北京楼市新政来了!房子能买了吗?

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划重点

01北京楼市新政出台,标志着四大一线城市全面转向救市,降低首付比例和利率,以稳定经济复苏和民生保障。

02由于当前楼市表现疲弱,房地产从“防过热”转向“防过冷”,一线城市放松限购后市场活跃度短期提升,核心区域销售去化加速。

03然而,当前制约因素是居民支付能力,需要住房保障银行和新一轮经济刺激计划之类的措施来提升居民支付能力。

04未来三招可救地产:组建住房银行,收购开发商的土地和商品房库存,用于租赁房保障房;全面取消限购;降低利率和税费,包括二套房存量房贷利率,通过降准降低银行负债成本。

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文:任泽平团队
导读
“517”新政标志房地产政策的历史性拐点到来,体现出当前稳地产的重要性,关系经济复苏、地方财政、民生保障等。
一线城市具有“风向标”意义。5.27上海放松限购打响一线城市放松第一炮(参考《上海楼市新政来了!房子能买了吗?》)。随后5.28广州、深圳跟进。6.26北京房地产新政出台,标志着四大一线城市全面转向救市。验证了我们“一二线放松限购是大势所趋”的判断。
房地产长期看人口,考虑到北、上、广、深等城市人口流入和购买力情况,这些城市放松限购后市场活跃度短期提升,核心区域销售去化或加速。
本轮一线城市放松具体有哪些措施?5月27日,上海非沪籍购房5年社保变3年,下调首套、二套首付比及利率;5月28日,广州非本地户籍家庭2年社保变6个月,下调首套、二套首付,取消房贷利率下限;5月28日,深圳下调首套、二套首付比及利率,力度基本对标上海;6月26日,北京下调首套、二套首付比及利率,力度基本对标上海。
“517”新政、3000亿再贷款收储等,国家对于房地产去库存的政策导向已经十分明确,决心很大,为什么?很大程度与地方财政有关,土地财政占地方可支配财力的56%,这影响到基层运转,不仅是经济问题。
从趋势来看,未来一线城市取消限购是大势所趋。上海放松了外环内二手房,北京放松了五环外,深圳放松了非核心区,广州放松了120平方米以上户型限购。当前楼市表现疲弱,房地产从“防过热”转向“防过冷”,不用担心取消限购引起市场过热;中长期可考虑在市场企稳后,通过人地挂钩实现供求平衡。(参考《一线城市该不该放开限购?》)
挤牙膏式的政策放松,效果是短期脉冲状的,真正有效的政策放松要一鼓作气提振信心。90年代日本房地产泡沫破灭后,日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲,采取挤牙膏式宽松,没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降,最终产生了慢性通缩。然而,美国面对2008年危机果断执行措施,实施大规模QE,阻止危机蔓延,经济很快复苏。
放松限购有用吗?对一二线城市有部分效果,但从整体而言,目前制约因素是居民支付能力,需要住房保障银行和新一轮经济刺激计划之类的措施。收储库存用于保障房迈出了重要而正确的一步,未来需要3万亿以上,建立大规模住房保障体系,解决优质房企流动性和地方财政,缓释金融风险,一举多得。同时,启动新一轮经济刺激计划,防止资产负债表衰退,启动经济复苏。(参考《是该启动“新”一轮经济刺激了》)
未来三招可救地产:1)组建住房银行,收购开发商的土地和商品房库存,用于租赁房保障房;2)全面取消限购;3)降低利率和税费,包括二套房存量房贷利率,通过降准降低银行负债成本。
如果措施得当,中国楼市不会重演日本九十年代,城镇化还有很大空间,房地产还有解。日本九十年代城镇化进程结束,人均GDP3万美元。中国需要以时间换空间。传统经济软着陆,新经济崛起,双支柱,中国经济加油!
目录
    1  四大一线城市放松新政解读
    2  上海、深圳、广州新政后市场反馈如何?
