谢逸枫:房地产市场探底调整修复中,以价换量成主流!

全文3496字,阅读约需10分钟,帮我划重点

划重点

012024年上半年典型城市一二手房地产市场量价齐跌,房企销售金额大跌,土地成交萎缩严重。

02由于业主以价换量效应带动,二手房销售表现持续好于新房。

03一线城市取消或放松限购,降低首付比,取消或降低房贷利率下限,核心城市需求得到提振。

04上半年100强房企累计销售金额20115.9亿元,累计同比下降42%,6月单月销售金额4701.7亿元,单月同比下降22%。

05上半年全国300城土地成交规模同比下降16%,创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。

以上内容由腾讯混元大模型生成,仅供参考

文/谢逸枫
基于第三方平台房价、成交、销售金额、土地成交数据显示,2024年6月、上半年典型城市的一二手房地产市场量价齐跌,房企销售金额大跌,土地成交萎缩厉害,政策端的落地程度影响房地产市场企稳。
图片
笔者认为,在业主以价换量效应带动下,二手房销售表现持续好于新房,其中一个非常重要的原因就是二手房现房、交房周期短、价格折扣比新房大。北、上、广、深的二手房交易非常火爆,比一手房销售好。
在当下市场境况下,房企销售、城市成交能取得如此好的去化业绩,反映出改善需求与刚性购房的韧性。一方面是需求端政策的力度不断加大,效果集中释放。另一方面是市场的预期逐渐好转。
总体来看,目前一二手房地产市场依然呈现持续性的探底、调整中,未完成触底回暖的V型反弹。517楼市新政效果未完全显现,以价换量成当下的交易主流,预期(市场、销售、地价、房价、信心)修复缓慢。
尽管房地产政策底已到,由于2022年、2023年、今年上半年房地产一系列利好政策的出台未全面的落实、落地,执行环节出现堵塞、不到位情况,效果不佳导致市场底未到,市场持续性的出现以价换量还。
其一是从中指100城新房房价数据来看,2024年上半年新建住宅价格累计上涨1.24%,主要是受改善项目入市带动。6月单月,百城新建住宅均价16421元/平方米,环比上涨0.15%,涨幅较5月收窄0.10%。
图片
图片
图片
图片
图片
图片
2024年6月新建商品住宅价格环比平均价16421元/平方米,环比、同比分别上涨0.15%、1.5%。其中房价下跌的城市数量为35个,较5月减少5个,上涨的城市为65个,说明房价下降的城市减少。
按照城市能级分类来看,一二三四线城市新房房价全面上涨,一线城市新建商品住宅价格环比、同比分别上涨0.25%、2.78%。二线城市环比、同比分别上涨0.17%、1.35%。三四线代表城市环比、同比分别上涨0.01%、0.02%。
从中指100城二手房房价数据来看,2024年上半年二手住宅价格累计下跌3.61%,主要是二手市场以价换量。6月单月,百城二手住宅均价为14762元/平方米,环比下跌0.73%,意味着房价持续调整中。
2024年6月二手住宅平均价14762元/平方米,环比下跌0.73%,跌幅较5月扩大0.03%,已连续26个月环比下跌,环比下跌城市数量为100个,同比跌幅为6.25%。说明业主“以价换量”促交易特征明显,价格延续下跌趋势。
按照城市能级分类来看,一二三四线城市二手房价全面下跌,环比跌幅扩大。一线城市二手住宅价格累计下跌3.56%,跌幅扩大1.65%。二线城市累计下跌3.65%,跌幅扩大0.75%。三四线代表城市累计下跌3.60%,跌幅扩大0.71%。
其二是从中指100城新房销售成交数据来看,2024年6月新建商品住宅成交面积环比增长约10%,同比降幅收窄至20%,环比降幅收窄约10%。6月(6月3日至6月30日),重点城市二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%,同比增长24.1%。
图片
图片
图片
图片
诸葛数据显示,重点城市的新建商品住宅成交逐渐好转。2024年6月15城新建商品住宅成交86802套,环比上升27.51%,同比下降14.11%。2024年6月,10城二手住宅成交74970套,环比上升2.38%,同比上升16.55%。
克尔瑞数据显示,2024年4月-5月115个重点城市商品住宅成交面积3789万平方米,较一季度月均增长10%,同比降幅为36%。上半年累同环比降幅分别为40%和17%,整体跌幅有所放缓,延续弱复苏走势。
6月30典型城市商品住宅成交表现较5月有所回暖,成交规模为1157万平方米,环比微增2%,同比下降26%。二季度环比上升27%,同比下降34%,上半年累计同比下降41%。其中一线和二三线二季度环比增幅均为27%。
2024年二季度二手房成交整体维持高位运行,18城市二手房累计成交面积预计为2433万平方米,环比增长35%,同比增长3%。上半年二手房累计成交4231万平方米,累计同比下降8%,较去年下半年增长7%。
中原数据显示,2024年6月北京二手住宅网签量为14987套,环比增长12%,同比增长29.1%,成交量超过“小阳春”,创下15个月以来的新高。上海二手房网签量为26374套,环比增加41.1%,不仅创下今年新高、36个月以来新高。
广州市房地产中介协会数据显示,6月(5月26日至6月25日)广州市二手住宅网签宗数为10456宗,环比增长33.4%,创下2023年4月以来的新高。美联物业数据显示,深圳二手房签约4172套,环比上升5.3%,同比上升73.3%。创下今年新高,38个月以来新高。
