经济学家姚洋：建议取消预售制度房价跌40%市场才可能矫正过来

本期策划为《经济大家说》第063期

本期嘉宾｜姚洋，北大博雅特聘教授、国发院经济学教授、中国经济研究中心主任

作者丨祝玉婷

编辑 | 刘鹏

在经济学家群体，姚洋一向以大胆敢言、角度犀利的特点，不断登顶各大平台热搜榜单。

2024年初，他从备受瞩目的北京大学国家发展研究院院长位置上卸任，但依然是北大博雅特聘教授、国发院经济学教授、中国经济研究中心主任。他长期关注经济学原理、中国制度转型等宏观话题，也会常年奔波于全世界各地，与学界、企业界代表深度调研行业发展；与学院的年轻人讨论就业并保持自律、乐观。

即使长时间奔波往来，今年60岁的姚洋依然保持健身习惯，并以每年撰写一本书的速度，从热点事件中总结学术经验，给出自身建议。

6月25日-27日，在夏季达沃斯论坛现场，姚洋第三次接受腾讯财经《经济大家说》栏目独家对话。

回顾年初，他在腾讯财经的跨年策划中表示，中国经济本身没有问题，只不过我们“在恢复的过程中有一些起伏”。半年过去，他认为中国经济依旧整体向好，一些企业也反应“有些恢复”，但大家也在继续“等待观望”，希望政策层面可以有“大招”释放出来。

究其根本，在于房地产行业高速发展期已经过去，中国经济期待一个新增长点。他谈到了当下正热火朝天的汽车行业。从产业链条长度来看，汽车行业跟房地产行业相当，上下游链条从生产、销售，再到后市场，链条非常长，因此在整个经济体量中“唯一有希望替代房地产行业的”。

但这也并非意味着，房地产行业就是夕阳行业。姚洋强调，因为是跟老百姓生活息息相关的，房地产永远是朝阳产业，全世界都是这样。

因此，在讨论宏观经济时，房地产行业是永远绕不过去的坐标。姚洋预测，下半年房地产依然会有新政策出台，但不太可能是我们所期待的“大招”。

他以海外经验来解释当下的房价，并认为价格还没有跌到位。“如果比较一下美国金融危机后的房价，它们跌得时间快但很深，但我们的调整时间长而且跌幅尚不足够，日本的情况更为长期，一直在下跌并跌幅较大。这种调整必须跌到一定程度，市场才会反弹。”

在他看来，跌幅需要达到40%，市场才可能得以矫正，而目前还没有调整到这个幅度。

在房地产政策方向上，他认为需求端已经完全放开，未来应该更现实地处理供给端问题，比如取消预售制度。“不能一下子急刹车。我们应该制定一个三到五年的过渡期计划，让企业有时间喘口气，适应和消化这一冲击，减少风险。”

而取消预售制后，银行应该开闸放水。他建议建立一个房屋储备银行，资金来源可以通过银行发行永续债，只需支付利息即可。地方政府可以从银行借款，收购房产，建成廉租房或保障房。

以下为对话全文：

下半年仍陆续会有房地产新政出台但不太可能有大招

腾讯财经：上半年我们针对房地产、促消费等方面出台了一系列政策，目前政策效果如何？下半年可以有什么样的期待？

姚洋：我觉得回顾前五个月的经济表现，整体还是向好的，我调研的一些企业，反应也是“有些恢复”，但是还在继续“等待观望”，大家都希望政策层面可以有“大招”释放出来。

上半年在地产方面推出了3000亿的再贷款，后来扩大到5000亿，是个积极信号；消费领域推出了“以旧换新”。

尽管大家还在赚钱，但觉得好像有压力，这个压力很多都是精神层面的，而不是实际层面的。

总体而言，中央在出招方面是比较谨慎的。有几个方面的原因：

2008年的“四万亿”刺激政策造成了很多的后遗症。

我个人认为“四万亿”是必要的，而且对于维持中国在金融危机之后的增长起到了非常重要的作用，但同时也留下了很多后遗症。比如各地乱建一些项目，浪费了很多资源，还助长了腐败等等。过去十几年，我们一直在反思，走不出来。一说政府要花钱，就会提到“四万亿”。

