“银行对背贷者的种种放宽措施，本质上是一种通过承担部分背贷人的风险从而规避更大风险的‘责任共担当’的思想。”
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
身背百万房贷的人恐怕要失望了。
就在6月20日，中国央行宣布，6月一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别维持在3.45%和3.95%不变。归纳为一句话:连续四个月不降息。
这意味着新房贷款利率不会进一步下调，至于存量房贷利率，也至少要等到2025年1月1日，在今年2月3.95%的LPR基础上调整。
央行泼冷水，房奴心中苦。当一个深圳的打工人为利率高达5%的房贷发愁时，一旁准备买房的00后同事却在为3%的利率犹豫不决，这种心理落差自然难以接受。
那么，存量房贷款利率真的会降吗？
一顿分析下来，发现是一个极大概率事件。
还贷潮
试想一下，这两年你背了房贷，利率又没怎么降，接下来会打算怎么做？
为了降低利率“背刺”所带来的心理伤害，很多人的做法是“提前还房贷”。
数据显示，2023年全国个人房贷余额同比下降1.6%，历史首次负增长，同比来看减少6300亿元。负增长，意味着出现了大量提前还款的现象，尽管这一年下调了存量房贷款利率，但大家仍觉得“诚意不够”。
到了2024年2月，居民早偿率（CPR）加速上升，4月达到37%，创下2009年6月以来新高。
最新出炉的5月房贷数据显示，房贷新增量只有514亿元，对比2020年同期的4662亿元，暴跌了89%。而“新增房贷”是增加的房贷减去还掉的房贷，显然大家正在热火朝天地提前还贷。
另一组数据也证明这一现象：前五个月居民存款增加了7万亿元，同比去年减少了2万亿元，这笔存款去哪里了想必都心知肚明。
而造成这一现象的原因，本质是今天的中国出现了“资产荒”和“资产贬值慌”。比如原本收益较高的村镇银行的三年期以上整存整取定期利率下滑到2.5%，大型银行停售了长期限大额存款，而之前遭疯抢的30年超长期特别国债，收益率已经跌破2.5%了。
千万不要低估老百姓的精打细算，目前存量房贷利率普遍在4%上下，在没有超过4%收益率的投资渠道的条件下，提前还贷是最好的理财。要知道放置前几年房价每年涨5%、10%的大环境下，有哪个“傻子”会提前把杠杆撤了？
特别是“517”新政后，随着利率进一步下调，在“损失厌恶”下和“理财焦虑”双重打击下，老用户们就会用脚投票。
个人住房抵押贷款是银行优质资产，提前还房贷对靠“息差”盈利的银行而言显然会造成巨大损失。截至到2024年末，银行净息差已降到1.54%。不过，比“还贷潮”更让银行焦虑的，还有“断供潮”——二者决定了银行在未来不得不降低存量房贷利率。
断供潮
中国是否已出现“断供潮”，暂无数据论证，不过可以从一些密密麻麻的招聘信息中看出一丝端倪：
5月29日，微众银行公开招聘催债人；5月31日，湖南湘三银行向全国招聘高级催收人才；6月6日，光大银行发布招聘电话催债人员公告；中原银行将催收佣金上调至20%到40%……
虽然也还不能说明什么，但一个基本常识是，如果当年你用20%的首付买了套房，如今没两年房价跌了20%，本金也就自然跌没了，你其实可以选择断供摆烂。
结果现在又出现新的情况：银行竟然千方百计地阻止你摆烂。
最近福建一背贷者就被银行的操作惊到了，几年前他在闽侯大学城买了一套房，如今大环境不好，已断供3个月了。第4个月时，银行打来电话，正当他以为要走法拍清算流程时，银行说房子不要了，只要每月按时还款就行，月供下降到原来的1/5，并延期两年。
换言之，他只要在接下来两年里每月拿出一小笔钱按时还贷，之后再正常还贷，那么房子就保住了，征信也保住了。用专业的术语讲，叫“展期”。
难道银行真的是良心发现了吗？当然不是。一方面银行要响应国家政策，断供房流入市场显然对“化库存”和“软着陆”的大方向相悖，而另一个原因则更为致命：银行在担心资本充足率的下滑。
