信用防线 | 2024年二季度房地产企业融资能力表现报告

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划重点

012024年二季度房地产企业融资能力表现报告显示,地产企业信用债规模降幅缩小,但市场情绪仍有待进一步反映。

02多个省份公布第二批白名单进程,地产企业融资“白名单”机制能最大程度将企业债务风险与优质项目风险分割。

03由于政策时滞性,地产企业融资表现仍待进一步反映,消费端宽松政策颁布不断,有望改善地产企业融资环境。

04同时,房企融资“白名单”的出现有效缓解了上市地产企业资金链紧张导致的债务困境。

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观点指数 企业分割风险的利剑,多省公布第二批白名单进程 期内,针对地产企业的债务困境,有关部门积极推动融资“白名单”执行,颁布“517新政”,通过这些举措积极推进保交楼工作,改善地产企业的融资环境。
消费端宽松政策颁布不断,“政策底”有望形成 5月17日,央行颁布了一系列结构型货币政策,包括调整住房公积金贷款利率、降低个人住房贷款最低首付款比例和取消住房贷款利率政策下限。这些政策一经公布,多座城市迅速作出响应,绝大多数城市均下调了房贷利率。政策的实行有望改善企业愈发紧张的地产销售业绩,增加居民对于住房有效需求,同时改善地产开发企业的现金流状况。
开发到位资金减速放缓,地产市场情绪有待进一步反映 国家统计局数据显示,报告期内开发到位资金降幅递减,但由销售数据和开发到位资金环比形成的“市场情绪”仍比较低落。在今年一系列政策加持下,地产开发企业的融资环境不断向好。但政策的时滞性让地产企业的融资表现仍待进一步反映。
信用债规模降幅缩小,化债后仍需防范信用风险 报告期内,地产企业信用债规模和开发到位资金情况同比仍有所缩减,但降幅的环比有所减小。值得注意的是,在五月份政策“松绑”效果下,房地产市场融资环境能否回温仍有待进一步反映。
企业分割风险的利剑,多省公布第二批白名单进程
在今年4月30日中央政治局会议中,提及我国经济发展目前面临的主要挑战是有效需求不足并首次提到消化存量房产和优化增量住房。房地产市场亦处于这样一个产能过剩的状态。市场失灵时,有关部门通过宏观调控进行干预。
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截至6月18日,多个省份公布了房企融资“白名单”进展情况,各地区融资协调机制不断推进,给地产企业融资提供“定心丸”。
观点指数认为,在目前房企集体化债的大环境下,“白名单”聚集了那些具有潜力的地产开发项目,该机制能最大程度将企业债务风险与优质项目风险分割,减少因信息不对称带来的地产企业融资难、融资成本上升等问题,有效缓解白名单企业的资金链紧张问题。
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同时,房企融资“白名单”的出现有效缓解了上市地产企业资金链紧张导致的债务困境。报告期内,首开股份、旭辉控股集团以及金科股份均公布了其企业项目入围“白名单”的基本情况。
5月9日首开股份公开了其从商业银行获得80亿元授信额的信息,一定程度上缓解了造血压力。iFind统计数据显示,2022年以来首开股份共发生6次不动产出售事件,其中提到的最主要因素是租金收入有限。快速回笼资金,优化公司财务状况体现了首开股份持续稳步前进的经营风格,加上如今“白名单”的项目融资支持,其融资渠道或更为畅通。
旭辉控股集团、金科股份一直处于化债阶段,对“白名单”的需求也同为迫切。从项目入围情况来,两者分别获得了36个和16个项目的融资支持。
化债进程方面,旭辉控股的美债暴雷事件始于2022年,在报告期内其共发布了两次解决方案的最新进展,直至5月27日,旭辉控股集团与部分债权人就债务问题基本达成一致。当务之急仍是积极化债,运用好“白名单”,将目前进行的优质项目有效落地。
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此外,报告期内共录得两起带帽事件,获得“白名单”项目支持的金科股份于4月24日被实施退市风险警示,风险警示事项仅为被受理重整,这意味着其成为A股首家被法院受理破产重整申请的全国性大型房企。2022年以来,金科股份出现了流动性紧张,除却股票三年的不分配不转增外,企业的债券违约数量也从2022年的第一只违约到如今的13只之多,企业陷入债务困境久已。
