本文来源：时代周报 作者：梁争誉
沉寂了几年的土地市场正在出现微妙的变化，高价地，甚至“地王”重出江湖。
6月26日，三亚海坡片区HP04-06-04/05/11地块出让。经过510轮举牌后，由三亚正基房地产开发有限公司以16.36亿元摘得，楼面价约为17366元/平方米，刷新三亚土拍单价纪录，成为新晋单价“地王”。
近期，楼市又有了“地王”的传说。
6月13日，中建智地、江苏绿建、朝阳城开3家企业以联合体方式，斥资112亿元拿下北京首宗“巨无霸”组合地块，打破北京单笔土地出让金纪录；6月19日，南京建邺区出让的2024G11地块跻身南京楼面价TOP 2；6月20日，在青岛2024年第二批次土拍中，崂山王家村35号地块经过364轮竞价，成为青岛新晋单价“地王”。
“能够竞拍出高价地，表明企业对核心区优质地块持有积极态度。”中指研究院市场研究总监陈文静向时代周报记者表示。
前述地块的共同点是，质素突出。
中建智地联合体斩获的酒仙桥、前苇沟、中关村朝阳园北区三宗地块中，酒仙桥地块位于东北四环外，是北京中心城区规模最大的旧改项目，周边有798等多个成熟产业园区，住宅地块销售指导价为12.5万元/平方米；2024G11地块所在的河西南板块，是南京的核心区域；王家村35号地块地处闹市，是山东“最贵城中村”。
“地王”返场，土地市场又支棱起来了吗？业内普遍持否定态度。
“非核心区或性价比不高的地块普遍底价成交，房企拿地审慎态度尚未改变，短期房企拿地或延续精准投资策略，市场冷热不均现象也将延续。”陈文静指出。
“地王”返场
土地市场已经很久没有见过这种“大场面”了。
6月20日，位于青岛崂山区王家村的35号地块开拍。这一地块为崂山石老人前海一线的城中村王家村社区拆迁改造用地中第一个出让地块，周边房价约6万元/平方米，位列青岛之最。
青岛主城，时代周报记者摄于2023年
虽然地块只吸引68号中海、77号海业益佳、88号海信地产三家企业报名竞买，但竞争异常激烈。开拍没多久，中海便结束战斗，角逐在海业益佳、海信地产之间展开。
经过364轮举牌，王家村35号地块最终花落海业益佳，成交地价18.87亿元，溢价率37.23%，楼面价38516元/平方米，一举刷新青岛楼面价纪录。据中指研究院监测，此前青岛崂山的地价纪录为王家村35号地块附近的迪生山庄两地块，于2023年12月出让，楼面价约2.5万元/平方米。
值得一提的是，王家村35号地块不仅登上青岛单价“地王”宝座，还创下青岛近三年涉宅用地竞价次数最高、2022年以来涉宅用地溢价率最高等纪录。
相似的剧情在南京市公共资源交易中心上演。
6月19日，南京三宗地块开拍，规模虽小，但均位于热门板块，因此颇为抢手。热度最高的当属位于建邺区河西南板块的2024G11地块，土地面积约4.66万平方米，容积率仅1.01，挂牌起始价15.1亿元。
经过47轮竞价，2024G11地块以17.4亿元成交，溢价率15.2%，楼面价43888元/平方米，与南京葛洲坝地王仅相差1325元/平方米，位列南京楼面价排行榜第二。
南宁同样以激烈举牌的方式成功出让一宗商住地块。
6月20日，南宁现场拍卖高新区GC2024-020地块，吸引4家民企报名，2家企业激烈竞价63轮，最终由广西华宏地产以约2.97亿元竞得，溢价率24%。GC2024-020地块对于竞买人没有设置特别建设条件或竞买门槛，起始价适中，地块规模适中，因此吸引多家房企积极报名。
“最近几个城市接连拍出‘地王’、高价地，似乎释放了两重信号。一是，‘5·17’重磅政策或在一定程度上提振房企拿地信心，利好政策效应从买卖市场渗透到土拍市场。二是，土拍市场热度仍在，虽然不及此前各地几乎全面开花的局面，但也并未进入全面遇冷阶段，优质地块仍然具有竞争市场。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向时代周报记者表示。
“当前全国土地市场整体情绪仍偏弱，高价地的产生预计将对土地市场情绪产生积极影响。”陈文静认为，高价地的成交往往被视为市场信心修复的体现，一定程度上有利于提高土地市场活跃度，也可能带动周边房价的上涨预期，有助于稳定房价。
被遏制与被期待
“地王”睽违多时。
在房价上行、交易活跃的市场火热期，“地王”并不受待见，各地曾通过名目繁多且严格的出让条款限制其“出生”。
作为最热门的城市之一，深圳可以作为近年来土地端调控变化的观察窗口。
2016年，全国共有14个城市全年房价上涨超过25%，领涨全国的深圳新建商品住宅价格上涨超过50%，是年内涨幅超过一半的唯一城市。
二级市场的热度传导到土地市场，导致“地王”频现。
2016年6月，深圳接连拍出两宗“地王”——中国电建和中国金茂联合体以82.89亿元拿下龙华一宗商住用地，楼面价高达56781元/平方米，问鼎全国单价“地王”；龙光集团以总价140.6亿元竞得光明一宗商住地块，溢价率159.79%，刷新当年全国总价“地王”纪录。
市场燥热，调控随之而来，游戏规则大变。
2016年12月14日，深圳挂牌拍卖三宗居住用地，出让条件空前严格——首次采用“双限双竞”办法出让，即限成交地价和销售房价、竞成交地价和人才住房面积。
前述三宗地块开拍当天，包括万科、中海、华润置地、招商蛇口、金地、葛洲坝、泰禾等在内的40多家开发商齐聚深圳香蜜湖。鏖战两个半小时，保利发展和碧桂园饮到“头啖汤”。
很明显，“双限双竞”并未能遏制开发商抢占深圳市场的决心。
2019年6月24日，被称为“史诗级土拍”的一场土地争夺战开启。深圳一口气出让5宗居住用地，80多家开发商参拍，仅保证金就缴了上千亿，交易大厅内座无虚席。这5宗地获得343次举牌，最终以224亿元全部成交。
