教育留学行业办公需求稳定增长,多个新茶饮品牌急速扩张……上半年,青岛商办市场有新变化

半岛全媒体记者 于红靓
上半年青岛商办市场如何?据仲量联行,2024年上半年,青岛办公楼市场整体净吸纳量约为2,500平方米,整体市场去化表现未达预期,但呈现很多新特点,消费服务中教育及留学板块表现出持续扩张的潜力,金融业的市场需求同比缩减。零售地产方面,市场供需关系稳定,优质零售物业市场空置率环比下降0.6个百分点至8.1%,大型综合性卖场转型入局,多个新茶饮品牌急速扩张。
甲级市场空置率下降
多业主优先保证去化
从供应端看,2024年上半年,位于金家岭金融区的东部新天地,以及位于浮山新区的海信浮山国际1号楼于一季度投入使用,为乙级办公楼市场带来约6万平方米的新增供应。在甲级市场上,自2023年金家岭金融区的地标性项目——上实中心超高层双子塔交付以来,市场尚未有其他新项目入市。从需求端看,二季度受到自用需求的带动,甲级市场空置率环比下降4.5个百分点至34.9%,但整体市场空置率则环比上升0.7个百分点至32.8%。整体看,上半年,青岛办公楼市场整体净吸纳量约为2500平方米,整体市场去化表现未达预期,市场受到需求的结构性收缩影响,仍然面临诸多挑战。
租金方面,内卷加剧下市场租金进一步下降。截至2024年第二季度,整体市场平均有效租金为72元/平方米/月,环比下降1.9%。甲级市场平均有效租金为105元/平方米/月,环比下降1.0%。
“我们了解发现,很多业主在直接降价与提供附加服务之间不断调整租赁策略。”仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍介绍,为了在需求不足的情况下优先保证去化,很多业主甚至打出“组合拳”来推进成交。
零售地产上半年无新供应
优质零售物业空置率下降
零售地产方面,岛城上半年无新项目交付,市场供需关系稳定。数据显示,截至2024年二季度,全市优质零售地产市场存量为581万平方米,部分经营不佳的非核心商圈项目面临退市的风险。同时,得益于供应增量放缓带来的缓冲空间,优质零售物业市场空置率环比下降0.6个百分点至8.1%。
租金方面,租金波动加剧。截至2024年二季度,全市优质零售物业首层平均租金为191元/平方米/月,环比下降1.4%,同比下降3.4%。降幅较一季度有小幅扩大,主要是由于部分经营表现欠佳的餐饮、早教、大众服饰类品牌出现退租及撤铺现象,市场情绪受到一定影响,给复苏预期带来一定不确定性。
教育留学行业办公需求稳定增长
多个新茶饮品牌急速扩张
无论是办公楼市场还是零售地产方面,一些业态显示出极强的生命力。“今年以来,青岛加快构建新发展格局,加大宏观政策实施力度,经济运行总体平稳。办公楼市场方面,增量需求不足带来行业间的分化表现,以教育留学为主要驱动的专业服务业仍活跃于市场中。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示,零售地产方面,新茶饮品牌急速扩张,潮牌、户外运动等首店点燃消费热点。
具体来看,办公楼市场方面,消费服务中教育及留学板块表现出持续扩张的潜力,商务服务中律所的租赁需求虽有所下降,但承租力维持在较高水平;金融业的市场需求同比缩减,上半年对全市新租成交量的贡献约为11%,且主力租户的需求面积正从2000平方米以上缩减至1000~2000平方米的区间。
零售地产方面,大型综合性卖场转型入局,多个新茶饮品牌急速扩张。记者调查发现,随着经济环境波动加剧,消费者的生活方式及行为习惯正在发生持续变化,传统商超已无法满足日益分化的消费意愿,而能够提供体验性消费、更好地满足情感价值和个人体验的新型综合性卖场逐渐兴起。上半年,京东Mall、山姆、物美纷纷入局青岛零售商业市场,推动线下消费体验焕新升级。
另外,尽管零售地产面临需求不足的市场环境,但层出不穷的消费热点表明市场仍在逐步复苏中。记者走访发现,海信广场和万象城作为青岛首店比例最高的项目,上半年迎来多个潮牌、户外、餐饮及香氛品牌。同时,新茶饮品牌在资本驱动下保持急速扩张,仅上半年就有包括古茗、爷爷不泡茶、荷田水铺等在内的多个品牌开出超过50家新店。
办公楼市场“行稳致远”
零售地产中小趋势品类将扩张
对于接下来的办公楼市场,未来三年,青岛办公楼市场有90万平方米的供应放量,空置压力将持续上升。“考虑到需求复苏进程不及预期,全市租金在未来两年仍将处于寻底阶段,以底线思维调整租赁策略,提高租户的稳定性才能把握风险释放的机会,愈稳定愈可期。”仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍分析,在市场波动中,以稳应变、行稳致远很关键。
零售地产方面,业内人士分析,注重情绪价值及实用性的小趋势品类将保持扩张。由于社会经济的不确定性和波动性增加,消费者购买力减弱将在短期内持续影响整体零售商业的需求增长。而日趋理性的消费态度将使消费者更加关注于能够满足情绪价值和实用性的小趋势品类,例如低价高频的连锁餐饮品牌、强调情感消费的二次元品牌、突出设计感的平价潮牌及运动品牌将加速市场布局。