北京买房首付降到二成利率3.5%,有人却哭晕了

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划重点

01北京市多个部门于6月26日发布5条房地产调控政策,首套房首付比例最低调整为20%,房贷利率3.5%。

02二套购房首付款比例调整为30%(五环外)或35%(五环内),利率降为最低3.7%(五环外)或3.9%(五环内)。

03由于此次政策调整,购房者原來的房贷利息支出减少,如以500万总价的新房为例,节省11.3万元。

04然而,存量老客户在政策出台后感到失望,因为无法享受最新的房贷利率调整。

05与此同时,北京楼市开发商期待新政策能刺激市场需求,展开激烈的价格战。

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考验各位信仰的时候,又到了。盼星星盼月亮,北京买房人一直期盼的楼市大招,终于在炎炎夏日中来了。
6月26日傍晚,北京市多个部门一口气发布了5条房地产调控政策,最受关注的是:首套房首付比例最低调整为20%,房贷利率3.5%。二套购房首付款比例调整为30%(五环外)或35%(五环内),利率降为最低3.7%(五环外)或3.9%(五环内)。
其实,调控内容大家已经不陌生了,无论是贷款利率还是首套比例,北京和上海的新房信贷政策基本保持一致。但对于最具信号意义的北京而言,这已经是其首付比例和按揭利率达到的历史最低水平,对购房人的让利也明显更多了。
算算账本就知道,按照500万总价的新房来说,过去首付款需要150万,而现在直接变为100万。如果再算算最新房贷利率,购房成本的降低就更明显了。
按照首套利率3.5%、100万元贷款本金、30年等额本息来算,购房者原来4.05%利率的房贷总利息支出为72.9万元,新政后的利息总支出则降为61.7万元,一下子减少了11.3万元的购房利息。
放到以往,这些都是足以引起购房人哄抢的大招。不过,面对如今的复杂市场,一面是二手房的“以价换量”,另一面是新房价格的不断下跌,最猛新政又能激起多大的水花?
01、“晚买半年立省120万”
北京新政发出后,有人欢喜有人忧。而成功赶上了这批房贷利率下调的沈雪,就属于买房大军中的“幸运儿”。“没想到6月26号出政策,房贷利率在LPR基础上减45个基点,我们利息一下子省了22万。”算算省下来的这笔钱,沈雪开心了一晚上。
赶上今年结婚的计划,沈雪早从今年年初就打定主意要买婚房,早早加入到看房大军了。起初,她的总预算只有300多万,而能被她选中的房子一开始也并不多,“当时想着手里有多少钱就买多大的房”。
“最开始看的偏老破小,东四五环比较旧的房子。”不过,房子看了两个月以后,楼市的跌势抚平了沈雪焦躁的心。她惊讶地发现,房子买得越晚,房价倒是跌得越猛了,“看到后面就越来越不着急了”。
看房两个多月后,沈雪的预算没有提升,但是可选的房源却变得越来越多了。“看到后面,300多万的预算我们竟然能挑到心目中喜欢的房子了,房子的品质也更好。”跌势不断往下走,沈雪也迟迟都没能下定决心。
4月30日,北京推出五环外松绑政策,允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士,在五环外新购买1套商品住房。但沈雪却没有匆忙做出决定。“430政策出来后,我观察了两周,当时挂牌也很多,但交易量没啥变化,买不起的还是买不起。”
直到“517”政策出台,央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。上海、深圳、广州开始纷纷响应政策号召,下调房贷利率和贷款比例。
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但北京不一样。四个一线城市中,北京曾在一片萧条的楼市里走出了独立行情。今年3到5月,其他城市二手房成交都在齐刷刷下跌时,北京二手房成交连续维持在1.3万套以上,看起来欣欣向荣。
可仔细看就会发现,低价依然是促进成交的主因。国家统计局显示,5月份,北京二手房价格环比跌1.2%,同比下跌8.6%。
赶在房价下行的跌势,沈雪提前选好了房子,和房东谈好价格,甚至连交易合同也都签好了,只待属于北京的政策东风吹来。幸运得是,她不仅等来了政策的及时雨,房价也越等越便宜了。
“最开始看中的老破小需要330万左右,到了现在卖250万,而现在买的这个次新房,2023年的时候最高卖510万,到了去年年底430万,今年到手只需要333万。”沈雪说道。
和多数购房人相比,沈雪无疑是幸运的。北京回龙观区域一位中介对「市界」说道,能明显感觉到,北京未落实降利率、降首付等楼市新政,成了不少购房者选择继续观望的原因。“不少客户我们都会主动劝劝,让他们再等等。”
02、存量老客户不淡定了
和被政策利好吸引的买房人不同,看到新政出台的消息后,存量老客户们的心却凉了一大截。“昨天放款,今天出新政,明天执行。”6月26号下午,提前两天付了首付款的林霞,猝不及防地被新政拦在了门外。
实际上,林霞是这轮政策限购优化下,重新拥有买房资格第一批买房客。两个月前,北京“430” 政策出台后,林霞第一次品尝到了政策放开后的喜悦。一直想再在北京买改善房的林霞,终于等来了购买资格。
