300多人弃选!深圳又一豪宅开盘,单日销售超100亿元!

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016月28日,深圳中海深湾玖序豪宅开盘,销控去化率66%,单日销售额达100.2亿元。

02项目共计293套住宅,其中195套去化,冻资金额达到25.8亿元,弃选人数达321人,弃选率达62%。

03由于定价策略原因,低楼层和高楼层去化较好,中间楼层去化不佳。

04项目地理位置优越,位于深湾超级总部基地,周边豪宅片区风景优美。

05业内人士认为,中海深湾玖序首日不能卖完就是利空,住宅交付时间为2027年9月30日前。

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今日(6月28日)10点深湾玖序开盘,据现场传出来的消息,销控去化率66%左右,总共293套去化约195套,揽金100.2亿元。
此前共计516人冻资选293套住宅,入围比例1:1.76,冻资金额达到了25.8亿元。
弃选人数达到了321人,弃选率达62%。有业内人士认为,100亿元的单日销售额并不理想。
中间楼层去化不佳
要想购买中海深湾玖序,需要冻资500万元,而此前深圳不少豪宅验资看房标准已一降再降,由此可见该楼盘开发商的信心。
据现场传来的销售情况,本次销售较好的是低楼层和高楼层,中间楼层去化不佳。
这和该项目定价策略有关。
根据销售方案,中海深湾玖序首推293套房源,建筑面积约196—555平方米,不含室内装修的平均售价不超过13.3万元/平方米,总价约2000万元—1.1亿元,冻资500万元。
不同楼层定价差异巨大。
比如2A01的328平户型,顶层40楼价格是5993万元,底层4楼价格为3918万元,价差超过2000万元,贵了53%。2B01的252平户型,顶层40楼4695万元,底层4楼2802万元,价差1893万元,贵了67%。
以196平米的3+1房为例,最低总价要1976万元,最高可达3448万元。
避难层楼上两层价格相差上千万元。
本次官方定价差异大,原因是楼盘虽然近海,但大多数无法看到海,前面是高楼,景观好的部分会被定价更高。
这种定价策略可能参照了附近二手盘价格,附近有的二手楼盘高低楼层价格差异巨大。
业内人士表示,这个楼盘定价,让不少意向购房者盯住了便宜的低楼层,毕竟10万元在这个位置买房,对比周围楼价显得很划算。
该项目楼盘附近红树西岸挂牌92套,挂牌均价约20.2万元/平方米,中信红树湾挂牌在售77套,挂牌均价约16万元/平方米,汀兰鹭榭花园挂牌16套,均价约20万元/平方米,瑧湾汇300平方米平层挂牌价在17万—27万元/平方米。
项目地理位置优越
深湾超级总部基地无疑是深圳未来的核心地段。
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项目用地地理位置优越,西边是中信红树湾片区,紧邻的红树西岸都是豪宅,南边靠近欧加大厦和瑧湾汇,再往南是中信金融中心、招商银行全球总部大厦等,正在建设的大多是大企业总部。
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该片区南边临海,西南和深圳豪宅片区后海共享海景线。
该块地是2023年6月30日深圳土拍地块,挂牌起始价108.98亿元。该地块当时吸引了华润、招商、保利、中海、中铁、越秀6家房企参拍,经过33轮报价触达上限价125.32亿元进入竞自持租赁面积环节。最终被深圳市中海启宏房地产开发有限公司以125.32亿元+全年期自持租赁住房面积58500平方米竞得,成交楼面价60349元/平方米,溢价率15%。建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平方米(不含室内装修价格),直接打破了深圳以往的新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。
从产品设计看,中海深湾玖序突破了深圳传统的70/90政策限定,提供196平方米、252平方米和328平方米超大户型。
从装修标准看,中海深湾玖序提供了四种装修价格,每平方米分别为9500元、9800元、10500元和11800元,明显超出2021年5月深圳对新建商品住房和公寓装修费用6000元/平方米的最高限价规定。
价格最高的亿元级三套顶楼复式为毛坯交付,不带装修。
首日卖不完就是利空?
该项目优势明显,也有一些不足,面临 “双限” ——限价、限自持率。住区30%的住宅需开发商自持经营。这意味着一部分住宅住户将是租户。
按照要求该项目设计为内阳台,赠送面积有限,得房率不佳。
另外,项目周边写字楼容积率高,都会遮挡,写字楼是玻璃幕墙,会形成光污染。
这就导致最高几层有较好景观之外,其它都视野欠佳。
这就导致一部分消费者只能买得起低楼层,景观好的楼层价格太高,如果没有选到低楼层就放弃选房,此后还有同样位于南山的东角头片区景观更好的项目问世。
业内人士表示,对于豪宅消费者而言,得房率的重要性不如景观。
多位业内人士认为,该项目首日不能卖完就是利空。
该项目住宅交付时间为2027年9月30日前。
3月底,上海中海顺昌玖里开盘以196.5亿元销售额刷新了上海乃至全国单盘单次纪录。此次中海深湾玖序与上海顺昌玖里货值相差不大,293套房源货值总共约190亿元。