新房关注|大瓦窑和颂九里单价低至6.5万,西贤府如何接招?

全文2258字,阅读约需7分钟,帮我划重点

划重点

01丰台大瓦窑板块的中建·和颂九里和京能·西贤府两个新盘项目在同一天拿地,指导价均为8.3万元/平方米,定位分别为“刚改+改善”和“纯改善”。

02中建·和颂九里已开盘入市,特价房价格低至6.5万元/平方米,吸引了部分购房者关注。

03然而,京能·西贤府样板间尚未开放,项目最终售价待定,面临与中建·和颂九里的竞争。

04两项目在城市界面、交通、生活配套等方面享受的条件几乎一样,但在户型设计上仍有瑕疵。

05目前,中建·和颂九里采取“小步快跑”的推盘方式,首开8、9号楼,户型为112平方米的三居和133平方米的四居。

以上内容由腾讯混元大模型生成,仅供参考

随着中建·和颂九里、京能·西贤府分别于6月6日和6月21日取得预售证,丰台大瓦窑双子星新盘进入“厮杀”阶段。
这两个项目是同一天拿地,指导价均为8.3万元/平方米,一个是央企中建信和操盘,定位“刚改+改善”,另一个由本地国企京能置业打造,定位“纯改善”。
目前,中建·和颂九里已经开盘入市,特价房价格低至6.5万元/平方米。京能·西贤府虽已取证,但是样板间还未开放。
如今的北京新房市场,业绩压力之下,房企“降价走量”渐成趋势。即便是以往位置好、能实现快流速的新盘,在如今的大势之下,也不复以往。特别是对于大兴、丰台等南城板块来说,过去几年,出让了不少住宅用地,新盘林立、选择众多,去化压力较大,尤其在这轮降价风波中,先有西红门板块,后有花乡片区。此次在丰台大瓦窑板块,中建·和颂九里率先开盘,其最低价格打出后,京能·西贤府如何接招?
交通通达、城市界面与大型商业有待更新
今年1月4日,北京开启年内第一场土拍,大瓦窑的两宗地块大热,双双“触顶”摇号。
其中,中建信和摇中大瓦窑L42地块,成交价38.525亿元,住宅楼面价约5.54万元/平方米,地上建筑规模6.96万平方米,容积率2.8。大瓦窑L44地块则被京能置业以38.41亿元的总价摇中,规划建筑面积约9万平方米,容积率3.0。两个项目销售指导价均为8.3万元/平方米(浮动8%)。
当下,随着两个项目相继取得预售证,也迎来正面竞争。
近日,记者实地探访大瓦窑板块。从大瓦窑地铁A口出来后,抬眼望去是用围墙围起来的一片空地,这便是京能·西贤府所在的地块,向西走几米,再过条马路(大瓦窑中路)便是中建·和颂九里项目。可以说,一个是地铁盘,另一个也距离地铁非常近。
因此,两个项目在城市界面、交通、生活配套、教育、医疗、公园等方面,享受的条件几乎是一样的。
图片
左图为中建·和颂九里项目所在地,右图为京能·西贤府所在地,均被围墙围着,两个项目仅一路之隔。
目前,这两个项目附近虽有已交付的新盘国誉万和城、首创天阅山河,但也有丰泽家园等经适房小区,整体界面仍有待继续更新。
在交通上,两个项目南侧是京港澳高速,同时,乘坐地铁14号线6站可直达丽泽金融商务区。
在教育上,区域内有十二中附属实验小学、丰台二中附属实验小学、建华实验学校等。
在生活配套上,两个项目周边暂无大型商业。不过,京能·西贤府北侧配建有商业,且项目西侧也是商业用地,不过仍需要几年时间才能兑现。
俩项目产品“内卷” ,户型设计仍有瑕疵
在地块形状上,京能·西贤府相对方正,建筑分散排布。中建·和颂九里地块形式为三角形,建筑分布呈现围合式。
记者探访发现,中建·和颂九里项目地块在与张仪村路之间有条宽50米左右的绿化带,有助隔绝噪音、尘土等,但是在绿化带中间上空,却走了一排高压线,在绿化带里,也有一栋高压线塔。
