土地市场这半年

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划重点

012024年上半年,北京土地市场累计成交17幅住宅用地,位列全国土地成交金额榜单第一名,杭州成交688.3亿元排名第二。

022024年上半年,全国292个城市土地成交共计10128.8亿元,同比下降35.1%,其中一线城市降幅在18%-17%,二线城市降幅超过六成。

03央企和国企仍是拿地主力军,但地方国企拿地面积占比大幅上升,央企拿地面积占比下滑。

04由于楼市下行,部分房企暂停拿地,如张强所在的公司自2024年3月起停止拿地。

05地方政府对新房价格的干预影响房企投资积极性,部分城市禁止新房降价销售。

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经济观察网 记者 田国宝 7月3日,北京土地市场成交3幅住宅用地,东城区、大兴区和昌平区各1幅,共计成交44.7亿元。2024年上半年,北京累计推出20幅住宅用地,已经成交17幅,剩余3幅将在7月中旬竞价。
wind数据显示,2024年上半年,北京以876.9亿元位列全国土地成交金额榜单第一名,排在第二位的杭州成交了688.3亿元。2023年上半年,北京和杭州的土地成交金额均超过千亿元。
2024年以来,楼市成交持续下行,土地市场也逐步转冷。根据wind数据,2024年上半年,TOP100城市土地合计成交8611.2亿元,与2023年同期相比下降35.1%。
张强在一家国有房企的投资部任职,从2024年3月开始,他所在的房企停止了拿地。一方面是因为楼市下行,房企的市场预期下降;另一方面是部分城市对楼市的行政性干预,比如禁止新房降价销售导致项目去化较难,影响了房企投资的积极性。
成交金额下滑三成
根据wind数据,2024年上半年,全国292个城市土地成交共计10128.8亿元,同比下降三成。土地出让金同比下降的城市接近200个。
在一线城市中,广州和深圳的降幅均超过七成,北京和上海的降幅分别在18%和17%;在二线城市中,武汉、济南、福州等城市的土地成交金额同比上升,其余城市同比均呈现不同幅度下降,其中南京、苏州、合肥和天津等城市的跌幅均超过六成。
2024年上半年,全国土地成交金额超过200亿元的城市有6个,分别为北京、杭州、上海、西安、武汉和成都。
土地成交楼面价出现分化。据安居客统计,2024年上半年,全国65个主要城市的住宅用地楼面均价同比下降10%,一线城市同比上涨13%,二线城市有小幅上升,三四线城市同比下降15%。
2024年4月,北京酒仙桥旧改地块以112亿元价格成交,创造了2019年以来北京土地成交总价的纪录,上海嘉定和杭州余杭都诞生了年度地王;上海的杨浦平凉社区地块、苏州金鸡湖地块则成为各自城市的单价地王。
央企和国企依然是拿地的主力军。克而瑞数据显示,2024年上半年,拿地金额超过百亿的房企有12家,其中11家为央企和地方国企。拿地金额前五名分别是建发、中建壹品、华润置地、滨江和绿城中国。
建发一如既往保持激进拿地态势,2024年上半年,拿地销售比接近0.5;滨江的拿地销售比为0.38;绿城和越秀的拿地销售比分别为0.24和0.2;保利、中海、万科、招商蛇口的拿地销售比均低于0.1。
一个显著的变化是,地方国企拿地面积占比大幅上升,央企拿地面积占比下滑。2024年上半年,有6家央企的拿地金额超过百亿,中建系的中建壹品、中建智地和中海地产分别为239亿元、112亿元和111亿元,华润置地为238亿元,中国铁建为134亿元,保利发展为115亿元。
招商蛇口、大悦城等央企拿地金额均不足百亿,金茂的拿地金额只有20亿元左右,华侨城等央企则消失在土地市场。除了滨江、龙湖等,多数民企也一同消失在土地市场,取而代之的是地方国企和城投公司。
张强观察,地方国企和城投公司成为部分城市土地市场的托底方,使得地方国企拿地占比进一步上升。
不愿拿地
2024年初,张强的公司对全年房地产市场保持乐观判断,认为经过深度调整及一系列利好政策出台,房地产市场将在二季度迎来转机,下半年将全面转入上升通道。
基于这一判断,2023年底和2024年初,张强的公司保持较快的投资节奏,在一二线城市获取了不少新项目。那是张强最忙的一段时间,他经常穿梭于北京、上海和深圳等城市,甚至春节也没有休息。
转变发生在春节后。张强的公司在某城市有4个项目,3个已经开盘,2022年开盘的项目还剩两成左右库存;2023年开盘的项目卖出四五十套;2024年开盘的项目销售保持在个位数。
2022年开盘的项目本来计划在2024年3月底清盘,届时,第四个项目也将具备开盘条件,所有销售人员可以转移到第四个项目。
2024年春节后,张强的同事们发现,与之前相比,成交量缩减了一半左右。3月二手房市场成交量有所回升,但新房市场不为所动。
张强的公司意识到,之前对市场的判断太过乐观了。4月底,张强收到公司下发给投资部门的通知:停止一切投资,全面转向去库存。
张强说,这种转变在公司历史上还是第一次,之前房地产市场调整,只是适度调整拿地节奏,但从未明确叫停投资。
暂停投资的情况并非张强所在公司独有。一家中型房企的投资人士告诉经济观察报,虽然没有明确发文,但其所在公司春节后就再没有拿过地,甚至还尝试和地方政府协商,将春节前拿到的土地退掉。
该人士说,按照以往的经验,楼市下行期一般持续一年半到两年左右,这一轮从2021年下半年开始,到2023年下半年就应该出现明显好转迹象。如果房地产市场没有趋势性行情出现,公司会大幅度削减投资,每个核心城市的在售项目不超过3个,完成清盘后再根据实际情况决定是否补库存,按照这一要求,两到三年内,公司在多数城市不需要新拿地。
为了尽快清盘2022年的项目,4月,张强所在公司将最后100多套房源价格下调至成本价附近。完成项目清盘,项目公司大部分人员就可以转移到别的项目,不仅可以减少成本支出,也可以提高效率。
5月,张强所在公司的另一个项目开盘。此时,同时在售的项目数量是3个,7月可能还有一个项目开盘。在售项目增多,销售去化却越来越慢。
为了尽快去化,避免未来新老项目竞争,张强所在公司决定对旗下在售项目实施差别化销售策略,即根据项目销售紧迫性,制定不同的优惠折扣,与周边竞品项目形成价格阶梯。
新的销售策略没实施几天,张强所在公司迎来了监管约谈。监管层面表示,项目降价销售引发老业主投诉。建议该公司取消优惠折扣,个别特殊房源可以打折销售,但折扣不能超过10%。
在张强看来,由于二手房价格下降,新房与二手房之间的价差拉大,大量购房者转向二手房。根据市场情况适当调整价格能够提升企业周转速度。“市场一旦进入下行通道,及时止损就是最有效的应对措施。”前述房企营销人士称,监管部门应该充分尊重企业的选择,卖得贵或便宜是一种市场行为,应由市场调节。
张强说,地方政府对新房价格的干预,更多是出于保持土地市场稳定性的需要。一旦土地价格出现波动,势必会影响土地出让的成交和收入。此外,地方政府还主要考虑减少购房者因降价维权事件的发生。
上述房企投资人士说,个别去化慢的项目,维持备案价销售不出去,降价又不被允许,只能让项目更加艰难,进而影响企业拿地的积极性。