股东会见闻录 | 招商蛇口的主业和祖业

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划重点

01招商蛇口2023年度股东大会于6月26日在深圳市南山区南海意库举行,管理层表示517新政后旗下项目来访量有所增加,但仍需改善力度。

02管理层认为,今年的土地市场上仍有许多好的地值得购买,公司将继续关注核心10个城市及核心地段。

03除此之外,招商蛇口还在加大转型力度,代建和物业管理等新业务增长迅速。

04并购合作也是获得土储资源的渠道之一,公司称股权归置主要是与合作项目股权的收购或置换。

05最后,管理层强调招商蛇口除了三大主业外,还有祖业,以强调公司底蕴和曾经穿越的经济周期。

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观点网 6月26日,招商蛇口2023年度股东大会在深圳市南山区南海意库举行。
会上,刚刚实行了一个多月的“517”新政受到投资者关切,市场希望了解到,楼市调控在这家龙头房企看来是否已取得一定作用。
据参会投资者转述,管理层表示,517新政之后,招商蛇口旗下项目来访量有所增加。但管理层坦言,现在改善的力度不够明显,消费者的信心恢复可能稍微滞后,
招商蛇口的态度仍是谨慎乐观,相信“不好的形势下,也会有一个小阳春”。
拿地方面,管理层表示,今年的土地供应上,每个城市也在控制自己的量和品质,这一点非常明显,会有一些容积率低的土地,而且都在核心地段,“对我们房地产企业都是好事,今年的土地市场上还是有很多好的地值得去买”。
总体上,公司仍会高度关注核心的10个城市,以及核心地段。
据参会投资者转述管理层的表态:“根据安全风险可控的前提下,适当地铺货。今年也铺了不少货,公司也在加大转型力度,代建和物业管理等新业务增长非常快。”
除了招拍挂之外,并购合作也是获得土储资源的渠道之一。
据透露,管理层进一步表示:“并购重组不是那么多,但也存在。我们公司不叫并购重组,我们叫股权归置,主要归置是跟我们合作的一些项目,把他的股权买过来。实际上既解决他的问题,也解决我的问题。”
在招商蛇口看来,存在股权收购的机会,也存在合作可能,但是实际操作仍存在困难,“难在什么?就在于价格比较难谈拢。如果算不过账,不能比市场上新拿一块地稍微多一点风险溢价的话,就不如拿一个干净的地。我们不会轻易出手,要并购也不如并购已经有股份在里头的项目。”
会上,有投资者问及,最近几年房地产行业低迷,但行业不会消失,在这种情况下招商蛇口可以靠什么活到最后?除了说有招商局支持或央企背景,在和同行的竞争中有哪些优势?
管理层首先分析了部分房企暴雷的原因:“一是杠杆用得太狠,二是业务过度多元化,三是项目投资不够聚焦。”
其中,管理层着重谈到:“我们的业务没那么多元化”。
“他们有很多做了跟主业不大相关的一些业务,而我们当时是做三大主业,一是房地产开发,二是园区,第三就是城市服务,都是围绕着房地产开发相关的主业。如果分散,风险就比较大了。至于竞争力,现在也在做一些转型,但都是围绕着主业,包括一些持股业务。”
其中,今年年初招商蛇口设立代建业务专业公司,统筹管理并开展代建业务。据披露,招商蛇口从2010年开始布局代建业务,业务覆盖公园景观、道路桥梁、会展中心、文化艺术、学校教育、医疗康养、产业办公、住宅公寓等业态。此前在公司内部设有专业化代建部门,但从未在年报中披露过代建业务具体经营数据。
第三方数据显示,2023年招商蛇口代建业务新签约面积为269万平方米,其中在政府代建板块的新签约面积为229万平方米。
截至目前,招商蛇口主营业务包括三大板块,分别为开发业务、资产运营和城市服务。其中,代建业务划归至城市服务板块,此前已包含招商积余、招商会展、招商邮轮、招商观颐等四个平台公司,对应物业管理、会展、邮轮、康养四大业务。
资产运营则包括商业办公、酒店公寓、产业园区等持有物业管理与资产管理。
就在6月25日,招商蛇口联合中信海直、深圳电信加速布局低空经济产业合作建设“前海-蛇口低空经济先导区”,在深圳蛇口海上世界文化艺术中心举行战略合作签约仪式,产业版图延伸到低空经济赛道。
更早前的5月30日,招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式受理,或将成为招商蛇口第二只境内REITs上市平台。
围绕三大主业,招商蛇口得各项多元业态逐渐落地结果。
关联到招商局的百年基业时,管理层还强调围绕的不光是三大主业,“还有祖业,祖宗的祖”,以强调公司底蕴,及曾经穿越的经济周期。