深圳市房地产中介协会数据显示,深圳6月二手房网签量5309套,环比上涨9%,同比上涨66%。乐有家数据显示,上半年深圳市二手住宅过户成交21394套,同比上涨32%,创3年上半年以来新高。
其三是从一线城市新房、二手房销售成交数据来看,随着一线城市纷纷取消或者放松限购,降低首付比,取消或者降低房贷利率下限,核心城市特别是一线城市需求得到提振,带动6月成交降幅收窄。
住建委数据显示,2024年6月北京新房住宅网签3870套,面积479892.53㎡,为5个月来新高。中指数据显示,6月上海新建商品住宅成交10505套,成交面积115.8万平方米,最后一周新房成交3883套,成交面积44.80万平方米。
6月北京市二手房网签量达到14987套,环比上月上涨12%,同比上涨29.1%,成交量创下了自2023年3月以来15个月的新高。得益于517和626的楼市新政,楼市交易量活跃,信心显著提升,政策已经开始显现效果。
安居客数据显示,2024年6月上海一手房网签14118套,环比上涨约16.71%。二手房共计网签26374套,环比增加41.1%,该网签数据不仅创下2024年新高,更创下2021年6月以来最高单月成交纪录。
阳光家缘数据显示,6月广州市新建住宅网签7623套,环比5月上涨47.8%,比去年同期上涨14.7%。2024年上半年广州市新房网签量为27928套,而二手房成交则达到了50111套。同比来看,二手房表现优于新房。
深圳房地产信息平台数据显示,6月深圳市新建商品房成交为33.74万平方米,共3195套,同比下降34.42%。其中新建商品住宅成交为29.64万平方米,共2927套,环比上升45.7%,同比下降4.49%。
深圳房地产信息平台数据显示,深圳市二手商品房成交为47.96万平方米,共5015套,同比增长0.48%。其中二手商品住宅成交为40.68万平方米,共4172套,同比增长0.49%。说明深圳二手房成交比新房好。
其四是从房企上半年销售业绩的金额来看,克而瑞数据显示,2023年1月-6月100强房企销售金额(全口径)20115.9亿元,同比增速为下降41.8%,1-5月同比增速为下降46.0%,呈现同比降幅收窄趋势,处于近六年最低水平。
图片
图片
克而瑞、亿翰智库、中指的第三方机构数据显示,上半年100强房企累计销售金额20115.9亿元,累计同比下降42%。6月单月,房企全口径销售金额4701.7亿元,单月同比下降22%(5月下降35%),环比上涨32.5%(5月下降4.3%)。
上半年100强房企累计销售面积11053万平方米,累计同比-43%。6月单月,房企销售面积2405万平方米,同比下降26%(5月下降36%),环比上涨26.7%(5月为下降0.8%)。6月销售市场改善明显,百强房企销售数据环比增幅扩大。
上半年全口径累计销售金额TOP3分别是保利、中海、万科,累计销售金额分别为1733、1483、1267亿元,累计同比分别下降27%、18%、38%。6月单月销售金额为420、466、245亿元,单月同比分别上涨5%、上涨40%、下降32%。
单月环比分别上涨19%、上涨137%、上涨5%。最大亮点来自于中海四子,上海徐滨项目(领邸玖序)、新天地风貌项目(顺昌玖里)、深超总项目(深湾玖序)、北京中信城五期(京华玖序)分别实现销售66、54、100、62亿元。
其五是从上半年土地成交情况来看,中指数据显示,2024年上半年100强房企拿地总额3801亿元,同比下降35.8%,相较1-5月降幅继续扩大。与过去2个月土拍政策频出,房企在积极适应并调整战略。
图片
一方面,对于优势地区的优质地块,房企投资积极性较高,竞争也更加激烈。另一方面,对于性价比不高的地块,房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧,也导致房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。
中指数据显示,上半年全国300城推出各类用地规划建筑面积5.4亿平方米,同比下降30%,成交规划建筑面积4.7亿平方米,同比下降26.4%,住宅用地推出和成交面积降幅更显著,房企拿地进一步向热点一二线城市聚焦。
克尔瑞数据显示,2024年上半年300城土地成交规模同比下降16%,创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。一线城市未能走出下行趋势,上半年土地成交量降幅高达40%。整体溢价率降至4.2%,较2023年同期下降了2.1%。
上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为2.97亿平方米,较2023年同期下跌16%,再度刷新历史同期低位。因一二线城市成交规模占比减少的影响,上半年土地成交平均楼板价为2555元/平方米,同比去年同期下降了21%。
安居客数据显示,2024年上半年65城土地成交规模下降显著,总计成交各类土地3187宗,总规划建面23586.8万平,成交同比下降29%,环比下降49%。宅用地累计成交576宗,总规划建面4705.4万平,成交同比下降38%,环比下降71%。
分城市能级来看,一线城市土地成交宗数同比降幅22%,二线城市同比下降11%,降幅相对较小。涉宅用地方面,一线和二线城市土地成交宗数同比降幅达到41%、35%,而三四线城市涉宅用地成交宗数环比降幅达到70%。
个人观点,仅供参考