据观点指数不完全统计,金科股份近一年的现金流量表现不佳,偿还债务的主要方式仍是通过透支企业的未分配利润,化债进度上仍有约296亿的债务无法偿还。鉴于上市企业破产重整成功率较大的前提,金科控股作为曾经的千亿房企,虽然如今仍面临巨额债务压力,但“白名单”的出现能在一定程度上为其化债进程及保交楼工作提供一定保障。
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数据来源:iFind、观点指数整理
消费端宽松政策持续颁布,“政策底”有望形成
据观点指数统计,期内央行颁布了多项宏观调控政策,为地产行业资金链紧张的状况进行 “松绑”。在5月17日国务院政策例行吹风会上,央行、金融监督管理局、住建部和自然资源部的多位领导提及了一些未来拟出台的有关改善地产企业资金压力,促进地产市场平稳发展的有关政策。
从政策基调的释放到各地“因城施策”的实施,以及最终效果的呈现,有望为下半年地产企业的发展带来信心。
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5月17日,央行发布了一系列结构型货币政策,力度空前。这些政策除下调住房公积金贷款利率和降低个人住房贷款最低首付款比例外,还包括对广大需求群体影响最广的取消住房贷款利率政策下限。首付比例方面,政策落实后的首付比例调整为一套房15%、二套房25%。根据历史调整数据来看,这一举措可能会成为今年的“政策底”。
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据观点指数统计,截至6月11日,包括广州、重庆、成都、杭州、武汉、哈尔滨、长沙在内的绝大多数城市首套房首付比例均下调至15%。六大城市中北京、上海和深圳的最低首付比例小幅下调至20%。多省份均已下调首付比例和取消房贷利率下限,同时不同地区各个银行均根据自身情况纷纷下调房贷利率,“因城施策”效果显著。[陈朗洲1]
据观点指数不完全统计,1-5月115家国内大型地产开发企业的权益销售约为10244亿元,同比有所下滑。地产企业从曾经的“唯规模轮”的市场角逐转向更关注企业的现金流状况,更深刻明白销售回款率比合同面积更重要。当前正处于房地产市场的低潮期,房企应更加重视自身的盈利性、安全性和流动性。
下半年流动性资金不足铸就的“债台”能否通过利好政策得到改善,仍有待观望。
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数据来源:观点指数整理
开发到位资金减速放缓,地产市场情绪有待进一步反映
开发到位资金方面,国家统计局数据显示,该指标自2021年起呈不断递减趋势。从前五个月的数据表现来看,2024年的开发到位资金为42571亿元,同比减少24.3%,较一月份26%的降幅放缓。从结构上看,1-4月的国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金项目均同比减小,房地产开发项目的融资规模均有所缩减。
值得注意的是,在今年五月份结构性货币政策支持下,地产企业化债进程有望获得进一步保障。近一年来,开发到位资金中利用外资的占比基本稳定,国内贷款和自筹资金的占比呈扩大趋势,其他资金占比从去年5月的58%下降到今年四月的49%。在开发到位资金规模不断下行的情况下,其他资金项目中定金及预付款的下降是开发到位资金不断减少的主要原因。
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数据来源:iFind,观点指数整理
从近几年的数据来看,开发到位资金与地产开发企业的销售额数据呈正相关。年度地产销售金额越高,越能为地产企业开发到位资金中的“其他资金”项目提供充足的资金支持。
由于开发到位资金中其他科目占比较小,且资金占比变化不大,因此年初地产开发企业测算的该年度预计融资规模增速,可以从上一年度的销售收入数据环比中进行初步估算。上一年度销售数据表现越好,本年的融资预算值就越高。同时,地产开发企业会在本年实时跟进政策环境、市场表现情况、消费者情绪等,以对今年的融资规模进行实时调整。
