6月25日，随着荔湾区鹤洞路以南AF040134地块被保利发展以近7亿元总价竞得，2024年上半年，广州市已无涉宅地块等待挂牌出让。上半年，广州土拍累计挂牌11宗涉宅地块，供应总建面100.23万平方米，同比下降73%，其中4宗地块成交，成交总建面30.29万平方米，同比下降87%，总成交额约64.78亿元。2023年同期，广州供应、成交涉宅地分别为24宗和16宗，成交额近432亿元。
事实上，与近4年同期数据相比，2024年上半年的广州土拍成交额均有数量级的差距。2020年-2023年，广州历年上半年涉宅地块成交额分别为730.51亿元、1129.55亿元、341.4亿元及431.19亿元，与历年相比，2024年广州土地市场遭遇了前所未有的冷意。
多宗地块流拍，国央企仍是拿地主力
2024年初，随着广州市解除120平方米以上户型限购和供地计划的公布，多宗中心区优质地块的出现令人完全无法预料2024年的土拍会是如今的景象。随着天河区黄村三联路、金融城板块及世界大观四期地块等中心区地块因无开发商参与竞价而流拍或终止出让，原定于6月上旬前应全部挂牌出让的2024年度首批供地清单有近三分之二，共14宗地块被调出，延期至第二批出让，其中不乏海珠区石岗路地块、荔湾区陆居路地块等中心区地块。
成交的4宗地块，拿地主力也均为国央企，底价成交的天河区岐山路地块、世界大观三期地块以及花都区广花公路以东雅瑶路以北地块，分别由华润联合体（华润置地、广州城投、珠江实业）、越秀地产和花都城投拿下。而民营企业仅在6月25日的荔湾区鹤洞路以南地块的竞拍中有所参与，来自浙江的绿城和交易平台贝壳旗下的贝好家在该地块的竞拍中均有举牌。
去化承重压，房企拿地意愿整体较弱
广州中原地产项目部总经理黄韬认为，土地市场的遇冷与上半年新房市场销售整体欠佳有关，在大多数项目都面临销售周期变长的现状下，即便是国央企也并非旗下项目都能有良好的销售情况，拿地意愿自然变弱。
2024年5月，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，商品住宅去化周期超过36个月的城市，将被暂停新增商品住宅用地出让。对于去化周期在18个月至36个月间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。克而瑞数据监测显示，近13个月，广州商品住宅去化周期持续走高，从2023年5月的18.4个月，提高至2024年5月的25.8个月，尽管在“528”新政后，去化周期有所回落，但依然在20个月以上的高位。
从全国的土拍数据来看，开发商拿地意愿变弱是普遍现象，据中指院数据，2024年1-5月，TOP100房企拿地总额同比下降26.7%。具体到各个头部房企，据克而瑞数据，1-5月，保利发展拿地金额80.1亿元，2023年同期为228亿元；万科拿地金额23.8亿元，2023年同期为332.9亿元；华润置地拿地金额217亿元，2023年同期为486.7亿元。此外，头部房企中海的拿地意愿也颇值得玩味，在大多数开发商销售额、拿地金额基本处于同一梯队的情况下，1至5月销售额高居第二位的中海地产在全国仅投入了73亿元用于拿地。
中心地块扎堆上架，成交状况将反映市场信心
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，一般而言，上半年是房企拿地的高峰期，而广州今年上半年只出让了4宗涉宅地块，历史上罕见。需要注意的是，2024年广州计划供应的宅地数量超过90宗，总量为数不少。因此，下一步要提高土地出让的效率，很有必要在供给侧做出一定的策略改变：包括增加优质地块的净地出让、根据当前房价走势加快起拍地价的调整、允许分期支付土地价款、从设计规范等方面鼓励开发商建设新一代住宅产品等。
受2024年上半年土地挂牌出让情况不理想的影响，多宗原定于6月前出让的涉宅地块聚集到了下半年出让。在广州市规划和自然资源局发布的2024年第二批拟供商品住宅用地清单中，全市共有多达30宗涉宅地将挂牌，且近半位于中心城区，其中包括越秀区广州大道中地块、天河区天河智慧城核心区地块及原在首批清单中的海珠区陆居路地块等。
清单显示，第二批拟供地将于8月22日前挂牌，距今仅余不到两个月的时间。目前，“528”新政在销售端持续见效，多方数据显示，广州市一二手成交均保持一定幅度的平稳增长，已接近年内高峰。销售端逐渐好转的情况下，开发商能否恢复信心，将在未来两个月的土地市场成交状况中得到极大程度体现。
文｜记者 范晗越
图｜广州市规划和自然资源局