深圳土地交易大厅外等待进场的房企代表，时代周报记者摄于2019年
开发商热情高涨，土拍规则一再升级。
2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”，包括集中发布出让公告、集中组织出让活动，改变过去分散式供地的模式。试点城市包括北上广深四大一线以及杭州、厦门、武汉、成都等热点城市。
在此基础上，深圳的土拍规则升级到“三限双竞+摇号”——限成交地价、限全年期自持租赁住房或保障性租赁住房或人才住房面积、限商品住房销售均价，竞成交地价、竞全年期自持租赁住房或保障性租赁住房或人才住房面积，触顶摇号。
连环限制之下，加上土地供应大增，紧张局面得以缓解，“地王”消失了。但随着行业进入深度调整周期，商品房销售面积触顶向下，市场萎靡，曾经的“地王收割机”也困在流动性危机中。
此时，“地王”之于房地产行业，作用不亚于“强心针”。
2023年9月，自然资源部下发取消关于土拍限制地价的文件，内容包括：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。此后，多个城市开始执行“价高者得”的出让方式。
6月7日，上海市规划和自然资源局有关负责人表示，根据房地产市场供求关系的新变化，从今年第三批次的土地出让开始，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。当天，上海挂出4宗地块，明确按“价高者得”的原则确定竞得人。
至此，在22个实行集中供地的城市中，除北京、深圳、宁波，其余19城恢复“价高者得”。
关荣雪认为，土拍限价政策出台的主要目的是防止房地产市场过热，控制楼市价格的上涨趋势，“基于当前市场复苏缓慢且仍处于底部徘徊阶段，土拍整体热度下降，对政策的优化调整或取消是趋势。”
限价取消，“地王”返场。
2023年12月14日，东莞首宗不限价地块2023WR010出让，经过140轮激战，保利发展斥资18.10亿元拿下，楼面价29241元/平方米，成为东莞单价“地王”。随后，杭州、成都、合肥、苏州等城市都先后拍出高溢价地块或“地王”。
今年3月27日，宁波、苏州、厦门三城同时出现“地王”。江山万里、宁波东投竞得的江北区JB05-03-21a地块，楼面价32613元/平方米，创宁波市区涉宅地新高；绿城拿下的苏州工业园区双湖板块02号地块，楼面价65022元/平方米，刷新纪录；厦门国贸斩获的思明区将军祠2024P01地块，以楼面地价6.27万元/平方米成为厦门新晋单价“地王”。
多名业内人士认为，当前市场疲软，“地王”是“刚需”，有利于提振市场情绪。
“高价地乃至‘地王’对当下房地产市场更多是为市场信心的提升注入积极因素。”关荣雪表示，高价地或“地王”的频频涌现，意味着房企拿地热情的上升以及对后续房地产发展仍然具有一定信心，将会拉动整体行业信心的恢复。
谨慎与聚焦
即便“地王”再度被热捧，但其出现只是局部高温，土地市场仍呈现分化趋势。
根据陈文静的观察，自去年全国多数城市相继取消地价上限以来，仅热点城市优质地块竞拍热度上升。“短期来看，在全国新房市场尚未明显修复下，房企拿地力度或仍不足，叠加偿债压力仍在，高价地现象预计仅限于部分地块。”
中指研究院数据显示，今年1-5月，全国300城共推出各类用地4.5亿平方米，处于2012年以来的低位；成交面积3.9亿平方米，同比下降23.8%，其中住宅用地成交面积同比下降35.2%。
房企的拿地意愿仍有待提升。
克而瑞统计数据显示，今年前五个月，新增货值百强、总价百强、建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比降幅分别为27%、32%、16%，降幅较4月末持续扩大，企业投资仍处于收缩状态。
具体到企业层面。根据克而瑞监测，销售百强房企今年前五个月的整体拿地销售比仅0.15，投资意愿极低。华润置地、中建壹品、建发房产位列新增货值TOP 3，是年内仅有的新增货值超过400亿元的房企。部分央企整体投资也出现放缓，华润置地、招商蛇口前五个月拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2及以下。
图源：克而瑞
房企投资意愿低迷，与销售疲软有关。
今年5月，克而瑞重点监测的30家房企单月投资金额143亿元，同比下降82%，单月总投资额仅略高于2023年1月（春节月）。同期，百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，同比下降33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。
以销定投，成为房企拿地准绳。招商蛇口董事、总经理朱文凯就强调，招商蛇口的扩张速度取决于销售周转速度。从2023年下半年开始，招商蛇口增加“净上划”作为考核指标，根据每周、每月、每季度的现金流，推算下一季度的开工与拿地。
克而瑞认为，近期从中央到地方利好政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。
“当前房企拿地依旧谨慎，更加聚焦于核心板块的优质地块，房企对好的地段资源拿地热情相对较高，更加追求相对稳定且有保障的市场收益。”关荣雪表示，市场整体投资强度与销售规模较理想状态仍有一定距离，暂时处于房企投资信心较弱、销售复苏缓慢的阶段，市场恢复需要时间。