住房“以旧换新”:疏通交易堵点 激活换房需求

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划重点

01住房“以旧换新”政策正在激活楼市流动性,全国已有超85城表态支持,其中武汉、南京等多个城市官宣首批成功签单案例。

02上市房企积极参与,通过参加相关部门的推介活动、联合中介帮业主卖旧房等多种方式,抢收客流。

03然而,住房“以旧换新”政策仍存难点堵点,如去旧难、旧房估值定价与业主预期错位、收购资金来源不足等。

04为此,各地实践探索来看,住房“以旧换新”主要有收购模式、帮卖模式和补贴模式三种方式疏通交易堵点。

05未来进一步激活市场需求,需多渠道盘活存量房市场,支持开发商建造更多好房子,助力房地产行业稳健发展。

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  本报记者 王丽新 陈 潇
  “早就有换房子的想法了,但现在最大的阻碍是小区比较老旧,房子挂出去诚心买的人少,导致买新房的钱不够。”来自广东的万女士告诉《证券日报》记者。
  万女士所面临的问题,也是不少购房者迟迟无法换新房的原因。换房周期长、不卖不敢买、错过意向新房等,正困扰着有改善性需求的购房者入市。住房“以旧换新”政策正在破题,激活楼市流动性。
  据中指研究院监测,截至6月26日,全国已有超85城表态支持住房“以旧换新”,其中,武汉、南京等多个城市官宣首批成功签单案例,部分城市正扩大“以旧换新”活动范围。
  住房如何“以旧换新”?政策实施效果如何?还有哪些痛点和堵点?对房地产行业发展有何影响?带着这些问题,《证券日报》记者进行了多方采访和调研。
  上市房企积极参与
  住房“以旧换新”正成为当下消化存量房产、激活改善性需求的重要手段。记者采访发现,不少近期推出政策的城市已陆续有成交案例落地,对撬动一二手房市场联动交易发挥了积极作用。其中,上市房企参与积极性较高,通过参加相关部门的推介活动、联合中介帮业主卖旧房等多种方式,抢收客流。
  比如,“五一”假期首日,佛山市里水镇第二届房地产展览会暨“卖旧换新”推介活动拉开序幕。据介绍,“五一”假期期间,里水房展会及销售中心来访人数超2700人,其中“卖旧换新”商品住房认购成交共103套,总金额超2.1亿元。
  美的置业参加了此次“卖旧换新”推介活动,公司相关负责人告诉《证券日报》记者,活动对符合要求的已缴纳的个人所得税予以退税,加快了部分新房项目去化速度。
  “针对当下改善性需求换房痛点,集团层面在6月份推出‘卖旧换新、以旧换新’活动。比如,凭旧房挂牌凭证,可享新房万元级补贴。”龙湖集团相关负责人向《证券日报》记者表示。
  据万科相关负责人介绍,公司当前已在广州、郑州、西安、贵阳等多个城市响应新政,并不断创新和升级参与模式,现已将“以旧换新”服务延伸至金融端。
  “在近期万科推出的‘换新计划’中,在万科任何一个广州新盘,只要客户签署认购协议,就有专业团队负责跟进,线上了解旧房情况,从而进行洽谈收购。同时,还会联系银行资源,促进买卖环节能够比常规流程更快放款。”万科相关负责人表示。
  除开发商之外,中介机构也在入局。
  “平台推出的‘无忧换’活动,可以扩大购房客户群体,通过打通‘卖一买一’的业务场景,真正实现一二手房联动,该活动目前已在全国12城落地。”贝壳找房相关负责人告诉《证券日报》记者,当前,公司正积极与开发商对接,迭代创新“无忧换”模式。
  在易居研究院研究总监严跃进看来,相比传统置换模式,“卖旧”和“换新”两项工作同步推进,交易效率提高了6倍。同时,购房者置换新房的支出最多可以节约20%,降低购房成本效应明显。
  多种方式疏通交易堵点
  目前,住房“以旧换新”政策初见成效,但仍存难点堵点。
  “在实操过程中仍有三大难点。”严跃进表示,一是去旧难,换新房源不足;二是旧房估值定价与业主预期错位;三是收购资金来源不足。
