西安一女子遇甲醛超标出租房押金却难退 律师:房屋不符合正常居住条件房东已构成违约

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划重点

01西安一名大学生在租住的房屋中发现甲醛超标,但房东拒绝退还押金,称租客违约。

02专家表示,房屋不符合正常居住条件,房东已构成违约,租客有权主张退还剩余房租和押金。

03由于此问题,律师建议租客在签订租赁合同时,对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定。

04业内人士指出,当前房屋租赁市场存在不少“串串房”,使用廉价劣质装修材料,威胁租客身体健康。

05专家建议相关部门完善房屋租赁市场监管机制,明确出租人对房屋装修装饰、空气质量等方面的责任。

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  又到一年一度毕业季,不少大学毕业生为租到一套心仪的房子发愁。好不容易找到一套价格、位置、装修都合适的房子,住进去却发现室内有害物质超标,对身体产生了危害。
  业内人士指出,当前房屋租赁市场存在不少看上去很新且精致,实则使用廉价劣质装修材料的“串串房”,租房者在找房时应提高警惕,在签订租赁合同时,可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定。
毕业生租房发现室内甲醛超标想退房
房东称属房客违约拒绝退还押金
  今年4月,即将毕业的大学生小王想在西安租一套房子,在中介公司的推荐下,小王和朋友小李看中了一套位于自强西路万佳银座小区两室一厅的房子,两人决定一起合租。
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  “4月6日,我们在崇阁房地产锦园店和房东签订了租房合同,房租每月2400元,租期1年,前半年每季度付一次房租,后半年一次性付清。”小王说,签订合同当天,他们向房东交了首次3个月的房租以及2400元押金。
  入住的第一个月,小王和室友频繁出现身体不适,经常有头晕、头疼、恶心的状况。“5月9日,我向房东反映了这个问题,但他没有给我回复。”
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  “因为这个房子是新装修的,我们怀疑屋里空气质量可能有问题。”小王说,6月6日,她和朋友买来甲醛试纸进行检测,发现房内甲醛超标。“我们把检测结果发给了房东,却得到了对方‘不想住可以搬走,别给我找事’的回复。”
  由于第一季度的租期仅剩一个月,房东开始向二人催促后续租金。小王和小李商议后,向房东提出了退租的想法。“房子甲醛超标,继续住下去我们担心身体会出问题,因此我们希望能退还押金以及第3个月的房租,但被房东拒绝了,他不认可我们的检测结果,说如果不续租的话,就要求我们在一周内搬离房子,租金和押金都不退。”
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  由于无法达成共识,6月11日,小王和朋友找来了专业检测机构对室内空气质量进行检测,发现甲醛的确超标。小王向记者提供了一份印有CMA认定标志的检测报告,采样点位位于主卧,检测结果显示,甲醛含量为0.112mg/m3,超过国家标准限值0.08mg/m3,所测点位甲醛不合格。
  对于这个结果,房东仍不认可,认为新房有甲醛是正常的。“房东说因为我们不交后续房费,是我们违约,不仅不给退押金,还要我们赔偿租房时的中介费和房屋折旧费。”
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  6月27日,华商报大风新闻记者来到了小王的出租屋,房间内明显有新装修后不久的味道。记者联系到崇阁房地产锦园店,中介李先生表示,此前对小王所租房子里甲醛超标的事情并不知情。对于退房退押金的问题,中介只能起到居间协调作用。“我已经给房东说过了,房东不愿意退,我也没办法。”
  随后,记者致电房东朱先生,他表示,因为当初签订的是1年期合同,中途退租属于房客违约,因此无法退还押金,建议走法律途径解决。
