政策出来的前几天。而且，这套户型的视野可以越过隔壁小区看海景。彼时，这种单证的大户型在深圳湾非常稀缺，溢价率也相当高。

深圳出台“双证合一”政策之前，绿海湾3月成交的161.94平户型为C座的双证。在当时，这要求买家也要同时拥有两个名额，才能拿下这套房子。

政策后，买入深圳湾“双证合一”的双拼，只需一个名额，市场上大批量买家蜂拥而至，突然卖家的腰杆儿也就坚挺起来。正因此，刚刚5月成交的C座162.5平双拼，虽然比之前的2100万高了400万，但是楼层不一样，视野景观也不一样。总体看，绿海湾双拼的价格近一年经历了一次小幅上涨再下跌。

很多人可能不理解，深圳湾双拼价格体系重新洗牌的影响到底有多大。在深圳湾8000多套房子里，双拼实际有2890套，占比36%，而且主要分布在三湘海尚、君汇新天、宝能太古城北区、绿海湾、鸿威海怡湾、卓越维港等流通性比较强的重点热盘。

深圳湾双拼价格上涨比较明显的是三湘海尚，去年双证合一出台后双拼一直处于量价齐升的行情。

刚刚过去的5月，成交的D栋南向、中层175平双拼，双证已合一，总价为3050万、单价为17.4万/平。今年3月成交的D栋南向、高层175平双拼，卖家不能将房产双证合一，而买家可以买过来后双证合一，导致该户型成交价仅为2820万。该小区双证合一的双拼上涨趋势非常明显。

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三湘海尚200平以上的单证，还是受到了一点影响。

比如，C栋一套东南向、中高层的207.7平单证，在2022年6月时最高成交价到过5390万、单价26万/平。今年2月，D栋一套南向、中高层的207.7平单证，成交总价跌落回3860万、单价18.6万/平。D栋与C栋价差，在300万左右，按这样来算，单证还是跌了1000万左右。

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卓越维港南区，9/10/11/12/13栋，皆为双拼、2梯2户设计，近两年价格不断走高，从2022-2023年的17万/平，到今年攀高至21万/平，其中5月一套市场上捡漏的法拍房，价格都去到了17.9万/平。

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太古城北区其实也有微涨。该小区的G、H、J、K、L栋均为2梯3户、双拼设计。今年5月刚刚成交的K栋中低层、东南向138平户型，为1850万。去年12月成交的K栋同户型，也是中低楼层，则是1650万。这意味去年成交的那套，实际刚好抄底在了上涨之前。

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太古城北区A、B、C、D、E、F的单证房日子不好过了。刚刚5月底成交的一套E栋南向、中高层116平单证价格为1650万，比去年12月成交的一套E栋东南向、低层113.8平单证的1750万还要低。

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当然了，深圳湾也有一部分带双拼户型的小区，实际是在微跌的，但跌幅也不算特别大。

君汇新天刚刚5月接连成交了4套房子，都是该小区的双拼户型，特别是175、176、177平三套户型，价格一个比一个低，这是主要是因为卖家都在抢买家，都想快点出手。

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去年双证合一后，鸿威海怡湾150平的双拼出现了微跌，除了去年12月成交价为1998万的双拼是因为低层以外，今年4月成交的一套中低层双拼价格仅为2198万。165平的双拼反而比较稳健，近大半年基本上在2500-2600万成交。

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总体来看，三湘海尚、卓越维港等品质比较优良的小区有明显涨幅以外，绿海湾、君汇新天、鸿威海怡湾等深圳湾其余小区的双拼户型涨跌不一。

从市场表现看，目前深圳湾大部分双拼近一年价格得到重塑，进入稳中有涨的通道，之前价格过低的双拼户型会出现价格上涨的趋势，特别是好的产品的价格还会继续涨，但这个涨幅并不会特别夸张。那些价格过高的双拼，也会出现一定的回落。

这些价格变动基本与我们去年7月预判的观点一致：最高反价34%！深圳湾双拼房开涨了

“双证合一”已经快过去了一年，价值被低估的那些小区，近一年来处于持续上涨的趋势，后续应该还会有微涨，比如三湘海尚。小户型多的那些小区，价格还是比较混乱，后续不排除还会出现涨跌不一的现象，这些小区的户型比较复杂，容积率比较高，很多买家无法专业地判断具体户型的市场价格，很多中介也无法专业地帮助客户评估可能的成交价。

深圳湾整个价格体系的稳定，除了像三湘海尚以及君汇新天177平左右双拼户型的价格，相对比较好比较，涨跌对买家做决策来说都比较直观以外，其他一些小区的价格需要中介非常专业地分析，才可以很清楚地判断当下真实的价值。

所以，这个时候双拼房的机会需要专业。