  “不少地区对‘以旧换新’有限制,如只能购买指定项目,若项目不符合购房者意向,配套不好、周边学校、医疗资源、商业氛围等不完善,就很难达成政策预期。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示,在旧房估值方面,不少业主希望估值高于市场平均价,收购方则要更多考虑交易及持有成本,买卖双方预期差距较大。
  那么,如何打通堵点,撬动更大的市场?从各地实践探索来看,住房“以旧换新”主要有以下三种模式疏通交易堵点:一是收购模式,主要指国资平台收购旧房,售房款用于购买指定新房项目,这是市场主流方式之一;二是帮卖模式,指的是房企联合经纪机构对旧房优先推售;三是补贴模式,相关部门直接为购房者提供购房补贴或契税补贴等。
  从盘活存量房市场角度出发,“去旧”效果最明显的是收购模式,收购主体主要来自国资平台,也有租赁机构、房企等市场化主体小幅“试水”。
  “国资平台收购存量房后,主要转化为保障性住房,既可解决职住平衡问题,也有助于楼市去库存,提振房地产市场信心。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超向《证券日报》记者表示。
  市场化主体收购方面,已有部分房企或者上市公司下场收购。例如,深耕珠海的房企华发股份从1月份起便开始收购二手房。
  “企业进行市场化收购,一般会有一定要求,如旧房与新房的价值比不能超过60%或者80%。收购房用途主要有两种,一是纳入公司旗下的长租公寓业务板块做运营;二是再次出售回笼资金。”宋红卫表示。
  进一步激活市场需求
  未来如何进一步激活“以旧换新”的市场需求?业内认为,在“去旧”链条中,多渠道盘活存量房市场是第一步。
  对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“一方面,可以从做大市场的角度出发,加大‘以旧换新’链条中税收、金融,乃至中介费率让利力度;另一方面,发挥中介行业协会和房地产行业协会作用,杜绝可能产生的合同欺诈、交付等风险,进一步推动二手房‘带押过户’等新模式。”
  中指研究院市场研究总监陈文静则表示,未来各地可以考虑使用“房票”(住房置换资金以“房票”形式发放兑换)方式来平衡国资平台和开发商之间的资金压力。比如,国资平台通过“房票”支付业主旧房房款后,对于开发商收到的“房票”既可以鼓励开发商延时兑现“房票”,也可以考虑允许房企以“房票”直接买地,以此缓解国资平台短期资金压力,激活当地土地市场。
  当然,对于收购而来的房产,如何运营才能平衡资金与收益,也是保障“以旧换新”置换链条持续畅通的关键,亦是撬动更多社会资本参与到住房“以旧换新”活动中的重要动力。
  “保障性租赁住房REITs(不动产投资信托基金)或有助于打通资金壁垒。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示,房企或地方城投平台公司可将回购旧房资产打包运营,再通过发行保障性租赁住房REITs融资,减少参与“以旧换新”企业的资金压力。
  跑通“去旧”关键环节,“换新”同样不容忽视。住房“以旧换新”是针对激活楼市换房需求精准施策,这意味着纳入“选新”范畴的新房,是能够更大程度满足改善需求的好房子。
  对此,无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵则告诉《证券日报》记者,从无锡一些高品质代表性楼盘的销售情况看,好房子越来越受到市场青睐,应从商品房价格备案、款项发放、企业信用等级评定、企业融资等方面支持开发商建造更多好房子。
  展望未来,在各种力量综合作用下,在刚需转向二手房、改善性需求转向新房的新形势下,住房“以旧换新”政策有望常态化推进,激活楼市流动性,助力房地产行业稳健发展。