    3  一线城市放松限购是大势所趋:必要性和紧迫性
    4  放松限购之外,关键是提升居民支付能力
    5  短期三招可救地产,长期“五大核心”构建房地产新模式
正文
1  四大一线城市放松新政解读
1.1  6.26北京放松政策解读
6月26日,北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。具体来看,北京新政有以下要点
1)降商业性个人住房贷款首付:首套个人住房贷款最低首付比例从30%调整至20%;二套房则按照五环内、五环外划分,最低首付比分别为35%、30%。
2)降商业性个人住房贷款利率:首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点;二套房贷利率下限,五环内的调整为LPR减5个基点,五环调整为LPR减25个基点。
3)降住房公积金个人住房贷款首付:公积金首套最低首付比调整为不低于20%;二套五环内的,最低首付比不低于35%,二套五环外的,最低首付比不低于30%。
4)支持多子女家庭改善性住房需求
5)组织开展住房“以旧换新”。
北京本次住房政策调整,同样是对我国5.17新政的跟进,是全国最后跟进的核心城市。
一方面,降低首付比例明显降低了购房门槛,首套住房的首付比例降至不低于20%,针对二套住房,五环内最低35%,首付水平基本与上海一致。值得注意的是,此次北京二套首付比不再按照是否城六区划分,而改为五环内外,更有利于政策落实和执行。与此同时,公积金贷款首付比例与商贷同步调整,有利于促进刚需和改善性住房需求释放。
北京大幅降低房贷利率,降低购房者置业成本。北京6.26新政后,首套房贷利率下降45至55个基点,二套房贷利率下降65至80个基点,下降幅度较大,将对购房需求释放产生较大提振。调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。
另一方面,北京对二孩及以上家庭购买二套按首套房贷执行,将促进多孩家庭住房需求释放,带动市场活跃度进一步提升
最后,北京新政新增支持住房“以旧换新”,有望畅通一二手链条。
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1.2  5.28广州放松政策解读
2024年5月28日,广州优化楼市政策。广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。具体来看,广州新政有以下要点
1)非本地户籍家庭限购放松:非广州户籍,在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区买房,社保缩短为6个月。
2)降商业性个人住房贷款首付、利率:首套首付比调整为不低于15%,二套首付比调整为不低于25%;取消利率下限。
3)放松限贷:非限购区域内,拥有2套及以上住房并已结清贷款的,又申请贷款购买住房,银行可灵活把握首付比例和利率。
一方面,广州5.28新政对限购政策进行优化,对于越秀等六大限购区,外地人购房社保缴纳年限由2年降至6个月,限购要求明显降低,广州目前是一线城市中对社保、个税连续缴纳时长要求最低的城市
另一方面,广州对房贷首付、利率方面调降力度最高。本次广州明确取消房贷利率下限,但未公布执行的最低利率水平;广州明确首套、二套首付比例不低于15%、25%,对比来看,本次下调后,广州首付比例和房贷利率均为一线城市最低,力度较北京、上海、深圳更大。
1.3 5.28深圳放松政策解读
2024年5月28日,深圳接连优化楼市政策。据“深圳特区报”消息,自5月29日起,深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。具体来看,深圳新政有以下要点
1)降商业性个人住房贷款首付:首套房个人住房贷款最低首付比由30%降至20%,二套最低首付比由40%降至30%。
2)降商业性个人住房贷款利率:首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点;二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点。
深圳新政调整有利于降低居民家庭购房门槛,减轻还款负担,更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
1.4 5.27上海放松政策解读
2024年5月27日,上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。具体来看,上海新政有以下要点
1)非本地户籍居民限购放松:缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限由5年至3年;扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域;
2)降商业性个人住房贷款利率:首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点;二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点;
3)降商业性个人住房贷款首付:首套最低首付比调整为不低于20%;二套最低首付比调整为不低于35%。
一方面,上海5.27新政对限购政策进行优化,社保5年改3年,主要吸引本地符合购房条件仅社保年限不足的群体。
另一方面,上海5.27新政降低首付比例、调降商业房贷利率,切实降低了新购房门槛、减轻新购房的利息负担。首套首付下调1成,促进目前首付不足但收入预期稳定的刚需购房;二套首付下调1.5成,促进改善型需求释放。首套房贷利率下降55个基点,二套房贷利率下降35至45个基点,降低购房者置业成本。
2  上海、深圳、广州新政后市场反馈如何?