第二，中央层面还是希望整个经济不要有过度的负债、过度的金融化、过度的房地产化。

从2018年开始，我们看到了去杠杆、去债务化、去房地产化的整体趋势，取得了一些成效。如果再推出大招，可能就会抹杀这些成效。因此，中央出台政策比较谨慎，而且出的政策都是圈地式的，比较微观化。例如房地产行业的“保交楼”，就是微观政策，而不是大水漫灌的政策。

我预计下半年可能会有新政策出台，但也不太可能是我们所期待的大招。

建议取消预售制度应制定一个3-5年过渡期让房企喘口气

腾讯财经：今年以来，在推动房地产行业回暖方面，政策出台了多项政策，从目前数据看您认为这些政策效果如何？

姚洋：这些政策确实产生了一定的作用，但作用是脉冲式的。政策一发布，第二天销售额可能就增长了一两倍。但一周之后，效果基本上就消失了。

我们仔细分析会发现，二手房的交易一直还可以，现房的交易也不错，但关键是期房的交易情况不太活跃。

此外，房地产企业总是传出不稳定信息，特别是大房企，项目多。其实一个项目出现问题，并不意味着其他项目也有问题，但老百姓并不知道，他们看公司不看项目，这会产生较大影响。

所以，我认为单纯依靠需求侧的政策效果有限，尽管绝大多数城市取消了限购政策，但效果并不显著。原因主要在于供给侧依然面临较大风险。人们担心房企倒闭后，自己成为“冤大头”。

我认为应更加现实地处理供给端问题，比如取消预售制度。让老百姓预付款去盖房子，让他们承担风险，这是不合理的。但是，房地产企业已经习惯了预售，不能一下子急刹车。我们应该制定一个三到五年的过渡期计划，让企业有时间喘口气，适应和消化这一冲击，减少风险。

我们目前明显看到房地产市场超调了。一般预计的房地产需求量为10亿至12亿平方米，而去年可能只有9.6亿平方米。根据今年前五个月的数据推算，全年销售量可能不到9亿平方米，明显超调。这主要原因在于供给端问题，因为需求端完全放开了。

所以，我一直呼吁需求与供给双管齐下，不能只放开需求端，供给端同样至关重要。

呼吁建立一个房屋储备银行，银行发行永续债为政府房屋储备提供资金

腾讯财经：如果全面取消预售制度，企业端将没有足够的现金流去建楼，他们的钱应该从哪儿来？

姚洋：取消预售制后，银行应该开闸放水。

以前我们靠预售资金滚动，拿着预售资金挪用到其他项目，一旦链条断了就全断了，确实有很大风险。

取消预售制就需要银行放贷，但这个机制还没有建立起来。我们现在在搞白名单制度，白名单上的项目需要仔细审查；白名单之外的项目，借钱会更难，所以需要联动起来解决。

另一方面，央行的再贷款从3000亿扩大到了5000亿，我不知道现在是否有城市真的去借这笔钱，然后去收房。我觉得这个方式存在“用途错配”的问题，地方政府借了很多商务性债务，实际上是用于公共事务如修桥铺路，这些项目要么没有回报，比如修公园，要么回报期很长。

按理他们应该通过发国债来融资，但现在他们是去借商业性债务，到银行借钱，到市场上借债券，这本身就是错误的。我不是说一点都不能借，但这不应成为主体。

我们现在的情况是商业性债务成为主体，地方的国债反而成为一个引子，用来引导市场融资。我认为应该反过来，政府债应该是主体，稍微借一点商业性债务来补充。而且如果要借商业性债务，必须要有现金流支持，不然永远还不上。

我完全赞成地方政府去收房。收房有什么好处呢？给市场一个信号，价格不会再跌了，政府都出手了。但必须用公共资金或长期资金，这正是我一直在呼吁的：建立一个房屋储备银行，资金来源可以通过发行永续债，只需支付利息即可，这是为了公共目的。然后地方政府可以从这个银行借款，用来收购房产，建成廉租房或保障房。

