利好来了!广州危旧房改造新规:九成业主同意可拆除翻建

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划重点

01广州市发布危旧房改造新规,允许老旧小区在维修加固之外采取拆除翻建模式。

02对于国有土地上被鉴定为危旧房的老房子,九成业主同意后可进行集体筹资拆除重建。

03花都区诞生全省首个危旧房业主自主拆旧建新的改造案例,集群街2号居民楼已实施拆除。

04《办法》要求危旧房改造不增加户数、不改变原规划用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系。

05为此,危旧房改造鼓励市场主体通过入股、联营等方式参与,并支持通过房产抵押进行融资担保。

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南都讯 记者魏凯 经过年初的公开征询意见后,6月20日《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》(下文简称《办法》)通过16届73次广州市政府常务会议审议。该办法最大的亮点是允许老旧小区的改造在维修加固之外,还可以采取拆除翻建的模式。对于国有土地上被鉴定为危旧房的老房子,在不增加户数、不改变原建筑规划用途等前提条件下,九成业主同意后可以进行集体筹资拆除重建。
花都诞生全省首个危旧房拆旧建新案例
今年初,花都区广州北站东侧老旧小区连片改造诞生了全省首个危旧房业主自主拆旧建新的改造案例。
广州中心城区有许多建于上世纪90年代甚至60年代的老旧小区,因长期没有物业管理失修失管,其中一些已经破败不堪被闲置废弃或者只能改作批发市场的仓库,仅靠维修加固难以重新满足居住使用的条件。对于这类危旧房该如何改造处置,广州一直都在探索。
今年年初,在广州北站东侧老旧小区成片连片改造中,对于被鉴定为D级危房的集群街2号居民楼采取了全省首个业主筹资、自拆自建的改造模式。
资料显示,集群街2号居民楼始建于20世纪70年代,房屋本体损坏严重。建筑首层有16间商铺同属1名业主,二至五层共有24户住宅,其中9间属私有房屋,另外15间属政府直管公房。
为了消除危房的安全隐患,经过政府协调及公私双方业主的共同协商,最终确定了由业主自主出资,由花都区城投西城公司作为建设方拆旧重建。该项目已经于今年5月实施了拆除,目前正处于建新的过程中,预计到明年底完工。
在集群街2号案例顺利破冰之后,广州也在谋划出台政策,系统化的解决这一问题。今年1月份,市住建局正式公布《广州市城镇危旧房改造实施办法(公开征求意见稿)》,对老旧小区危旧房的业主自住改造如何进行做了详细规定,本次市府常务会议通过的《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》则是正式确定了这一模式的流程和实施条件,特别是首次对属于多个业主共有的老旧小区危旧房如何拆除重建的空白领域给出指引。
不得新增户数变相搞房地产再开发
《办法》首先提出,“危旧房”是指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级,或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。
在广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造,其中鉴定为B级或一般损坏房实行“愿改则改”,砖木结构、鉴定为C、D级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”。
什么情况下允许老旧小区危旧房的业主们自主拆旧建新?
对此《办法》规定,危旧房改造的基本要求是:不增加户数、不改变原规划用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系。
市住建部门也对此解释说,做出上述基本要求的目的是将改造的边界划定为目的是改善居住条件,而不是房地产再开发。
一旦放开户数的限制,允许新增商品房供给,提高容积率,就成为具有商业属性的开发项目,由此带来的人口增量,需要财政增加投入补齐公共服务配套,改造获利的是投资型居民或开发商,而财政属于公共性资金,对于全社会而言存在公平性的问题。此外,广州老城区的开发强度比较高,人口密集,交通拥堵,如果老城区再增加人口和容积率,相应的公共服务设施的负担会进一步加重。
而在改善居住条件的前提下,对于早期一些面积狭小没有独立厨房和卫生间、居住条件显著国家《住宅设计规范》最低标准的老旧小区,《办法》也提出可在“增容不增户”的条件下,在改造中适度增加套内面积。
《办法》提出,对于非成套住宅可进行成套化改造,新增厨房和卫生间,其中厨房面积约4平方米,卫生间面积约3平方米。而对于成套住宅,原建筑面积小于90平方米的,且原厨房、卫生间面积小于《住宅设计规范》最低标准的,可以按厨房约4平方米,卫生间约3平方米适当增加使用面积。原则上,原建筑面积大于90平方米的成套住宅,不再增加套内建筑面积。此外,改造还允许增设电梯、公共走廊、地下停车库等配套设施,但地上建筑规模总增量按不超过30%控制。
9成危旧房业主同意可启动改造
已经初步形成集体意见的老旧小区该如何正式启动改造流程?
对此《办法》也明确,危旧房所有权人是房屋使用安全责任人,为危旧房改造活动的主体。在操作时,业主们可以成立自主更新委员会,代表全体房屋使用安全责任人发起和开展相关改造工作。同时,房屋使用安全责任人可以自主委托政府、原房改房单位、物业服务企业、国有企业等作为项目建设单位。
双方签订改造协议后,可由项目建设单位开展意愿征求、改造项目方案编制、改造协议签订、报建报批、工程建设(工程设计)等具体工作。
为确保项目具备落地和公开透明,《办法》特别规定,涉及多产权的城镇危旧房屋改造项目设计方案及实施方案需经不低于90%以上(含90%)的房屋使用安全责任人依法表决同意后,方可开展改造工作。
老旧小区业主和住户往往是老人,收入较低经济能力较差,因此即便业主们都有改造意愿也容易因为资金不足而作罢。
针对改造中业主资金不足的问题,《办法》也提出鼓励市场主体通过入股、联营等方式参与危旧房改造。鼓励银行机构提供专项融资服务,支持通过房产抵押进行融资担保,支持房屋安全责任人按规定通过提取物业专项维修资金、单位住房维修基金、个人公积金(住房补贴)以及公积金贷款等方式筹集改造资金。而危旧房完成改造后,当事人可按不动产登记相关规定申请办理产权登记,对需补缴土地出让金按本市出让金计收规则计收。