昆明二手房挂牌前先核验房源 让虚假房源一招现形

开篇语
推动房地产市场平稳健康发展,是稳增长的重要举措,也是防风险的重大任务,事关人民群众切身利益和经济社会发展大局。
近期,昆明市明确提出顺应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,进一步优化供应结构、消化商品房库存,加快构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。
今日起,《昆明日报》推出“构建房地产发展新模式”系列报道,关注昆明房地产转型新形势,解读行业发展新模式,探寻产业发展新动能。
虚假房源信息、低价房源“钓鱼”等一直是二手房交易市场中的“痛点”。
近期,昆明市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强房地产经纪管理规范存量房房源核验的通知》(以下简称《通知》),进一步规范房源核验及信息发布行为,从源头打击整治存量房虚假房源、虚假价格、虚假信息发布。
这一举措将二手房交易中可能存在的信息不对称等问题前置,未经核验的房源不得上架,提升存量房源的信息透明度,实现阳光交易、公平交易,保障二手房交易安全可靠,困扰市场多年的虚假房源问题得以有效“根治”,昆明向二手房“虚假房源”说再见,让市民买卖房屋安心又放心。作为构建房地产发展新模式的重要一环,此次完善楼市制度,将稳定二手房市场、防范化解交易风险。
堵住虚假房源漏洞
相信不少购房者或租房者都曾有过这样的经历:在网络或中介公司门店看到一套中意的二手房,地段“绝佳”、装修“精美”、价格“给力”……但约上中介到现场,却被告知非常不巧,房子“刚”卖掉了。中介会安慰你“下个会更好”,进而再顺势推荐其他房源。
“这种以虚假房源‘引流’和‘钓鱼’的做法,严重扰乱房地产市场秩序,也增加了房屋交易管理难度。”昆明市相关部门负责人表示。
据介绍,近年来,随着“带押过户”“换房退个税”等政策落地实施,以及期房交付风险等系列问题出现,部分购房者将购房目标转向存量房中的次新房。今年一季度,昆明市存量商品住宅累计成交超新建商品住宅成交量4911套33.73万平方米,购房者“以旧换新”“以小换大”改善需求逐步显现,存量房挂牌量逐渐增多。
在存量房交易过程中,双方存在价格、房源、交易流程等方面信息差,房地产经纪机构在当中起到了至关重要的作用。但由于经纪行业准入门槛低、网络平台未有效开展房源核验工作,导致房地产经纪违规及投诉增多,群众反映虚假房源、虚假价格等问题日趋严重。
为保障广大购房者合法权益,进一步加强房地产经纪行业管理,规范存量房房源核验流程,严厉打击存量房市场上的虚假房源,提升存量房交易服务水平,昆明市住房和城乡建设局结合工作实际,广泛征求意见建议,于5月28日发布《通知》,从源头打击整治存量房虚假房源、虚假价格、虚假信息发布,促进存量房市场与新房市场良性发展。
存量房有了“身份证”
新规分别从进一步加强房地产经纪机构及从业人员管理、进一步加强存量房信息发布主体管理、进一步规范存量房买卖房源核验、进一步规范房源信息发布行为、严格落实网络平台主体责任、进一步规范合同网签备案、进一步规范经纪服务收费行为、遵循自愿公正原则、加大违规行为查处力度、其他事项等十个方面对昆明房地产经纪管理及存量房房源核验提出了要求,并对各县区住建局工作内容进行了明确。
对于房地产经纪机构及从业人员管理,要求完善登记信息、进行从业人员实名认证,做好经纪机构、从业人员信息公示二维码有效管理和动态更新。房地产经纪机构完成实名认证后,经核验通过后给予该机构发放网签权限。未核验通过的,不得进行房源核验、网上签约。
存量房买卖房源核验可由房屋所有权人自主申请,也可委托房地产经纪机构进行核验,同一房源通过机构申请获取的核验码与个人申请的核验码不同时生效。房屋所有权人或受委托房地产经纪机构进行房源信息发布时,网络平台应当通过“昆明房产信息网”平台数据接口对所发布房源进行核验。