从市场表现来看,5.17新政落地后,上海、深圳、广州均较快跟进落地相关举措,短期内新房、二手房市场活跃度略有提升,但市场预期仍然较弱。在本轮新政中,仅上海、广州对于非本地户籍居民购房限制进行了不同程度放松,但对比海外,我国一线城市核心区域购房政策限制依旧严格。我国当前房地产市场已经超调,市场信心恢复需要更多的激励,这就更需要一线城市全面放松打动需求。
新政后上海、深圳、广州市场环比提振明显,但同比复苏信号依旧较弱。
商品住宅销售方面,以2024年5月28日至2024年6月26日期间,新政落地后的近一个月时间的成交来看,上海、广州、深圳三城商品住宅累计成交100.8、72.6、25.7万平,环比提升了18.3%、40.5%、29.7%。而此期间北京新政尚未出台,北京商品住宅累计成交37.7万平,环比仅提升3.0%。同比2023年5月28日至2023年6月26日期间,上海、广州、深圳三城商品住宅成交同比变化-21.9%、+9.1%、+3.8%,同比复苏信号依旧较弱,北京则为-41.6%。
二手住宅成交方面,以2024年5月28日至2024年6月26日期间,新政落地后的近一个月时间的成交来看,深圳二手住宅累计成交43.8万平,环比提升了14.6%。而此期间北京新政虽然尚未出台,但5.17后二手房成交保持一定规模,北京二手住宅累计成交133.0万平,环比提升17.6%。同比2023年5月28日至2023年6月26日期间,深圳二手住宅成交同比变化+85.8%,同比复苏信号优于新房市场,北京则为+30.0%。
库存方面,截至2024年6月21日,北上广深去化周期分别为28.6、8.4、20.1、23.4个月,除上海外三城去化周期处于较高水平,环比5月同期分别变化了+0.80、+0.08、-2.03、-0.15个月,新政对广州、深圳库存去化有一定帮助。同比去年,北上广深去化周期分别变化了+12.72、+4.19、+5.12、+9.96个月,一线城市库存整体情况仍需去化,全面放松依旧是大势所趋
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3  一线城市放松限购是大势所趋:必要性和紧迫性
一二线城市全面放松限购是大势所趋,我们认为有五大核心理由:
限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策,如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购,意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况,接受供需调节,并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。中长期可考虑在市场企稳后,通过征收房地产税等税收机制调控市场,同时能为地方财政增加稳定税收来源,通过人地挂钩实现供求平衡,避免热点城市房价暴涨。
放开一线城市限购,带来积极的政策信号,可提振市场整体信心。化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复,信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域,包括部分一线城市的非核心区已经放松限购,但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市,是全国房地产市场的风向标,聚集了相对旺盛的住宅购买力,放开限购,能够有效提振需求端信心。
去库存,稳房价、稳市场、稳经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化,要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、金融风险,房地产稳,则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况同样不容乐观,但一线城市的住房潜在需求高,对于全国投资置业人群有较强吸引力,全面放开限购带来销售提振,有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
让中国人置业的强大购买力留在国内,为我国经济复苏贡献力量。中国人的强大购买力在过去两年惠及全球大都会的房市,在东京、伦敦、纽约、洛杉矶等城市,是最大的外国房产购买群体。我国一线城市核心区域的楼市,是全国房地产市场的风向标,聚集了相对旺盛的住宅购买力,但在限制性政策约束下,导致肥水流入外人田。全面放开一线城市限购,能够满足我国居民的合理住房需求,有效提振需求端信心。
从国际经验看,海外典型国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放,不限购也不限售,遵循市场化原则,通过价格和税收调节,而非人为的行政手段。人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验,核心城市楼市不限购,遵循人口流动规律,有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
