到底怎么才算刚需？

房地产最喜欢用的就是“刚需”这个词儿，无论管理层、开发商还是中介。当然，很多买房人也愿意自称刚需，似乎这词儿具备天然的道德感似的，也似乎应该被重视和照顾。

但管理者真的很在乎刚需吗？未必。或者说在房价高涨的时候都重视刚需，每次都是推出各种保障房来进行安抚。

但救市的时候呢？最主要的就是放开大户型和二套三套的限购。这些家庭是刚需吗？肯定不是呗，是改善，但只有改善家庭才能救市，才能把市场信心树立起来，或者说树立的就是中产改善家庭的买房信心。

开发商似乎挺喜欢刚需的，净是开发小户型的。但实际上呢，开发商最烦的就是刚需，因为从他们身上不好赚钱啊。户型越小，意味着墙壁门窗和各种设施就越多，建筑成本也就越高。而一旦定位为刚需还就不能卖高价了，毕竟刚需们是真没什么购买力啊，顶多是缩短销售周期赚个短平快而已。

当然中介是挺喜欢刚需的，因为相对好忽悠，尤其喜欢追涨杀跌。所以在改善客群把市场挑热之后，就到了刚需们被割韭菜的时候了。

历次行情都有个特点，就是越到后市，大户型改善的越不好卖，除非是降价促销。而刚需户型呢，越到后边越涨，刚需们也就越往上冲。只要不是彻底限购，那无论怎么劝他们别冲动都没用，哭着喊着也要去接最后一棒。

当然，我对刚需还是挺理解的，人之常情，所有人都得经历这个激情燃烧的阶段。但其实我也对刚需这个词儿不感冒，因为真正的刚需就是居住，那就根本没必要买房，租房就已经满足刚需了。这就相当于说人们吃饭是刚需，但吃两碗炸酱面不就得了，有必要非得吃小龙虾烤鱼大腰子吗？那叫解馋过瘾。

经常有自称刚需的来问我，学区房和郊区大平层买哪个？弄的我都苦笑，这都脱离了底层趣味了，还自称刚需总有点儿别扭。当然也有上来就表明自己不是刚需的，就因为自己不着急买房。但是，问的可都是几乎最低价的上车盘啊，非觉得自己是改善是不是也别扭点儿？

今天是有个刚入行的中介小哥儿问我：到底怎么才算刚需？

我也说不清，只能让他随机应变吧，凡是自称刚需的都是主动示弱，那面对这些人就要给予尊重，必须投其所好。另外还有一种刚需是追涨杀跌的，这种人是缺钱，对钱是刚需，那对他们就要谈利，用利益勾引才能赚他们的钱。

那些不承认自己是刚需但又没多少钱的属于“慕强”，希望别人把他当强者，这多数都有自卑心理。那对这些人就要“盘道”，跟他们侃世界大势经济规律和人生规划什么的，让他们觉得只要买了这套上车盘已经踏上成功之路了。

但在我们开发商眼中，改善客群才是刚需，是我们的刚需，我们太希望他们掏钱了，太希望赚他们的钱了，只有他们的需求才是最刚的……