每经记者:李蕾 每经编辑:肖芮冬
《每日经济新闻》获悉,截至6月30日,全市场公募REITs上半年的二级市场业绩已全部出炉。
Wind数据显示,相比去年全年的深度回调,今年上半年中证REITs收盘指数同比上涨了4.65%,收于791.60。全市场已上市的37只产品中,同比上涨的达到了31只、下跌的仅有5只,显示出整体业绩的逐步修复。其中,涨幅最大的是今年3月成立的嘉实中国电建清洁能源REIT、上半年涨幅超过20%,此外还有多只产品涨幅也超过10%。
还有一个值得关注的事件是,6月29日,中金基金发布了一则关于旗下中金普洛斯REIT基础设施项目经营情况的公告,该产品的重要现金流提供方江苏京迅递供应链管理有限公司(以下简称江苏京迅递)不再续约以及提前退租。公告提及,退租的部分区域已有新租户签署了合约,而“若本基金在后续面积到期前,顺利完成后续替换租户的签约,则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响”。
业绩逐步修复,能源基础设施REIT、保障性租赁住房REIT等表现亮眼
在经历了2023年的显著回调后,今年上半年公募REITs二级市场业绩迎来了修复。
Wind数据显示,去年全年中证REITs收盘指数下跌了28.26%。而到了今年上半年,该指数同比上涨4.65%。
全市场已上市的37只产品中,同比上涨的达到了31只,其中能源基础设施REIT、保障性租赁住房REIT、产业园REIT等表现都比较突出。
例如,年内涨幅最大的产品是今年3月成立的嘉实中国电建清洁能源REIT,上半年涨幅达到23.04%,该产品为能源基础设施REIT。此外,年内涨幅依次达到12.74%和12.18%的中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT,也都是能源基础设施REIT。
保障性租赁住房REIT上半年在二级市场的表现也十分亮眼,华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT等产品,年内分别上涨了18.64%、18.16%和15.37%。
相比之下,上半年二级市场下跌的公募REITs仅有5只。其中,嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅最大、达到13.07%,华安张江产业园REIT、中金印力消费基础设施REIT年内也分别下跌了3.03%、1.66%,其余两只产品跌幅在1%以内。
平安证券在研报中指出,投资者追捧保障房、能源等经济周期相对不敏感的REITs板块,预计一级发行仍是近期焦点。6月以来,REITs窄幅波动,整体呈分化行情,经济周期相对不敏感的能源、保障房板块受青睐,分别上涨5.36%、3.50%;而经济周期较为敏感的仓储物流、产业园板块则分别下跌1.31%、1.11%。这在一级市场也有所映射,华夏特变电工能源REIT、中信建投明阳智能能源REIT网下认购倍数分别为71倍、91倍,而今年以来其他REITs网下认购倍数多在两倍以下。
除此之外,上周还是首批REITs原始权益人限售份额迎来集中解禁后的首周。本次解禁涉及博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT等共5只产品,合计解禁份额约7.2亿份,占5只基金总份额约20%。解禁后市场略有震荡,但整体运行平稳。
又有产品遭遇退租问题,将带来什么影响?
6月29日,中金基金一则关于旗下中金普洛斯REIT的公告引发市场热议。
公告显示,中金普洛斯REIT持有并运营管理10个仓储物流园区,总可租赁面积约为116.32万平方米,主要通过基础设施项目租赁和物业管理服务等获取经营现金流。此次不再续约及分批退租的江苏京迅递承租普洛斯淀山湖物流园区15.91万平方米,租赁面积占该基金全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。今年一季度,江苏京迅递贡献租金及物业管理服务费收入约1681.51万元,约占全部基础设施项目总收入的14.34%。
根据江苏京迅递与昆山普淀签署的租赁合同,上述租赁面积将于今年8月31日和2026年9月30日分两批到期。但因江苏京迅递拟调整其租赁计划,2024年8月31日到期租赁面积拟不续约,并拟提前分批退租其他租赁面积,毫无疑问将对中金普洛斯REIT的收入产生影响。
公告显示,针对租户退租,基金管理人和外部管理机构也在积极采取应对措施,例如积极推进落实新租约签署,优化各园区租户结构、提高收入分散度,持续扩大招商等。目前,江苏京迅递6月30日退租的面积8.21万平方米,昆山普淀已与替换租户完成租赁合同的签署;其他面积,基金管理人及外部管理机构也正在与潜在替代租户进行协商,拟争取在各租约到期前完成与替换租户的签约。
值得一提的是,虽然中金普洛斯REIT发布公告介绍了退租影响及后续处理措施,但市场仍然对此十分关注。7月1日,该产品二级市场交易价格下跌4.5%,创下了近几个月来的最大单日跌幅。
一直以来,产业园区REITs项目出租率以及持久性都是目前各方较为关注的领域,此前也有多只产品因为重要租户的退租而受到冲击。有业内人士对每经记者指出,在退租“常态化”的今天,如何保证项目出租率以及盈利持续性,同时缓释单一租户波动风险、维护广大投资者利益,是摆在每一个产业园区REITs面前的问题。
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