于是,她兴冲冲的跑到了北京五环外的区域,北苑、回龙观、新宫等区域的二手房看了个遍。5月9号,林霞相中了一套回龙观区域的房子,房子坐北朝南,属于小区里最抢手的户型,林霞决定就是它了。
签下合同之初,林霞给自己和家人做好了心理建设,“哪怕房子再怎么跌,咱也是刚需,也是自主”。可她万万没想到的是,她遭遇了一波来自房贷利率下调的“背刺”。
“我的贷款总额300多万,当时签的利率是二套五环外的4.5%,但现在最新利率调整成了3.7%,相当于我每个月要多还1560元。”林霞说道。
得知无法享受到新政最新利率调整,林霞马上找到她的贷款银行经理沟通,得到的回复是,“6月27号政策正式实施的放款时间为准,哪怕是26号晚上12点前放的贷都不行。”「市界」了解到,新政后北京地区银行已火速跟进最新贷款规定。
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「市界」咨询一家国有大行房贷业务经理了解到,“新政房贷利率的生效规定,统一以放款时间为准,6月27号当天放款的客户都能享受到新政,而在此之前的客户只能按原定合同利率发放。”
沮丧之下,林霞还加入了一个存量客户自救群。据林霞观察,“大家第一反应都是和银行沟通和争取。但得知希望渺茫之后,有一些人也不愿意放弃,还在不断的反馈。”
新政当天,群里有人火速退了演唱会票,旅游也不去了,大家开始维持最基本的生活开销,一心提前还房贷。
放眼全国,随着首套房贷利率不断创新低,各地呼吁降低存量贷款利率的声音再起。与之相比,北京房贷利率不仅曾经是全国最高,也是这轮利率下调中最晚的城市。
对比数据来看,2019年10月~2023年10月间,北京首套房利率为LPR+55BP,对比同期内,上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP,北京房贷无疑属于最高的一档。
2024年2月份,LPR下降了25基点后,上述期内购房业主的首套房利率则均统一更新为4.5%,但对比当下新最新的贷款利率3.5%来看,利率整整高出了1%。
这样高的利息差,也导致居民的提前还贷呼声再起。国泰君安数据显示,2017年以后,居民早偿率(即提前还贷比率)基本在20%附近波动,但自2024年2月以来,居民早偿率加速上行,4月达到37%的历史高位。
相比这轮“背刺”,更多存量购房者已经提前行动了。他们有的研究起了低利率的消费贷和经营贷,有的则开始考虑新一波还贷。在社交平台上,存量房贷“自救”成为讨论度最高的议题。
而在政策出台之后,每次和同事讨论买房话题时,林夏的眼里不再有期待和兴奋,而是转变成一声无奈的叹息,“眼看这个趋势,我不会再劝周围的人入场了”。
03、楼市急盼新一批买房人
对于购房者而言,楼市存在一个明显的冰火两重天。但对于等待了多时的开发商和中介来说,这场政策的及时雨,他们已经盼了许久。
早在半个月前,某房企大区营销总监张杰就和同事们做了一系列的规划准备,他提前让团队人员梳理名单,锁定客户,为北京这轮新政的到来提前做好准备。
“这次我们肯定是要抓住第一波客户的。”张洁说道。政策出来的当晚,张洁当晚一连发了20多个客户。平日里不太活跃的客户,也都开始积极问询,这些信号让张杰为之振奋。
而为了抓住最好的卖房时机,据张洁透露,不少开发商又重新拿出来“ 618” 时期的特价房源优惠,但并不敢贸然提价。“目前开发商还是先观察几天,互相之间都要先看看竞品项目的表现,再来决定自己的价格。”
见证过前两轮的调控效果后,这一次,张洁也不太敢抱有太高期待了。“前两轮调控出台之后,大家也都激动,但是看了一段时间之后又都观望了,大家普遍认为松绑调控政策让楼市更加稳定,但对市场的预期依旧不高。”
而为了吸引更多人买房,在首套房资格标准认定上,北京这次重新作出了新的划分。政策规定,本市户籍二孩儿以上购买二套房仍然享受首贷,相当于给多孩家庭又多发了一张房票。
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但在张洁看来,这个政策短时期并不足以迅速刺激市场,“对两孩家庭来说,他们相当于重新拥有了一个首套购房资格,所以也更不会着急卖房,现在北京市场上卖二手房再买新房,平均置换周期已经超13个月了。”
这次新政,北京开发商人从“517”等到了端午节后。如今其他一线城市都已经新政满月了,北京这才终于响起了新政的前奏。但是,新房市场已经提前崩不住了。
半个月前,北京丰台南四环外一项目中建花香壹号就破了防,原本指导价设定为7万2,开盘直接4万9起,相当于打了68折,差点就让买房人的新房信仰崩塌了。
由于价格太吸引人引发火热关注,中建花香壹号开售不到半天就被叫停了。但实际上,新房的价格踩踏效应已经在北京楼市轮番上演。
“价格战打得太惨烈了”。张洁透露,“北京崔各庄区域的三个新房项目一齐开盘,本来定价原本都是8万8,其中一个客户先降价到8万5送精装修,另外一个8万5送精装送车位,最后那个一看又马上降到8万2送精装修。”
如今,潮水还未上涨之前,北京楼市开发商们势必还将展开激烈的价格战。再过几天,北京夏季的高温马上就要到了,楼市的温度也还会回来么?
(文中受访者均为化名)
作者 | 李   逗
编辑 | 孙春芳
运营 | 刘   珊