4  放松限购之外,关键是提升居民支付能力
目前房地产行业不止需要简单的“放松限购”,核心制约因素还有居民支付问题、预期问题。在房地产存量时代,库存积压,成交量价回暖需要更多时间和政策激励。要替代旧的“房地产-土地财政-金融”循环,必须引入“新”一轮经济刺激计划,通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回暖和经济复苏,配合住房银行收储,稳楼市,稳经济,利民生。
回顾日本上世纪90年代开始,陷入的“失去的三十年”,1991年日本房地产泡沫破灭后,日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲,采取挤牙膏式宽松,没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降,最终产生了慢性通缩。“资产负债表衰退”、“流动性陷阱”、“‘债务-通缩’循环”从不同角度解释了日本痛苦的去杠杆“三十年”。
如何避免重蹈覆辙?2008年美国面对金融危机,政策果断采取措施防止危机蔓延。财政部对问题机构进行注资救助,美联储向金融体系提供充足的流动性支持,快速将政策利率降至0附近,实施大规模QE。美国股市2009年中旬触底,物价2010年企稳,经济快速复苏。保住了居民和企业部门的资产负债表,也就是没让企业和居民买单,而是通过货币和财政政策进行化解,所以居民有能力消费,企业有能力投资。
对比借鉴2014-2016年房地产周期,放松限购限贷仅是政策起点,关键一步是恢复居民的消费能力和信心,这又进一步需要恢复资产负债表,进而带来房地产存量化解和增量需求,从而推动销售和新开工。2014年4月,部分地方开始放松地产限制政策。2014年6月,呼和浩特率先发文全面放开限购,此后各地密集放开限购限贷,此外各地方政策还涉及房贷优惠、购买补贴、落户放宽等。2014年9月底,仅有北上广深和三亚五个城市未放开限购政策。随后,2014-2016年间,大规模推进的新建棚户区改造、棚改货币化安置的过程就是消化库存、优化增量的过程。
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我们之前倡导的成立住房保障银行、政府收储存量房用作保障房(请参考《关于组建住房银行的构想》)正在落地,这是解决房地产困境的有效路径,3000亿元或是初步尝试,后续政策力度还需继续加码。
政府收储模式,利于去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生。房企拿到资金,缓解现金流压力,一方面用于拿地,利好地方财政;另一方面建设住房、防止烂尾,利好民生。地方政府将保障房租赁获得收入,按时向商业银行还款,同时,通过收购存量房减少市场供给,达到去库存目标,促进行业健康发展,稳经济。此外,批量收购转保障房,建设中国版组屋,一举多得。
推出“新”一轮经济刺激计划对冲经济运行压力,解决当前地方财政和企业居民收入问题(请参考《是该启动“新”一轮经济刺激了》) 。“新”一轮经济刺激,即通过财政扩张,配合货币宽松,扩大需求,带动就业,拉动经济增长,同时加大对新经济、新质生产力的支持力度,提升长期竞争力。关键在“新”,调整投资领域,发行超长期国债重点支持新基建项目,更多投向新经济、新质生产力领域,如新能源、人工智能、数字经济等,而不是简单重走老路,导致过剩浪费。
5  短期三招可救地产,长期“五大核心”构建房地产新模式
我们此前提出,三招可救当前地产,房地产是第一大支柱产业,房地产稳,则经济稳,就业稳,金融稳。
组建住房保障银行,收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存,开发商拿到资金限定必须保交楼,这样可以防止烂尾,避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金,可以用于拿地,土地财政因此恢复,地方债务压力得以缓解,基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房,有助于改善民生,原本开发商手里有很多库存,如果额外再新增供地用于租赁房,将导致巨大的浪费,一举多得。
全面取消限购,回归市场化。现在市场低迷,是取消限购的良机,发达国家对国内居民没有限购措施,都是通过价格和税收调节,而不是人为的行政手段,违背市场经济。一二线市场如果活跃起来,可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下,取消限购短期将促进房地产筑底回升;中长期可考虑在市场企稳后,通过征收房地产税等税收机制调控市场,同时能为地方财政增加稳定税收来源,通过人地挂钩实现供求平衡,一举两得。
持续大幅降息减少购房成本,为居民减负。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在实际利率偏高,应该大幅降低存量利率,之前降低了首套,社会反响很好,二套的也应该降低,这是善政。
长期看,以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施,有望促进房地产软着陆,为中国经济复苏和就业贡献力量。