宽松政策加码助力总体回温态势下 深圳一二手房市场冷热不均

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划重点

01深圳贝壳研究院发布《2024上半年深圳楼市报告》,显示上半年深圳楼市活跃度上升,二手住宅过户成交21394套,同比增长31.8%。

02由于宽松政策不断加码,新房市场冷热不均,部分热度较高的项目去化加快,而普通项目认筹、去化表现则较为一般。

03上半年二手房成交单价不超过4万元的房源占比31.8%,刚需低价物业成交增多。

04另一方面,业主整体心态偏弱,定价合理,同时刚需成交比例扩大,吸引刚需盘业主挂牌,拉低均价水平。

05上半年深圳楼市买卖双方成交周期均出现延长,贷款比例方面,首次置业、普通换房置业者入市积极,贷款比例出现回升。

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二手住宅供需旺,成交套数创近三年上半年新高
羊城晚报全媒体记者 李晓旭
近日,深圳贝壳研究院发布《2024上半年深圳楼市报告》(以下简称《报告》)。《报告》指出,随着宽松政策不断加码助力,上半年深圳楼市活跃度上升。其中,二手住宅过户成交21394套,同比增长31.8%,环比增长29.4%,成交套数创下2021年下半年以来的新高。
《报告》分析认为,深圳楼市下半年的供需历来比上半年更旺盛,在“金九银十”、年底置业旺季的驱动下,楼市成交量有望保持上升势头。
部分热度较高的项目去化加快
今年上半年,深圳共有61个项目取得批售(含人才房、安居房等类型),合计供应新房31027套,同比下降21.5%,环比下降31.4%。其中新房住宅27555套,同比下降20.3%,环比下降28%。整体来看,上半年房企推盘积极性偏弱。
深圳市住建局数据显示,截至6月末,深圳新房住宅可售房源51277套,去化周期小幅下降至22.3个月,主要是新房供应减少,房企集中精力去化在售项目,因此可售库存有所下降。同时,在多项利好楼市的政策推动下,市场信心有所提振,令部分热度较高的项目去化加快。
上半年,深圳新房共成交14770套,同比下降37.9%,环比下降22.6%。其中,新房住宅成交12135套,同比下降25.1%,环比下降21.3%。总体而言,深圳新房市场维持冷热不均,营销亮眼或性价比超高的项目去化较好。比如,宝安胤璇中心大厦258批客选129套房,开盘当天去化98%;中海深湾玖序516批客选293套房,开盘收金超100亿元。相比之下,普通项目认筹、去化表现则较为一般。
二手房方面,上半年全市共成交25565套,同比增长30.7%,环比增长25.5%。其中,二手住宅成交21394套,同比增长31.8%,环比增长29.4%,成交套数创下2021年下半年以来的新高。业内分析指出,上半年深圳出台一系列利好政策,提振置业者信心,激发了市场活力。这些政策一方面推动前期积压的需求加速入市,另一方面激发了新增需求,最终令成交量出现明显增长。
单价4万元内成交二手房占31.8%
《报告》显示,限购、限贷放松等政策出炉,有效激发了深圳刚需置业者的入市意愿。其中,上半年二手房成交单价不超过4万元的房源占比31.8%,而去年上半年该数据为17.8%,刚需低价物业成交增多。
同时,上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌11%,环比下跌13%。一方面,业主整体心态偏弱,因此定价合理;另一方面,刚需成交比例扩大,吸引刚需盘业主挂牌,最终也在一定程度上拉低了均价水平。议价率方面,今年上半年为6.7%,达到2019年以来半年度新高,相比去年同期增加0.9%。
上半年,深圳楼市买卖双方成交周期均出现延长。其中房源成交周期约204天,同比延长25天,环比延长21天;客源成交周期约88天,同比延长35天,环比延长35天。利好政策落地,市场信心回升,不少前期处于观望的置业者入市,一定程度上导致成交周期延长。
在贷款比例方面,上半年深圳以贷款方式购房的置业者比例为77%,平均贷款金额比例为64%,达到2019年以来半年度新高。首次置业、普通换房置业者入市积极,他们对房贷的依赖程度较高,令贷款比例出现回升。其中,上半年组合贷和纯公积金贷的比例合计为27%。