旧貌换新颜:老街改造有何难点?

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划重点

01历史文化街区的保护更新受到关注,文旅融合带动遗产活化成为新的亮点。

02遗产活化所需的微更新遭遇复杂产权关系挑战,部分老街衰败、人居环境更新缓慢。

03本土化成为历史文化街区的价值追求,避免同质化、空心化、悬浮化。

04然而,历史文化街区更新项目往往依赖政府推动,市场力量参与的积极性不高。

05专家建议加快形成产权归集、使用权归集的有效路径,激活多元力量参与。

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旧貌换新颜:老街改造有何难点?
半月谈记者 蒋芳 邱冰清
作为城市更新的重要内容及文化的承载实体,历史文化街区的保护更新备受关注。半月谈记者在调研中了解到,随着保护意识深入人心,大拆大建的更新模式已经终结,文旅融合带动遗产活化成为新的亮点。与此同时,遗产活化所需的微更新遭遇复杂产权关系挑战,部分老街衰败、人居环境更新缓慢等新矛盾亟须关注。
越本土越引流,同质化遭诟病
历史文化街区,是传承历史文化的宝贵资源,也是搭建消费场景的创新载体。
一条平江路,半座姑苏城。全长1092米的平江历史街区基本延续了唐宋以来“水陆并行,河街相邻”的城坊格局。这里除拥有世界文化遗产1处、国家级文保单位2处、各级文物点百余处外,还吸引了东森里、金谷里、花无缺、荷言旗袍、春上江南等100余家特色文化客商入驻。
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游客在苏州平江历史文化街区游玩 李博 摄
在上海,总长约1500米、街区面积约0.4平方公里的武康路-安福路历史风貌街区成为年轻人的“网红”打卡地,新兴“国潮”品牌排队入驻,140余家店铺与居民区交错杂居。据统计,这里日均人流量达到2万人次,2023年全年税收超过1亿元。
本土化成为历史文化街区的价值追求。无论是专业人士还是社会公众,普遍反感同质化。扬州东关街已有1000多年历史,街巷肌理完整,生活着不少原住民,同时古街上的谢馥春脂粉制作技艺、漆器、折扇、扬州清曲、琴筝合奏、杖头木偶等非遗项目展演也引人流连。
专家分析,本土化要求在物质上、风貌上保留历史肌理,必须留住人和生活。业内人士潘韬认为,以前谈历史文化街区都在强调旅游导向,现在更追求契合当地生活和消费特点。经估算,无锡清名桥历史文化街区的南长街每年人流量大约在1400万,七成是无锡本地人。“深耕城市,找准文化与消费的结合,旅游效应则是自然而然的结果。”潘韬说。
多元主导难实现,产权破碎成堵点
上述历史文化街区采取小尺度、绣花功、渐进式的微更新方式,不仅让原住民生活更加便利,也让遗产活起来。这种方式能不能推而广之?
据了解,目前我国城市更新理念已从“拆改留”转变为“留改拆”,政府也从大包大揽转变为政府授权与监管,企业出资组织建设,社会平台、专家学者与居民出谋划策,上下联动合力实施。但一些历史文化街区产权关系复杂,更新需求面临财政缺能力、企业有顾虑、百姓没实力等难题,成为难啃的“硬骨头”。
面积只有1.01万平方米,文保单位、历史建筑、院落建筑、多层建筑和棚户区混合,超七成住户居住面积不足30平方米,复杂的建筑类型和产权性质……尽管距离新街口商业中心仅有“一步之遥”,南京小松涛巷已衰败多年。
2021年3月小松涛巷更新项目启动以来,从确认每一户产权人信息,到居民去留意愿征集,再到违建面积认定、居民自付资金金额、房屋设计方案……共召开29场议事会,量身定制“一户一策”安置方案。工作人员介绍,计划再用3年时间开展小尺度、渐进式、逐院落的更新。
调研发现,需要绣花功的历史文化街区更新项目,大多还是靠政府推动为主,市场力量参与的积极性不高。近年来,国内领军房企大举进入城市更新项目,但选择的都是产权较为清晰的地块。越是产权复杂的地块,越难引入社会资本,越依赖产权人出资和财政支持。
专家分析,市场力量参与度低的堵点主要集中在两个方面:一是产权复杂地块较净地而言,周期长、盈利低、群众诉求多样难满足;二是当前我国土地、产权转让制度主要针对净地出让模式:设计,建筑的消防、日照、节能、抗震标准也是针对新建建筑确定。现行制度规则不能适应建筑类型众多、产权构成复杂、群众需求多元的城市更新实践要求。
虚实结合实现“千街千味”
南京大学建筑与城市规划学院副教授陈浩认为,复杂产权问题已经成为历史文化街区保护与更新亟待解决的重要问题,需要加快形成产权归集、使用权归集的有效路径,激活多元力量参与。
例如,南京小西湖片区根据风貌区的空间格局及居民产权关系,规划设计了15个规划管控单元及127个微更新实施单元,采用“公房腾退、私房收购或租赁腾迁、厂企房搬迁”的方式,片区810户住户搬走408户,再进行逐步的产权、使用权归集。
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小西湖街区一景 季春鹏 摄
苏州对文物保护单位、控制保护建筑、历史建筑、文物登录点、传统民居5类古建老宅实行差别化管控,精选可活化利用的古建老宅,再依托苏州市公共资源交易网站发布“一宅一策”的“伙伴计划”,分公开招租、公开转让、合作开发三类,招募有情怀、有实力的“伙伴对象”参与进来,逐步整合碎片化的产权、使用权。
中国城市规划设计研究院副总规划师张广汉建议,多措并举破解资金难题。中央财政设立专项资金,带动省市级财政配套资金;以资金补助鼓励历史建筑和传统民居所有者自发维修改善建筑的现状,文物建筑和历史建筑的修缮可以按100%补助,其他传统民居可以按照10%~50%进行补助;以减免税收鼓励历史文化街区外的私人投资者出资维修空置的历史建筑等。
与此同时,如何让古建筑、老街区有机更新,实现传统文化与当代生活相融共生、文化遗产保护与城乡建设相得益彰,仍是重要课题。
专家认为,凸显本地化是打破同质化、空心化、悬浮化的“利器”。江苏省文旅厅提出“无限定空间非遗进景区(街区)”,在保护传承非遗的基础上,突破时间、空间、形式限制,在景区(街区)内吃、住、行、游、购、娱各环节,植入形式多样的非遗展陈、展示、展演、体验活动,让人们全程感受、全程共享非遗活态魅力。