新闻眼|四大一线城市楼市新政全部落地!一文解读

在上海、广州、深圳等一线城市跟进“517新政”,调整最低首付比例和房贷利率下限后,6月26日,北京宣布调整住房商贷最低首付比例和利率下限,首套房最低首付比例从30%调整至20%,5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%;调整住房公积金房贷最低首付比例;支持多子女家庭改善性住房需求;提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度,最高至160万等政策措施。
至此,四大一线城市均完成了调整首付比和贷款利率下限。
降首付、降利率
5月底以来,上海、广州和深圳均优化了住房信贷政策。从四个一线城市出台的房地产政策来看,目前,广州政策最为宽松,首套房首付比例降至15%,二套房首付比例降至25%,并取消了首套和二套房贷利率下限。
北京、上海、深圳的首套房首付比例均降为20%,首套房贷利率下限均调整为LPR减45个基点。
从二套房来看,北京五环内和上海首付比例均降至35%,房贷利率下限均调整至LPR减5个基点;北京五环外、上海重点六区、深圳首付比例均为30%,北京五环外和上海重点六区房贷利率下限调整至LPR减25个基点,深圳则为LPR减5个基点。
5月28日
四大一线城市房贷新政调整前后对比
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政策调整后,能省多少钱?在北京,以首套房贷款200万元等额均还为例,之前北京最低的贷款利率为3.95%,每月需要偿还月供9490.74元,总的贷款利息约为141.66万元。而新的贷款利率下,首套房贷利率为3.5%,每月的月供则为8980.9元,总的贷款利息约为123.32万元。每月少还月供约510元,总的贷款利息也减少了约18万多元。
降低非户籍人口社保年限
上海、深圳、广州均对非户籍居民购房条件进行松绑,缩短需缴纳社保或个税年限。
上海:将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”,自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
深圳:非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)限购1套住房,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房,个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年;在其他范围内购买住房,个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。
广州:在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的,非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的,享受户籍居民家庭购房待遇。
支持多子女家庭购房
值得注意的是,北京、上海和深圳均明确支持多子女家庭合理住房需求,给两孩及以上家庭增加了一张“房票”。
北京:支持多子女家庭合理住房需求的举措,对于北京市户籍二孩及以上的多子女家庭,购买第二套住房的,在个人住房贷款中认定为首套房。
上海:允许二孩及以上多子女家庭在全域内增购1套住房,并优化了多子女家庭在个人住房贷款中的首套住房认定标准,减少其购房利息负担。
深圳:有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭,在执行现有住房限购政策的基础上,可在部分区域再购买1套住房。
市场温度持续回升
此前央行“5·17”新政落地后,上海、深圳、广州均较快跟进,新房、二手房市场活跃度均有所提升。
上海楼市新政“沪九条”落地一个月,二手房网签量多日破千套。根据网上房地产数据,6月仅用24天网签量已超越3月,成为2024年单月成交最高的月份。机构预估上海6月二手房成交总量有望创下单月交易总量近3年来的新高。
又如广州,据中指研究院监测,5月28日后,广州新房日均成交套数持续增加,5月28日-6月16日共网签4052套,日均网签套数202套。从周数据来看,6月10日至6月16日,新房网签1565套,创4月以来的周成交新高。
深圳新政落地后,楼盘来访量、看房量上升,市场活跃度增强。据乐有家监测数据,对比“5·17”新政前后一个月的情况来看,深圳乐有家门店二手成交量上涨了52%,其中总价300万元内的二手房显著上涨,6月成交占比达24.6%(截至6月18日)。
有专家预测,“没有意外,北京的市场将迎来复苏,尤其是一二手房成交量预计在7月会出现较为明显的抬头。”
未来市场走向如何
一线城市房地产市场是全国楼市风向标。专家认为,我国仍处于城镇化的重要时期,应着力挖掘潜在需求,让房地产市场实现供需再平衡。
中国银行研究院在6月26日发布的《中国经济金融展望报告》中建议,进一步加大需求端支持政策力度,以需求复苏带动房地产链条企稳。一是全面清理和降低住房买卖相关税费;二是提高个人所得税按揭贷款利息抵扣额度;三是积极推动一线和超一线城市全面放开需求侧限制政策,跟进实施最低贷款利率等,通过龙头城市量价企稳带动全国市场预期好转。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰分析说,我国城镇住房存量已超过300亿平方米。中长期来看,每年即使按照存量1.5%的折旧率,也需新建4.5亿至5亿平方米住房。目前,中国常住人口城镇化率为66.16%,随着新型城镇化发展,住房需求在量上仍有较大发展空间。 
业内专家表示,各地宜顺应住房供需关系变化,因时因势调整房地产政策,更好满足人们对住好房子的需求。