但这是长期的事情，根据中央的计划，未来保障房要占所有房产的一半，如10亿平方米中的5亿平方米将是保障房，这是一个长期任务。既然如此，就需要长期的方法。

此外，如果户籍制度不改革，保障房推广就会受阻。只有那些没有户口来到北京且没有住房的人才需要保障房，这需要户籍制度改革，这是一个相互联动的问题。

房价还没跌到位需要达到40%市场才可能矫正过来

腾讯财经：在年初跟您的交流中，您也表示：过去房地产调整速度太慢了，早就应该让房价下跌。“不是老百姓没钱了，而是老百姓不愿意去买房子，所以必须让价格调整到位。”经过半年的调整，您认为房价现在到底了吗？

姚洋：从国外的经验来看，还没有跌到位。如果比较一下美国金融危机后的房价，它们跌得时间快但很深，但我们的调整时间长，跌幅尚不足够。日本的情况更为长期，一直在下跌并跌幅较大。这种调整必须跌到一定程度，市场才会反弹。中国香港在亚洲金融危机后房价跌了一半，然后趋于稳定。

我认为跌幅需要达到40%，市场才可能得以矫正。中央政府目前判断市场调整差不多到位，所以要求地方采取措施稳定房价。我认为房价会继续下跌，因为中央政府注入的资金量太少。同时，地方政府也没有积极性去扩大贷款规模，所以市场自然会继续调整。如果让市场自由调节，房价必然还会下跌。

货币政策已失效，只有财政政策才管用，政府必须加大杠杆

腾讯财经：央行上半年在探索发行超长期特别国债，但这并不意味着量化宽松，您如何评价这一政策？

姚洋：首先，公众对央行公开市场操作有一个普遍的误解：央行发行超长期国债理解为“量化宽松（QE）”是不正确的。

很长时间以来，央行主要通过外汇来发行货币，现在外汇储备不增长了，所以央行必须用其他方式，全世界的中央银行都会这样做，即通过市场购买债券。

大家不要过度解读，这只是一个发货币的手段而已。

我认为老百姓去购买超长期国债是很好的，这说明老百姓对中国政府投了“YES”票，非常有信心，这是好事。

我一直在强调，政府必须加大杠杆。现在各方面都不再加杠杆，企业不加杠杆，居民也不加杠杆。去年我们的储蓄大幅增加了10%，这显然是不合理的，我们的经济增长是5%，储蓄增长了10%，这是一个非常严重的信号。这表明我们的需求极度不足，必须创造需求，但从哪里来呢？只有政府加大杠杆。政府不加杠杆，我们不可能扭转当前的需求下降趋势。

过去一百年来，现代经济学告诉我们，这是唯一的出路，我们历次金融危机也告诉我们，唯一的出路就是政府加杠杆。

货币政策已经失效，只有财政政策才管用，政府必须加大杠杆。

唯一有可能替代房地产的就是汽车产业但房地产永远是朝阳产业

腾讯财经：以往我们的房地产投资对GDP的贡献是很高的，现在房地产高速发展期已经过去，我们的经济新增长点是什么？

姚洋：首先，要想替代房地产业，一定要找到链条特别长的产业。因为房地产产业链条是极其长的，不要想着就是盖房子、卖房子。

我觉得现在唯一能替代房地产的就是汽车行业，汽车行业链条也非常长。当然，汽车行业要完全替代房地产，也不那么容易，它的体量也不够，还是有限的。

另外，大家都有一个误解，以为房地产调整后，它就是夕阳产业了。我告诉大家，房地产永远是朝阳产业，全世界都是这样。“衣食住行”永远是朝阳产业，因为是跟老百姓生活息息相关的。

高科技不管饭吃，你看印度发展高科技，整个经济就发展不好。因为高科技行业可容纳的就业太少了，前后项联系又很少。比如AI，基本没有前后项联系，是干干的一个产业，更别说它会替代一大堆产业。