“昆明房产信息网”对房屋权证号、坐落、抵押、查封等基本情况进行验证,验证通过后结合发布主体及发布平台生成房源核验码。房屋所有权人可通过“昆明房产信息网”或扫描房源核验二维码查看房源核验结果。为群众买卖房屋提供真实房源核验,切实维护群众合法权益。
相关负责人介绍,房地产经纪机构及个人发布存量房买卖房源信息前,应当申请房源权属核验,取得房源核验码。未取得房源核验码的房源信息不得发布。房源核验码应当在房地产经纪机构经营场所、涉房地产互联网信息平台和App客户端重要醒目位置进行展示。同一机构的同一房源,在门店、涉房地产互联网信息平台和App客户端等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。
通过推行房源核验挂牌,交易双方能够核实和确认房屋的自然现状和权利现状,及时了解房源是否存在限制交易等权利瑕疵,确保交易标的物的真实性,避免同一房源被多次销售,有助于减少信息不对称带来的交易风险。该举措不仅让存量房拥有自己的“身份证”,还一招让虚假房源现形。
将网络平台发布信息纳入监管
针对通过网络发布的信息,提出了严格落实网络平台主体责任的要求。涉房地产互联网信息平台和App客户端按照“谁运营谁负责”的原则,对发布存量房买卖房源信息进行审查。
网络平台应与“昆明房产信息网”建立信息共享机制,通过系统化方式对房地产经纪机构主体资格、房源核验、房源交易等信息进行实时交互反馈,对申请发布房源信息的房地产经纪机构及从业人员真实有效身份进行动态核实,对平台房源信息进行实时核验,实现平台房源的动态更新管理。网络平台要建立发布者资格审核机制,个人发布本人房源的,房源核验码为个人码;经纪机构发布房源的,房源核验码为机构码,不得允许发布者使用与其主体不匹配的房源核验码发布房源信息。
此外,网络平台应履行房源审核职责,确保在发布房源信息时标识房源核验码。做好房源信息维护工作,及时下架虚假房源信息,如虚假价格、虚假面积、虚假图片、虚假广告等。
对于已发布的房源,要求及时对平台房源虚假信息进行清理整治,督促发布者及时按照要求对已发布的房源信息进行核验,未按要求完成房源核验的于8月1日进行下架处理。实现没有验明真实“身份”的房源信息逐步清理下架。
引导买卖双方共同承担中介费
值得注意的是,《通知》提到要规范经纪服务收费行为,房地产经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费。要合理降低住房买卖经纪服务费用,鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
住房属于大宗商品,经纪费用对于一般老百姓而言是一笔不小的开支。在此背景下,该政策有利于规范房地产中介收费行为,杜绝乱收费现象,使收费更加合理,降低购房人交易成本和负担。
据介绍,去年4月,住房和城乡建设部、市场监管总局共同发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》提出,“房地产经纪机构要合理降低住房买卖经纪服务费用”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。此次增加这一内容,是积极响应并落实上述文件精神,促进二手房流通,推动房地产及中介行业健康发展。
《通知》明确指出,鼓励双向收费和衍生服务单独收费,这有助于降低买方负担,有利于降低购房成本,体现了对购房者权益的保护;另一方面,《通知》鼓励分档定价模式,成交价格越高,中介费率越低,对于高总价住宅产品也会带来一定利好。