因此,近两年的开发到位资金实际数据可以大致由此判断。通过图可知,黄色区域面积的大小可以简单表示为地产开发企业的“市场情绪”大小,黄色面积部分越突出,越能表现出地产开发企业当年实际开发到位资金与年初预测值的落差。
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数据来源:iFind、观点指数整理
观点指数认为,2021-2024年地产销售数据和开发到位资金的环比基本呈现出一定的周期性,可以排除是由于地产市场低迷所引起的周期性变化。2022-2023年,地产行业的市场情绪有所好转,图上黄色区域面积不断减少。
从开发到位资金同比的形状来看,凹形曲线也体现出开发到位资金从2022年的同比下滑到2023年的逐步恢复。。而期内,地产企业的市场情绪又有所跌落,同时在今年一系列政策加持下,融资环境不断利好,使得开发到位资金减速放缓。
由于政策总会带有一定的时滞性,结合报告期内开发到位资金和销售数据来看,地产市场情绪和地产企业融资表现仍有待观望。
信用债规模降幅缩小,化债后仍需防范信用风险
从信用债规模来看,报告期内新发行的信用债规模为1067.84亿,同比下降约9%,降幅有所缩减;从发行利率来看,报告期内房地产业平均发行利率约为2.71%;从债的发行主体来看,期内发债企业主要是地方国有企业和央企,比如中国海外发展和中国金茂在报告期内的发行债券规模最大,均达到30亿元。
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数据来源:iFind、观点指数整理
海外债发行方面,在地产开发企业中,期内只有五矿地产发行了信用增强人民币债券,“内保外贷”效果不佳,海外融资渠道基本见底。自疫情以来地产行业持续低迷,企业频繁的“暴雷”以及多数企业实行“保内不保外”的策略,使得地产企业的海外信用逐步被掏空。若地产企业频繁“暴雷”,则海外债权人或申请债务重组或清盘。
5月10日,富力地产披露了其就“可能出售事项”与London One Limited达成协议,其将子公司股权完全出售。此外,期内富力地产多只债券面临停牌,主要原因是为了偿还债务做准备。
据观点指数统计,富力地产的债务主要集中在债券和电子商业汇票。其中出现违约的债券在2016至2019年发行,并集中在2022年首次展期。而票据方面,截至6月1日,富力地产电子商业汇票逾期余额约为9586.9万元。值得注意的是,期内富力地产还新增40余条被执行人信息,这或许与其5月7日公布的7项企业重大诉讼案件有关,富力地产在这些重大诉讼案件中主要承担连带责任和担保责任。
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期内,同样面临债券违约的远洋集团针对表中七只债券又有了新的增信措施。其中主要围绕远洋集团旗下多个项目所属公司的股权收益、合伙企业份额收益,以及股东及关联方债权进行质押担保。
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远洋集团为缓解债务压力,此前已卖出多个标杆项目,此次其仍以通州乐堤港项目收益为质押,可见化债决心之大。这一举措除进一步向债权人证明其偿债能力外,远洋集团更是收获以债权人利益为重的企业形象。此次远洋集团的增信措施力度空前,企业信用的延续或为其未来开拓更为广阔的融资渠道。
美的置业方面于6月23日发布《(1)以实物形式向本公司股东分派本集团的房地产开发及销售业务(2)本公司的可能主要交易及关连交易》公告称,拟将企业内房地产开发业务于内部重组后,组建私人公司集团继续持有该业务,并就其中涉及到股东权益相关事项进行说明。美的置业在公告中指出,此举是为剥离企业重资产业务所带来的信用风险和房开业务的投资风险,同时减少企业沉重的债务负担和优化企业财务状况。
公告发出后,6月24日美的置业股价迅速拉升,涨幅高达67.73%,在此后两日仍保持一定上升态势。
观点指数认为,虽然房地产市场仍处于低迷形势,地产企业无论正处于化债进程,还是不断优化企业经营情况、改善财务状况,地产企业都应该稳中前进。从目前的融资环境和现有数据来看,地产行业的恢复情况仍有待观望,面对资金流动性不足引发的信用风险要慎之又慎。