实探“房贷转贷”生意:中介自称可节省几十万元利息,部分“过桥资金”年化利率高达18%

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划重点

01随着降低存量房贷利率呼声再起,部分贷款中介试图通过包装银行的身份,混淆概念以错误引导客户办理“转贷”业务。

02转贷中介宣称可以帮购房者将利率降至3.5%,节省几十万元利息,但实际操作中存在高额过桥利息、服务费等费用,且面临中介挪用资金、资金链断裂等风险。

03业内专家提示,转贷操作中存在法律风险,如购房者将房贷转为经营贷,违反贷款合同规定,一旦被发现,银行有权要求提前还款,并可能对其个人征信产生负面影响。

04为此,监管多次警示风险,要求银行严查贷款资金流向,同时加大对企业经营情况的检查,防范各类空壳公司套取贷款资金。

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“你的房贷利率太高了,我可以帮你将利率转至3.5%,利息能省下几十万元。”
6月19日,家住北京的张先生对《华夏时报》记者介绍,接到了中介电话,对方号称是银行个贷中心工作人员,称张先生2020年办理的住房贷款不符合下调规则,不能享受房贷利率下调政策,对方可以为张先生办理“转贷”。
近期,随着降低存量房贷利率呼声再起,“转贷”的灰色生意不仅“卷土重来”,还翻新出了“新花样”,部分贷款中介试图通过包装银行的身份,混淆概念以错误引导客户。
不少站在房贷利率“高岗”上的购房者被低利率“打动”,但业内分析人士提示,转贷操作本身就存在法律风险,另外通过贷款中介转贷,不仅需要购房者支付高额的过桥利息、服务费等费用,还可能面临中介挪用资金、资金链断裂等风险。
转贷中介出“新花样”
近期,房贷金融利好政策密集落地,多地购房门槛下调,优惠利率空前加大,全国多数城市首套房贷利率应声而落,普遍降至3.1%—3.5%区间,二套房贷利率也多数进入“3”时代。
有人欢喜有人忧,对于存量购房者来说,高利率房贷“重负”依旧未缓解,相比新发房贷利率,二者之间的利差再次拉大,提前还贷情绪再起苗头。
除了攒钱提前还贷外,一些资金短缺的购房者采取了另外一种策略“转贷”,通过申请“经营贷”“消费贷”来实现对房贷的提前偿付,以此达到减少长期利息支出的目的。
而近期,不少贷款中介正是利用购房者急于降低房贷利率的心理大肆揽客。多名购房者对《华夏时报》记者表示,有贷款中介推销“转贷”业务,有些是通过电话,有些是网络留言。
张先生对《华夏时报》记者介绍,他2020年在老家买了一套两居室,此时的贷款利率为5.8%,几乎是最高点,因为不符合存量房贷下调标准,至今利率依然维持在高位。
近期,贷款中介联系他表示,可以帮其“转贷”,如果能置换成3.5%利率的产品,110万元的贷款20年期限,共计节省利息支出近50万元。
对此,《华夏时报》记者以咨询业务为由联系了多家贷款中介,了解到所谓“转贷降息”实际上是以公司做名头,将地产抵押给银行的一种“抵押经营贷”,一些中介表示可以“包办营业执照”。
“现在正是转贷的好时机。”6月19日,一名贷款中介工作人员对《华夏时报》记者表示,各家银行都在卷经营贷,尤其一些中小银行,北京地区相关贷款产品利率在2.8%—3.5%之间,远低于存量房贷利率。
具体而言,主要有两种操作方式,第一种是引导客户借“过桥资金”结清房贷,再将房屋以企业法人、参股人的名义抵押给银行,向银行借出“经营贷”。另外一种方式是中介替客户申请低利率“消费贷”。
中介公司帮助客户办理公司营业执照,并协助客户利用营业执照和房产证明向银行申请经营贷款。在此过程中,他们将收取经营贷款审批金额1.5%的手续费。
“如果你资金不足无法提前还清房贷,我们可以垫资。”上述中介工作人员介绍,等客户经营贷款到账后再偿还垫资款,一般周期为10天左右,资金日利率为“万五”,即万分之五。
同时该工作人员还提到,他们也会审核客户资质,做贷前评估,因为贷款中介很重视“坏账率”。
在调查过程中,《华夏时报》记者发现,大部分机构手续费为1.5%—2%,垫资日利率为万分之一至万分之五之间,如果以日利率“万五”计算,年化利率将高达18%。
“过桥资金肯定是要钱的,号称不收费的都是骗子。”上述中介人员说道。
如果以110万元的贷款金额、10天周期为例,“转贷后”客户需要支付1.5%手续费即1.65万元,以及5500元“过桥资金”利息。
此外,还有部分中介提供转消费贷服务,办理消费贷不需要结清剩余房贷,但贷款金额较少、时间较短。一名中介工作人员对《华夏时报》记者介绍,由他们牵头将客户资料提交至各大银行,消费贷额度发放后就可以偿还部分房贷。同时,对方号称,可以使用银行优惠券申请到更低利率的产品。
此前,多家银行提醒消费者贷款中介风险,并否认在贷款业务上与中介机构存在合作。
监管多次警示风险
“过桥垫资费用利率按天计算,如果银行审核时间较长,或因为发现客户提供虚假材料,违规办理导致贷款审批不下来,客户将支付中介高额费用。”6月20日,一名银行业内分析人士对《华夏时报》记者表示。
“转贷降息”看似具有诱惑力,但业内专家提示,其中暗藏多重风险。首先,客户需要承担各种高额费用。
盘古智库高级研究员江瀚对《华夏时报》记者表示,转贷过程中存在资金安全风险。不法中介往往会诱导购房者使用“过桥资金”来结清房贷,然后再以房屋为抵押办理经营贷。这种操作不仅需要购房者支付高额的过桥利息、服务费等费用,还可能面临中介挪用资金、资金链断裂等风险。
上述银行业内分析人士提到,过桥资金除了利息外还有违约金,一些中介的违约金达“千分之五”。此外用短期经营贷置换长期房贷,期间还将产生额外资金成本。
更重要的是,转贷操作中存在法律风险。经营贷的用途明确限定为生产经营,而非个人购房。今年以来,监管对此类操作打击力度加大,网上已有不少购房者遭遇“断贷”。
尤其今年初,国家金融监督管理总局有关司局负责人提到,借款人出现未按约定用途使用贷款等情形时,如个人经营贷被挪用于房地产领域等,借款人应承担的违约责任,并追究相应法律责任。
江瀚对《华夏时报》记者表示,如果购房者将房贷转为经营贷,实际上是违反了贷款合同的规定,一旦被发现,银行有权要求购房者提前还款,并可能对其个人征信产生负面影响。
同时,博通咨询金融行业资深分析师王蓬博也指出,“以贷转贷”属于虚假借贷,该行为最后可能影响房屋本身的归属,其次,监管一直在严查经营贷或者消费贷资金流入楼市,应明确出台相关法律法规严打贷款中介行为,银行也应严查贷款资金流向。
易居研究院研究总监严跃进认为,此类贷款业务本身是违法的,各地依然需要强化宣传,尤其是要加大对企业经营情况的检查,防范各类空壳公司套取此类贷款资金,同时对于中介机构依然要加大管控。
责任编辑:孟俊莲 主编:张志伟