谢逸枫:王炸摊牌!房地产救市效果未达预期,大招正在路上

全文1566字,阅读约需5分钟,帮我划重点

划重点

01目前全国、典型城市的一二手房地产市场依然呈现持续性的市场探底、幅度调整、预期修复中,未完成触底回暖的V型反弹。

02517楼市新政效果未完全显现,以价换量成当下的交易主流,政策加码势在必行。

03未来新的房地产政策出台不可避免,主要集中在房地产去库存、化债务、保交楼、稳预期为主题。

04为此,有望加大对地方国企收储商品房现房用作保障性住房工作的支持,加快收储速度,出台配套政策。

05同时,全国层面的存量房贷利率具备下调空间,相关政策有望出台,降低房贷支出成本。

以上内容由腾讯混元大模型生成,仅供参考

文/谢逸枫
目前全国、典型城市的一二手房地产市场依然呈现持续性的市场探底、幅度调整、预期修复中,未完成触底回暖的V型反弹。517楼市新政效果未完全显现,以价换量成当下的交易主流,政策加码势在必行。
图片
新一轮房地产政策博弈窗口已来,来源于“5.17”政策出台后,对后续政策空间完全打开。收入及房价下行预期背景下,市场对基本面复苏信心不足。市场对收储资金、落地速度等存在担忧。因此,未来新的房地产政策出台不可避免。
从1月5日的住房租赁金融16条、1月4日-5日的金融16条延期、1月24日的降准与经营性物业贷款、2月6日的房地产项目白名单、2月20日的降息,到4.30、5.17、6.7、6.12、6.24、6.25的政策、会议,房地产救市大招一直在路上。
笔者认为,从目前的国院、部委、地方发布、媒介报道的信息来看,新一轮房地产政策集中于以下的范围之内,主要是围绕着房地产去库存、化债务、保交楼、稳预期为主题的房地产新一轮政策调整。
图片
新一轮房地产政策已经开启释放救市信号,化债务风险、保交房为首要任务,去库存,稳定房地产市场为目标,5月27、6月7日、6月12日、6月13日、6月19日、6月20日、6月24日、6月28日,国院、央行等部委已经发出救市信号。
笔者预计,鉴于当前房地产形势(超跌、债务、交楼、预期的风险)、市场效果不佳、政策面弱与政策落实不到位、冲金九银十的情形,517楼市新政的配套政策与新一轮房地产政策将会在金九银十前窗口期出台。
第一是有望加大对地方国企收储商品房现房用作保障性住房工作的支持,部委、地方执行层面推进速度有望加快,出资金、财政、税收、保障性住房要求等配套政策。同时允许地方保障性住房全面以购代建,可以有效去库存。
一二线收储去库存,存在超预期可能。6月12日、20日、24日,央行、住建部陆续开会加快收储,若居民购房低于预期,政府收储为去库存唯一出路,市场担忧资金体量不够、地方政府财政压力。
如果一二线为收储主战场,考虑小户型现房,5000亿相对充足,若考虑地方政府自有出资,实际金额大于5000亿。考虑贷款可展期,5000亿银行收储贷款,按3%贷款利率估算年利息150亿,短期还款压力相对有限。
图片
第二是有望对国企、房企收储商品房现房用作城中村改造安置房的支持,地方执行层面推进速度有望加快,出财政、税收、安置房要求等配套政策。一旦城中村改造全面实施安置房以购代建,可以有效去库存。
第三是有望加快地方土地储备中心回收对房企已经出让未建的闲置用地,建设保障性住房、重新供应的资金来源(信贷、专项债)、土地规则的调整(土地用途、容积率、配建等限制政策)财政税收等政策多方面支持。
第四是全国层面的一二手房地产市场交易税费的免减,针对一手房、二手房的首套房、二套房,实施契税、印花税、增值税免征期5改2年、个人所得税等方面的税收免减。可以大大的减少购买成本,减轻购房压力。
第五是全国层面的存量房贷利率具备下调空间,相关政策有望出台。包括首套房、二套房的存量房贷利率下降,可以大大的减少房贷支出的成本,减轻房贷支付的经济与收入下降带来的生活双重压力。
第六是一线城市、海南、珠海有望持续松绑或全面取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、二手房指导价等限制性措施,促进楼市买卖交易的流动性,通过一线城市的热售,实现以点带面点燃市场热情。
第七是鼓励性购房政策想象空间较大,更多创新型政策将不断落地。例如一线城市放宽落户、房子以旧换新、买房送户口、购房(农民进城、人才)补贴、带押过户等政策,排除楼市自由交易通道堵点,促进交易畅通。
第八是降准、降息。为银行、市场注入大量的资金、流动性,加大对房地产融资力度的推进,落实已经出台的房地产金融政策,缓解房企的资金压力。例如房地产项目白名单、城中村改造专项借款、保障性住房再融资。
第九是暂缓2年-3年执行三道红线、房地产贷款集中制,待市场复苏企稳之后再执行、调整。同时,全面落实之前出台的金融16条措施(三支利箭)、三个不低于、三大工程、经营性物业贷款、房地产项目白名单制、517与612及624新政。
第十是组织中国住房银行。建立全国统一平台,对商品房库存、空置用地收储、收购,用作保障性住房(保租房、公租房、配售型保障房),也可以出售、出租、自建、出让等,国家可以提供长期贷款、补贴利息、税费免减。
个人观点,仅供参考