贝壳昆明站相关负责人表示,此次出台的《通知》,将房源核验前置到房源挂牌出售的时候,有效规避了假房源的情况。消费者在网上找寻房源的时候,时常会遇到房源图片与实际不符,甚至房源不存在的情况,房源核验能从根本上杜绝这个问题。
通过房源核验,进一步加强房源信息发布管理,确保房源信息真实可靠,减少矛盾纠纷,促进房产交易更安全、更透明,市场更加规范有序,促进房地产市场平稳健康发展。
昆明二手房交易已逐渐进入买方市场,房多客少是总体趋势,一套二手房从挂牌到出售的周期、成交价格谈判空间日渐拉大。在这种情况下,由买方全额支付中介费的逻辑正在慢慢发生改变,由卖方同时承担部分交易成本符合市场供需关系的一般规律。部分房主为了成交,也愿意支付一定的佣金。同时,在市场信息高度透明的情况下,如果卖方单方面提价,也会影响成交率。
买卖双边收取中介费,体现了双边服务的理念,一定程度上能够促进透明收佣、明码标价服务,以及减少偏袒一方、跳单飞单等情况,促进行业规范和服务质量提升。
早在去年9月,北京二手房市场上占比最大、服务费率最高的北京链家就宣布把中介费率降到2%。而且中介费不再是买方单独承担,而是买卖双方共担,各承担1%。
目前,昆明德佑品牌也对费率收取比例进行了调整,收费模式将从过去由交易一方承担经纪服务费用,转变为交易双方共同承担经纪服务费用。
从发展趋势来看,双边收佣或许会成为未来房地产中介行业保障服务质量和从业者服务收入平衡的手段,或将带动行业新格局形成。
短评
抓好政策落地
近期,昆明市出台进一步加强房地产经纪管理规范存量房房源核验的新规,通过源头把控、平台管控、政府监管等多项举措,有效堵上房产中介机构随意发布虚假房源信息这一漏洞,这一举措迎得业内高度肯定。但未来仍需抓好政策落地,不断加强监管,净化房地产市场环境,保障消费者合法权益。
房源不真实、信息不透明,低价房源“钓鱼”等一直是二手房交易市场中的一大“痛点”,也是消费者最为担心的问题。这种低价“钓鱼”的虚假房源,以及抵押、查封等产权问题引发的纠纷和损失,给购房者带来不少麻烦,也扰乱了行业秩序。
此次昆明市相关部门加强房源核验环节的管控,让每套房有专属“身份证”。消费者通过扫描房源核验码,核验对应房源信息的真实性与准确性, 不仅可以让交易更公开透明,也能让这种“真房源”的做法扩大到整个行业,从而构建起二手房交易市场的良性生态。
“诚实信用原则”是市场经济活动的一项基本准则。建立一个更加健康、规范的房地产交易市场,可以让购房者再也不用“雾里看花”,被虚假房源困扰,可以激发二手房交易市场活力,推动二手房市场健康发展。
专家观点
保障二手房交易安全
——访住建部原城乡规划督察员陈加耘
“近期昆明出台新规,进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为。”在住建部原城乡规划督察员陈加耘看来,新规有助于推动房地产市场健康、可持续发展。
陈加耘说,二手房交易不同于一手房,其主要是在个体之间进行,相对比较分散,因此,对二手房市场的监管比较困难和复杂。这次实施的二手房房源核验,从之前的房源真实性核验的要求,进一步升级到了房源价格、信息的真实性核验。
“目前大多数二手房的房源信息和价格,都是在线上公共平台或中介门店等公共场所进行发布,这是面向公众的信息,兼具公共性和外部性,对整个社会的预期都会产生影响。”陈加耘表示,“有些二手房的挂牌价格带有一定的试探性,在信息不对称的情况下,很容易误导判断,甚至引起市场的恐慌,最终推高二手房市场价格。因此,需要由政府引导,进行理性、合理定价,而不是个别行为去扰乱市场。”
陈加耘认为,此次昆明推出的二手房源核验,通过“昆明房产信息网”与网络平台进行数据共享、互联互通,对经纪机构、从业人员、挂牌房源信息进行在线核验,有助于买卖双方及时了解房源是否存在限制交易等问题,确保交易标的物的真实性,有助于减少信息不对称带来的交易风险,保障二手房交易安全。(昆明日报 记者吴劲松 李梦瑶)