以成本法评估房源单价 新塘多楼盘参与

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划重点

01住房城乡建设部召开会议,推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

02目前已有超20城落地政府收储商品房模式,但整体规模有限,广东省房协会长王韶认为有利于库存去化和促进社会经济良性发展。

03将收储商品房用作保障房扩展至市县,是结合当下楼市行情、贯彻政策的新部署,有利于加快保障性住房供给和降低城镇化成本。

04政府收购商品房用作保障房需量力而行,做好库存市场和保障房市场的对接,避免对市场价格产生负面影响。

05专家建议,政府收购商品房时应按照市场化、法制化的原则,确保房源质量和后续管理难题的解决。

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  国家统计局发布5月份70城房价指数,最新数据显示,70城房价仍在下探中,二手房呈现普跌态势。继5月17日房地产新政密集出台、6月7日国常会对房地产政策做出部署安排后,又一重磅政策发布。
  6月20日,住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上明确表示,各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
  据不完全统计,目前已有超20城落地政府收储商品房模式,但整体规模有限。广东省房协会长王韶认为,该政策有利于库存去化,既解决开发企业的资金流动性不足问题,起到稳定市场预期的作用,又能快速解决完成地方住房保障建设的任务,促进社会经济良性发展,一举多得。
背景
  降低城镇化成本,县城也需增加保障房
  值得关注的是,在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,将收储商品房用作保障房扩展至市县,是结合当下楼市行情、贯彻政策的新部署。一方面,今年5月,房价数据、销售数据不乐观,商品房销售创10年来新低,房价环比跌幅创阶段性新高,需要加大政策落地的力度和范围。另一方面,三四线、县级等低能级城市库存消化周期更长。据中指研究院统计,50个重点城市中,三四线代表城市出清周期为29.6个月,去化周期最长。
  “同时,近年来,我国大力推进县域为载体的城镇化,推进产业转移,推进城乡公共服务均等化,在乡镇,教师、医生、环卫等提供基础公共服务的人员会大量增加,三四线及县城灵活就业人员也在增加。为了降低城镇化成本,迫切需要在县城也增加保障性住房(公租房、保租房、配售房)。”李宇嘉分析,三四线和县域近年来房价下跌明显,收购相比新建无论在效率、成本还是配套上都是最划算的。
观察
  有利于去库存,缓解开发企业资金压力
  早在今年5月,中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计带动银行贷款5000亿元。住建部的此次会议是对“517新政”的延续,对定价和规范进行了强调。
  会议指出,市县根据本地区房地产市场情况,综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素,按照“政府主导、市场化运作”的思路,自主决策、自愿参与。同时强调,要坚持规范实施,防范各类风险,做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范,做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。
  “通过收购市场未售新房来改建保障房,有利于加快保障性住房供给,更好满足工薪收入群体的住房需求,促进房产资源合理配置。有利于市场库存去化,缓解开发企业资金压力,去库存效果最为直接。多地将收储对象定为已建成未出售商品房,也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。此外,房企出售已建成商品房后,回笼资金可用于支持在建工程,助力保交房。”中指研究院市场研究总监陈文静说。
行动
  超20城鼓励收购,对房源面积有要求
  今年二季度以来,广州、武汉等超20个城市鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房,部分城市如杭州、贵阳、惠州、临沧等地发布征集商品房用作保障性住房的公告,由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。具体来看,多数城市公告中对房源基本条件提出要求,如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等,部分城市要求房源满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。对于期房项目,如杭州临安区提出期房需提供商品房预售许可证,需由供应商出具保交付资金拼盘方案。
  从定价方案来看,多数城市未明确具体定价规则,少数城市明确按照周边房源进行定价,如惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”,杭州临安区明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外,广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价,原则上为“土地成本+建安成本”,也为其他城市提供了参考。
走访
  增城或以“土地+建安”成本进行收储
  近日,广州增城区政府拟采购一批商品性安置房源的消息引发关注。根据公告,增城区将购买商品房来做广汕铁路(新塘段)被征收人的安置房,选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内。
  本次收储,一是明确房源交易单价以评估方式确定,选用的评估方法为成本法,原则上为“土地成本+建安成本”;二是报名并没有限制房企的性质,也没有表示全部安置房源必须位于同一个小区,这就表示符合条件的项目都能报名。截至记者发稿,增城区政府就征集进展等未有相关回复。不过,记者从多家房企旗下新塘项目了解到,均已报名参与上述房源征集。
  某涉险房企旗下增城项目相关负责人表示,“收储落地的话,有助于企业回款,从而减轻资金压力,也助力保交房”。也有未涉险房企表示,参与是响应政府号召,同时也能够助力项目销售,但担心部分业主产生抗拒情绪。这种“抗拒”来自于对房价的担心。一位新塘某小区的业主告诉记者,“虽然这次收储的规模不大,但业主们还是担心对小区房价产生负面影响,毕竟是成本价收购。”
  对此,合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示,政府收购商品住宅用作保障房、政府安置房,这一举措,目的是加快一手住宅去库存,同时也起到稳定片区房价的作用。举个例子,截至6月19日最新数据显示,新塘板块库存(已取得预售证没有网签套数)去化周期大约在23个月,高库存令价格承压,目前新塘一手住宅的出货价格,已基本回调至2017年的水平。
 建议
  做好库存市场和保障房市场的对接
  广州市房地产行业协会专家委副主任赵卓文指出,对于当前高企的商品房库存量(截至5月末,全国商品房待售面积74256万平方米,同比增长15.8%),3000亿远远不够。具体落实到各地,已经公布计划的城市中,也都没有具体到拟收购金额这个现实问题。
  “从当前落地城市的情况来看,整体规模还不是很大,这很正常。受经济大环境的影响,各地财政收入的缺口比较大,经济实力也不同,大规模推进收储的可能性不大,需量力而行,而且各地保障任务大小也不一”,王韶表示。
  难点之二,在于定价和房源。业内专家认为,核心在于按照市场化、法制化的原则做好收储商品房交易。赵卓文强调,“当前,房地产市场价格处于下行阶段。开发商多少价格愿卖,政府多少价格愿买,这是个现实问题。如果因此而造成市场价格的进一步下挫,就有点得不偿失了。”
  此外,政府收购的房源是有要求的,以独栋、完全现房的形式收储,存在一定困难;但东一套西一套,又会产生后续小区如何管理的难题,毕竟不是完全标准化的产品。易居研究院研究总监严跃进强调,房地产要有统一大市场的概念,库存市场和保障房市场应该有更好的对接。  
  采写:南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