律师说法:
房屋不符合正常居住条件
当事人有权主张房东退还剩余房租和押金
  北京市京师(西安)律师事务所合伙人、律师王国元认为,当事人小王通过中介公司和房东签订的房屋租赁合同均系双方意思真实表示,合法有效。根据合同约定,小王支付房租及押金,房东应当给小王交付符合正常使用要求的房屋。但经过小王实际居住和委托专业检测机构检测,该房屋不符合正常居住条件,无法实现合同目的,房东已构成违约,小王有权依法单方解除合同,主张房东退还剩余房租和押金。
  另外,根据我国《民法典》第九百六十二条规定,中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中就看小王在租房时,和中介对甲醛标准是否有明确要求或约定,如中介明知甲醛超标仍然促成交易,就应当退还中介费并赔偿损失,否则一般情况下只要促成交易是应当收取中介费的。
业内人士:
  相关部门应明确出租人对房屋装修装饰、空气质量等方面的责任
  6月28日,多年从事地产经纪行业的杨先生告诉华商报大风新闻记者,这种装修质量不达标的出租房一般被业内称为“串串房”,其显著特点是使用廉价劣质的装修材料和家电家具,虽然看上去很新且精致,但实际上不仅因装修质量差影响居住,屋内有毒物质如甲醛、苯、TVOC等含量也超标,危及租客身体健康。
  “遇到‘串串房’后,租客维权一般是很难的。”杨先生说,面对这种情况,房东往往不承认房内有害物质超标,也不愿意退还押金,如果中间还有二房东或者小中介的话,往往还会相互推卸责任。“租客一般都是外地来打工,没精力和房东讨要说法,诉讼的时间成本太长,维权很难有结果。”
  大学生租房该如何避免室内空气质量不达标的“串串房”?
  杨先生表示,“串串房”一般都是刚刚装修好,家具崭新,但价格却相对较低,遇到此类房子应提高警惕。在租房前可以使用空气质量检测仪、试剂盒等工具,在租房前进行测试;也可以在签订租赁合同时,可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定,尽可能保障自己的合法权益。
  针对限制“串串房”出租乱象,杨先生提出,相关部门应完善房屋租赁市场的监管机制,加强对房东和中介机构的资质审查,以及对房源装修质量的查验,明确出租人对房屋装修装饰、空气质量等方面的责任。对于装修查验不合格的房子,应建立黑名单制度,在相关监管单位进行登记备案,对涉事房东和中介机构提出整改要求,保障住房租赁市场的良性发展。
相关案例:
  租到甲醛超标房
  判退还押金、未入住期间的剩余租金及各项费用
  日前,山东省济南市历城区人民法院审理了一桩涉及甲醛超标出租房的案件。
  小芳大学毕业后从家乡重庆来到山东济南求职,找了几处房屋,最终挑选了一套离单位近且价格合适,看上去比较舒适,由某房屋租赁公司出租的房屋,与房屋租赁公司约定租期为一年。
  入住没多久,小芳就发现房屋内有刺鼻味道,居住几天后,出现头晕、恶心、心慌、呼吸不畅的情况,在朋友的提醒下,小芳怀疑屋内可能甲醛超标。
  随后小芳购买甲醛自检试剂盒,并委托检测机构检测,对比标准后发现房屋内的确存在甲醛超标现象。得知结果的小芳当天就要求与房屋租赁公司解除合同,退还押金、租金并支付甲醛检测费用,但因双方协商未果,小芳将对方起诉至济南市历城区人民法院。
  本案被告房屋租赁公司表示,小芳在进行甲醛检测时,公司工作人员并未在场,所以对该甲醛检测报告不认可,对甲醛检测费用也不认可。双方应继续履行合同,小芳退租构成违约。
  小芳提交了某检测公司出具印有CMA认定标志的检测报告,检测结论载明,卧室两个点位均超出有关规定标准。小芳担心自己身体受到影响,不得不搬出不再居住。
  本案承办法官认为,小芳租赁房屋,用途为居住。房屋租赁公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超标情况,不符合正常居住条件,因此该公司构成违约。因小芳已搬离,房屋租赁公司同意解除合同,因此合同于小芳搬离当日解除。小芳在合同存续期间获得了部分居住权益,因此法院判决该公司退还小芳押金、未入住期间的剩余租金及各项费用。
  华商报大风新闻记者 白仲夏