中国新能源汽车在全球范围内的竞争力太强大了

腾讯财经：近年来，我国新能源汽车、锂电池、光伏产品等“新三样”产品出口快速增长。中国汽车产业的出海，有哪些优势？

姚洋：我们新能源汽车在全球范围内的竞争力太强大了，简单地看一下车价就知道了。

比如说有一个入门级的电动汽车，在国内卖起步价约10万多一点，在欧洲是2.8万欧元，你换算一下，价格是我们的两倍，我们的优势太大了。

当然，价格优势反映的是我们综合成本的优势。中国造汽车现在基本在重复日本80年代的“精细化”，效率极其高。

再比如我们在电池领域的优势太明显，因为电动汽车40%的价格在电池上，这样把我们整个的成本也降下来了，这是我们的优势。

所以，欧洲要给我们征税，我觉得没任何影响。我觉得中国就应该挥挥手：你就征呗！

我们应该大度一点，平视世界，我们已经走到世界舞台的中央了，泱泱大国要有大国气度。大国气度就是说我们现在成功了，你们落在我们后面，我可以帮助你们。

我觉得我们汽车厂家要认清一个形势，不要老想着在中国生产汽车卖到海外，这条路走不通，一定要去海外建厂，这是双赢的。

企业出海最大挑战是把整个产业链挪过去

腾讯财经：中国企业在海外建厂也遇到了一些问题，您认为现在企业出海最大的挑战是什么？

姚洋：我觉得最大的挑战是怎么把产业链挪过去，得把供应商带过去，因为当地的供应商比较少，他们去工业化非常严重。

但是我也知道我们的很多企业不畏艰难，龙头企业走出去，供应商也跟着出去了。

这个过程是很艰难的，因为需要说服供应商，跟着到匈牙利去设厂，一开始成本是比较高的，但长期坚持下来，我觉得还是可以赚钱的。

欧洲必定是个巨大的市场，北非的投资环境也在改善，从北非进入欧洲是没关税的，所以北非也可以投资，比如摩洛哥等地方，跟欧洲距离比较近，跟欧洲的关系也很好。

中国的产能对全世界来说不过剩特别是新能源

腾讯财经：关于耶伦说中国“产能过剩”的问题，您怎么看？

姚洋：当然有，我们过去十几年一直产能过剩。我觉得我们争辩不存在产能过剩是掉入了耶伦设置的一个圈套。

其实回答耶伦这个问题很简单：没错，我们在国内是有产能过剩，但是对全世界来说不过剩。特别是我们的新能源，一点都不过剩。

美国要能源转型，欧洲要能源转型，整个世界要能源转型，我们太阳能的能力在国内过剩，对全世界来说一点都不过剩。

问题就在于美国把投资的大门给我们关上了，你（美国）应该打开大门，让我们中国的企业到美国去投资，这才是对的。把“球”踢到了美国那边去，让他们来回答。你（美国）打开你的大门，我给你去投资，我帮你工业化，对你们美国有好处，为什么不给我们敞开大门？美国人没理。

华为为中国电动汽车智能化增加了起飞的翅膀

腾讯财经：针对未来新能源车出海趋势，在技术创新方面您还有什么样的建议？

姚洋：我没什么建议。我只是对我们中国的技术进步佩服得五体投地。

比如华为进入这个领域后，为中国电动汽车智能化增加了起飞的翅膀。因为华为在芯片领域、算力领域都是世界一流的，它加入后，让我们的汽车智能化提高了一个大的档次，让我们在世界上的优势就更加明显了，这种技术进步一直都在小步快跑迭代。

所谓的来一个breakthrough（重大进展）是很少见的，目前来看大部分还是美国在做，中国很多都是在做1到N的创新，我觉得这很合理，我们不能把美国做的所有事情全给抢过来，那让美国干啥？这个世界总是有层次的。

我觉得中国在技术进步方面已经做得非常好了。

在高端算力、芯片、GPU方面，算力也是可以找到替代的，一块芯片不够，我用十块芯片，还可以在算法方面优化。

我一直说，美国这样打压中国的高科技领域，特别是不允许美国企业卖产品给中国，实际上是犯了一个战略性错误。

这个完全不符合经济学的逻辑。经济学的逻辑是世界要有技术分工，大家在分工里都会生活得很好。现在美国“吧唧”把这个链条给卡断了，中国又有这种能力，技术路线是明确的，所以反倒醒悟过来了，开始做美国做的东西。

再过十年，美国人回头一看：我天啊！中国升级了，反而替代美国了。

经济学家姚洋：房价还没有调整到位，跌幅需要达到40%市场才可能矫正