01 新房、二手房成交数据
2024年6月1-18日，深圳新房住宅网签量为1350套，二手房住宅网签量为2388套。
02 降价超千万，深圳湾顶豪也扛不住了
深圳湾再次惊现低于市场预期的成交案例！
近日，深圳湾1号5栋低层、东向的313平最新成交仅5050万，单价仅16万/平，创近4年新低。
2022年6月，5栋中低层、东北向的同户型成交价还高达9200万。两套房子价差相差4150万，相当于深圳湾、蛇口的一套海景大平层。
这个差价正常吗？即便考虑楼层和景观的差别，还是不正常的。我们了解到，刚刚成交的这套是市场下行期，业主急售回笼资金，超级降价大甩卖。这套房子今年3月报价6500万，成交前一个月急售时报价一直还在五千多万，也就是说，按照最终成交价计算，3个月不到业主降价了1450万甩卖。
深圳湾1号，来源：小鹿选房航拍
近日，华润深圳湾悦府1期1栋成交了一套中低层、南北通透的262平户型，价格仅为5350万，单价20.4万/平。
去年8月成交的同楼栋同户型，比刚刚5月成交的这套楼层仅高了1层，成交价格却高达6500万，单价24.7万/平。
短短10个月，成交价却暴跌了1150万！这若是放在楼层、景观、朝向差别比较大的成交案例，还算比较正常，但二者是楼层相差1层的同户型，这就相当不正常了。
华润深圳湾悦府1期，来源：小鹿选房航拍
刚刚5月成交的这套房源，业主一开始心态也比较高，去年6月放盘时报价7500万，这是因为2021年3月到2023年初，华润深圳湾悦府1期260平大四房成交总价基本都在7字头以上。
今年年初，该业主又降低报价至7000万，是因为2023年8月成交的这套拉低了价格预期后，2023年12月又出现了一套成交价为6900万的中高层262平户型。但谁也没想到，半年时间不到，该业主以5350万的价格成交了，创下2020年以来的价格新低。
正是价格预期不断下探的问题，近日华润深圳湾悦府1期2栋一套中低层、东南向的260.5平户型，成交价也同样为5350万，单价仅20.54万/平。
无独有偶，楼层仅差1层，价格跌破预期的案例还出现在了华润深圳湾悦府2期。6月4日成交的一套2栋中层、西南向166平户型，仅2650万、单价16万/平。2022年2月成交的同楼栋、同户型还在3400万、单价20.5万/平，二者楼层相差也仅1层。
除了深圳湾1号、华润深圳湾悦府，深圳湾还有多个第一梯队的小区，今年成交价创近几年新低，跌幅近千万，比如：
三湘海尚228平户型，今年3月成交的一套中层户型仅4600万，比2021年1月成交的一套中高层同户型5560万，直接少了960万；
恒裕滨城二期168平户型，今年6月成交的一套中高层、东南向毛坯户型仅3880万，低于2023年2月成交的一套中楼层、东南向、带装修户型的5000万左右。后者虽然带装修，但真实跌幅也达到了数百万之多。
这些标杆楼盘的重点户型，往往是深圳湾各个价格段房源的成交价锚点。它们跌了，其他房源的挂牌价往往也要下调。
翡翠海岸225平户型，2022年5月、8月分别成交了一套中层的225平，价格为6700万、5800万。但近日一套低层的225平挂牌4700万也迟迟卖不出去，业主选择撤盘。这个报价是相对合理的，而且是考虑了楼层差和景观视野差别。
曦湾天馥也有一套中高层的183平户型，挂牌报价4000万至今没有成交。去年5月同楼栋的高层同户型，成交价才4300万。
面对市场价格不断下行，这些房子或许只有跟上述那些案例一样降得更狠，才能卖得出去。毕竟在深圳，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，只是业主不远降价卖罢了。
03 短期内，深圳湾顶豪还不会迎来反弹
没有一直涨的房子，也没有一直跌的房子。市场有跌有涨，才是正常现象。深圳湾的这些顶豪，目前确实跌到了一定程度，接下来会迎来价格反弹吗？
深圳湾的顶豪，是一个特殊的市场。近期越来越多的创历史新低价，实际是市场博弈期个别急卖的业主拉低了价格预期。这些相对低价的房源在市场上非常稀缺，并不多见，基本上放出来很快就会被买家拿下。
这其中最典型的，就是近日深圳湾1号刚刚成交的那套313平房源。这套房源在我们公众号平台推送后，曝光率一下子增加了很多，加之业主急售，在发布后的一周内就成交了。
但请注意，这种超级降价的房源可遇不可求，更多不愿意降价贱卖的业主，还是会选择继续持有，这就决定了个别降价的房源其实只是少数。
接下来的一段时间，顶豪价格横盘，才是正常状态。
特别是网红新盘集中供应，将再次挤压深圳湾的顶豪。深超总突发供应293套房源，价格段在2000多万到半个亿左右，这会吸走一大波豪宅购买力。深圳二手顶豪市场买家分流的同时，深圳湾顶豪必然会迎来阶段性的横盘。
这期间，特别适合对于市场敏感、专业的客户入手，拿下深圳湾一些急售的卖家手中的顶豪房源。
顶豪新房供应套数在不断增多，明年也还会有，加之70/90限制的取消，未来顶豪供应相信会越来越多，新房限价在一年之内大概率也是会取消，这些因素的叠加对顶豪市场来说，不管是买家还是卖家，其实都是好事，好货的供应不会像前几年那样稀缺，限价疯抢，现有的顶豪客户其实也是有三胎四胎，也会换更大的房子，自己的房子虽然跌了，但更大的房子也会跌，心态放平，把时间来长来看，市场可持续地发展才是最健康的。
接下来一年左右的时间，也是入手这些顶豪的机会。毕竟大部分的群体再不会因为稀缺而过分追高，很多好货也不会无止境地继续下跌，特别是顶豪性价比高的产品还是可以入手。