2009年，中国加入《巴塞尔协议》这一国际银行体系。该协议规定，为了防范金融风险，商业银行必须守住“资本充足率大于等于8%”的红线，即银行资本和风险加权的总资产之间的比率至少为8%，简而言之当发生重大风险，银行清算全部资产时，只要达到92%的回收率就能让储户不受损失。
银行资本又分一级资本和二级资本，贷款是典型的一级资本，而断供房却属于固定资产，银行如果接手断供房，账面资产就会从“贷款”变成“固定资产”，不再是一级资本，即便银行通过法拍回笼现金流，进入法拍市场又会被打折，所以无论如何，一级资本都会下降，资本充足率降低。
此时银行会面临一个灾难性的后果：信用下调。信用下调会导致一些业务被暂停。比如国际结汇不能做了，海外授信额度也会跟着下调，情况严重时，银行还需要对未到期的债务和新增债务追缴担保品，这大大影响银行经营效率。
为避免资本充足率的下降，银行就会和贷款人进行协商，不管是下调贷款利率还是展期，只要这笔贷款能够“活”下去，能以“贷款”形式出现在账面上，最后都能被包装成一级资本和或二级资本。
从资本充足率的角度来看，下调存量房贷款利率是一个大概率事件。尤其是“取消利率下限”的政策出台后，各大银行之间或多或少会通过下调利率来争夺优质的老用户，至少房贷还算是优质的一级资本，有总比没有好。
启示：风险共担当
事实上，购房者所承担的风险和银行是完全不对称的。
在中国，购房者必须对债务承担全部责任，房子断供了，被银行回收拍卖，如果在美国就两清了，顶多征信没了，但在中国如果房子拍出去的价格还抵不完债，会被银行继续追债。
但是，任何不对称的风险都会导致灾难性的后果。当银行处理足够多的断供房时，一个地区的房价就会下跌。
此时，泡沫时期加高杠杆的人，当然倒霉了。房价下跌有可能让房屋净值资不抵债，于是也选择断供，进一步拉低房价；摇身变为房奴的中产家庭也躺枪了，看着自己的主资产缩水，只能关起灯来吃面，在“追涨杀跌”的心态下，倾向尽早抛售，并减少消费。
银行也未能幸免。法拍房一旦多了，就会造成相互“踩踏”，此时想拍卖掉抵押品回血，只能是在骨折的基础上再打骨折，银行资本大幅缩水。最后，不良债务积累引发系统性危机。
从这个意义上来说，如今银行对背贷者的种种放宽措施，本质上是一种通过承担部分背贷人的风险从而规避更大风险的“责任共担当”的思想。如果所有机构都把老百姓当韭菜割，竭泽而渔，最后结果就是大家一起完蛋。
有一本书叫《房债》，里面就提到了一种新模式——责任分担式的住房抵押贷款。
简单来说，如果一个人买了房子后房价跌了，那么银行就要保护他，同比例降低还贷金额；如果房价涨了，利息不变，但要给银行一小笔“保护费”，或者银行分享房价增值部分的收益。
举个例子。你买了一套100万元的房子，首付20%，贷款80万元。如果房价跌了30%，房子净值缩水到70万元，根据当地的房价指数，所需还贷款金额按30%的比例下降到56万元，这样房产净值还能有14万元，相当于当前房价的20%，不至于底裤亏完后还要倒贴10万元。而当房价涨了，你把房子卖掉赚了20万元，所获得增值收益的5%，也就是1万元就要交给银行。
这种模式更像股权，而非债权。无论未来房价是涨是跌，如果首付比例是20%，那么最后房产净值，相当于股权占比永远是20%。即便哪天没法月供不上了，也不会失去抵押赎回权，可以将房子卖掉变现净值，从而避免因断供而导致银行抛售房屋造成房价连锁下跌的后果。
《房债》的作者通过量化计算发现，如果在2007—2009年美国全部采用责任分担式贷款，断供率将下降5.1%，挽救近50%的房屋财富，后续的大规模失业和金融危机可能就不会发生。
当然，这种模式有些理想，尚未真正实践。相较而言，降低存量房贷利率或者用利率更低的新贷款置换，都是相对妥协的风险共担模式。
虽然银行赚的少了，但比起提前还贷和断供所引发的资本充足率下降、房价下跌的连锁危机，或许还更能接受一些。所以哪天利率真的下调了，不是银行大发慈悲，而是每个背贷人联合起来“抵抗”的结果。
本篇作者 |徐涛 |责任编辑 |何梦飞
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