顺义仁和一宗住宅用地11.9亿元底价成交,京深双国企联手托底

​北京又双叒叕一宗地块以底价成交,这一次又是顺义。
6月26日,北京市顺义区仁和镇地块出让,由于只有北京城建+深圳南山联合体报名,所以该地块最终也是底价成交。
先来看下地块信息:
北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发A片区项目SY00-0702-15、26地块R2二类居住用地、SY00-0702-16地块A334托幼用地。
地块面积5.01万平方米,规划建筑规模7.70万平方米,地块起拍价格11.9亿元,住宅指导价格44000元/m²。
其中,0015地块建筑规模3.25万平方米,0026地块建筑规模4.13万平方米。地块容积率位1.60,建筑控高45米。
SY00-0702-16地块为托幼用地,建成后需无偿移交给相关部门。
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值得注意的是,这宗地块土地一级开发位北京城建旗下子公司,所以在开拍之前,就有市场传闻,城建有意该地块。看来城建不仅是自己参与拿地,更是拉来了深圳的合作方,来分摊项目风险。
交通配套方面,距离西侧距离东六环路直线距离约为5.5公里,距离通顺路直线距离2.4公里,可以较为方便的直达通州区。
北侧距离北京地铁15号线直线距离5公里。另外,这一板块未来还有北京地铁R4线路穿越,但目前尚未能确定具体站点位置。
R4线一期北段全长21.3公里,规划了5座车站,未来将有效链接首都机场、顺义、金盏、朝阳区、顺义区、通州区等多个区域。
项目距离未来可能规划的R4线一期临河站直线距离约为2.5公里。
地块北部规划为临河中学,目前项目应启动勘察工作。此外,板块内还有顺义第一中学、顺义第九中学、顺义区东风小学等。
商业配套方面,直线距离5公里的顺义老城区目前有较为成熟的商业配套,如北京华联顺义店、新世界百货、锦荟港等。
此外,位于地铁顺义站旁的老顺义宾馆此前已经完成拆迁,预计地块将在年内入市,地块规划为一宗商业用地。
守夜人之前分析过,这个地块缺点就是体量太小,似乎很难引入龙湖天街之类TOD商业综合体项目。
不过据说也有一家头部央企,的确是有意该地块,后续我们再看看。
地块北侧,就是2020年的“仁和三兄弟”,分别是龙湖云河砚、路劲御和府、旭辉公园都会。
不好说是不是赶上了房地产最后的辉煌时刻,目前三个项目基本都已经是接近清盘状态。
目前在售的项目,就还有地块西北侧的北京城建星誉项目。
项目是城建2022年9月摘的地块,大概规划了9.42万平方米的住宅面积,规划了18栋楼,销售指导价4.4万元/m²。
守夜人查了一下,2023年3月项目获批销售许可证,目前项目销售去化率67.71%,成交均价一直都是3.75万元/平方米。
虽然远低于销售限价,但基本没有怎么跌过。
另一个项目北京合院,2016年取证,目前住宅的销售去化率是61%。成交均价在4.6万元/m²。
不过之前的一些项目成交均价有在4.1万元/m²上下波动。
顺义其实去年6月份以来推出了很多地块。此前也都陆续进入销售状态。比如建发观云、璟上兰园、龙湖御湖境II期、璞瑅润府等。
守夜人也随手查了一下这几个项目目前的销售情况:
建发观云,2023年9月取证,目前去化率57%,成交均价从5.7万元/m²滑落到了5.08万元/m²。
璟上兰园,2023年11月取证,目前去化率不足10%,成交均价从5.2万元/m²滑落到目前4.77万元/m²。
有顺义的小伙伴跟我说,一开始觉得这个项目也算是挨着地铁,去化率应该不差,没想到,是真的没想到。。。
保利颐璟和煦,项目今年4月取证,目前去化率1.74%,成交均价,总共才卖了13套。。价格已经不重要了。。
龙湖御湖境II期,2023年9月取证,目前去化率超过50%,目前的项目成交均价也是比较稳定,大约在4.45万元/​m²。
不过去年底到今年初的几个项目,目前还没有进行取证销售。也许在当下的市场环境,更多的开发商还是选择了观望吧。
下个月,顺义还有一宗商业用地出让,这块地预计将是罗红艺术馆II期,那时候也会是个有故事的地块。