在中建·和颂九里项目售楼处内,置业顾问也告诉了记者项目的不利因素,7号楼距离高压线最近,约为25米,其次是8号楼、9号楼。这可能也是该项目首期开盘价格相对较低的原因之一。
在产品上,两个项目呈现出差异化。京能·西贤府定位“纯改善”,仅有三个户型,面积分别是125平方米的三居以及154平方米、173平方米的四居。
中建·和颂九里则定位为“刚改”和“改善”。项目置业顾问介绍称,户型面积分别有112平方米的三居以及133平方米、153平方米、163平方米的四居。
可见,这两个项目仍有部分产品定位相似、客群重叠,定会形成直接竞争。
据记者了解,两个项目都通过赠送阳台、设备平台、飘窗面积,提高了得房率。在户型上,两个项目也融合了当下的主流设计。京能·西贤府每个户型都分为边户和中间户。其中,边户四居为南向三面宽或四面宽,这样的设计使得更多卧室拥有日照,客厅为南北向的边厅,日照时长则不如中间户;此外,其客厅自身虽然能够形成一个小的空气对流,但是相比中间户,仍不够通透。
京能·西贤府的中间户则是典型的“四叶草”户型,LDK一体化,方正、通透。不过173平方米四居室的中间户,在玄关背后、客厅与餐厅之间的连接处,设计了一个家政间,影响了南北通透性。
再看中建·和颂九里的户型,112平方米的三居室边户,270°的客厅,视野、采光、日照较好,不过狭长的过道,有些浪费面积。其他户型则几乎都是“四叶草”经典户型。值得关注的是,该项目样板间在收纳上借鉴了其他房企的一些创新做法,诸如入户玄关处的鞋柜、洞洞板以及餐边柜、零食塔等,有一些精心的设计细节。
不过,中建·和颂九里133平方米的四居室,一些设计令人难以理解,诸如北侧两个卧室之间是卫生间,如果没有南侧的家政间遮挡,卫生间将与餐厅、客厅形成南北空气对流。而增加家政间虽然形成了遮挡,但是也减少了通透性。
图片
左图为京能·西贤府124平方米四居、右图为中建·和颂九里133平方米四居。
和颂九里特价房最低单价6.5万,西贤府最终售价待定
目前,中建·和颂九里已经进入顺销的阶段,记者周末下午在其项目售楼处看到,客流一般。另一个项目京能·西贤府上周末开放售楼处,下午的客流也没有想象中的多。
目前两个项目虽然房源体量不算太大,但是都采取了“小步快跑”的推盘方式。
中建·和颂九里首开的是8、9号楼,户型是112平方米的三居、133平方米的四居。
在价格方面,中建·和颂九里置业顾问表示,整体在7.3万元/平方米左右,“首开优惠力度多一些,折扣能到9.4折;也有特价房,比如8号楼的一层西侧房源,会看到高压线塔,视野或会有点儿受影响,一口价738万元,单价在6.5万元左右,二层、三层房源总价750万元。“从视觉上来看,两个项目南侧楼栋都能看到高压线。”
图片
中建·和颂九里项目外侧有高压线。
对于整体价格较低的原因,该置业顾问表示,中建·和颂九里没有配建,对方(京能·西贤府)有配建,相比之下成本低了些。同时,取证价格浮动较大,打折之后,价格就低了。而对方楼盘,取证价格浮动没那么多,价差没那么大。
京能·西贤府目前已经取证并开放售楼处,其置业顾问表示,预计7月初开放样板间、7月中下旬开盘;首次开盘,6号楼、7号楼、3号楼各开一个单元,总共100套左右。在价格方面,置业顾问仅表示,目前认筹阶段总价能够减5万元,开盘可能还会有优惠,但目前还没有释放。
两盘相争,中建·和颂九里率先亮出招数,最低单价6.5万元,京能·西贤府将如何接招呢?
采写/摄影 新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 赵琳