上半年北京宅地吸金超700亿居全国首位 哪些地块表现抢眼?

今年上半年,北京共成交27宗地块,其中住宅用地19宗,同比下降39%。这些涉宅地块吸金732.36亿元,与去年同期相比下降15%。值得关注的是,底价成交地块占比有所提升,达到58%。
业内人士认为,上半年北京住宅用地出让金虽然位居全国首位,但是土拍总体热度并不高,揽金规模高企主要是受“宅产配”组合地块等高价地供应增多的拉动。综合来看,哪些房企拿地?哪些地块溢价率高?哪些地块总价高?
顺义成交4宗宅地、丰台成交3宗
上半年,北京共成交27宗地块。其中住宅用地19宗,与去年同期成交的31宗住宅用地相比,下降39%。从成交金额来看,上半年19宗涉宅地块吸金732.36亿元,与去年同期成交的858.07亿元相比,下降15%。
从成交地块所在区域来看,顺义区成交4宗涉宅地块,位居各区之首。其次为丰台区成交3宗,朝阳区、昌平区、海淀区及房山区各成交2宗,大兴区、石景山区、亦庄及怀柔区各成交1宗。
值得注意的是,除了斩获昌平区中关村生命科学园三期地块的石家庄创世纪为民企外,其余18宗宅地均由国企、央企拿下。
据中指研究院统计的上半年北京重点房企拿地金额TOP10(包括住宅以及综合地块)中,上榜企业均为央企和地方国企,包括海开控股、中建智地、中海地产、华润置地、中建壹品、金隅集团、北京住总、北京城建、中建信和、京能置业等。
在上半年的土地出让中,仅有两宗宅地是由联合体拿地——中建智地+江苏绿建+朝阳城开联合体以112亿摘得北京首宗组合用地,北京城建+南山联合体以底价11.9亿摘得顺义仁和地块。除此之外,其余住宅用地均为房企独立摘地。
值得关注的是,虽然前期是单个企业摘地,但在后期仍有不少房企会引入合作开发,比如,石家庄创世纪以31亿元摇中昌平区中关村生命科学园三期地块,后来引入龙湖开发,并且确定案名为“龙湖·观萃”。石家庄创世纪曾参与了多场土拍,曾于去年摇中北京市顺义区一宗住宅用地,并引入龙湖合作开发,案名为“龙湖·御湖境II期”。
超百亿“巨无霸”地块出炉
从上半年成交总价来看,最高者当属北京首宗住宅+产业+配套组合用地,这是北京创新供地方式,虽然是以底价成交,但是112亿元的“巨无霸”地块吸引了市场的广泛关注,并且打破北京土地出让金额纪录。其由中建智地+江苏绿建+朝阳城开联合体以底价获得,并且在6月全国住宅用地成交总价TOP10中位居榜首。
该宗地体量大、类型多元,由3个地块组成,涉及朝阳区北部酒仙桥、前苇沟、电子城三个重点区域。其中,酒仙桥宅地销售指导价12.5万元/平方米、前苇沟宅地销售指导价7.98万元/平方米。超10万元/平方米的销售指导价也令其成为上半年指导价格最高的地块。
“多种配套用地要求开发企业具有多重资源的调度、管理能力,才能真正共享城市发展红利。本次土地组合供应是通过市场化手段引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变的一种新探索。”北京链家研究院院长高原表示。
6宗宅地“触顶”摇号成交
与以往相比,今年上半年底价成交地块占比有所提升,19宗地块中,底价成交的地块达11宗,占总数58%;溢价成交地块8宗,占总数的42%。从时间上看,高溢价成交的地块大多是在前3个月成交,自4月之后,北京土地以底价成交为主。
虽然上半年底价成交地块占比提升,导致土地市场热度较去年有所下降。不过,仍不乏抢手地块,热度最高的当属顺义空港六期地块,其在报价阶段就已触及价格上限,现场直接摇号确定竞得人,共有37家房企参与竞争。最终由北京建工幸运摇得,但在项目开发阶段与保利合作,即保利建工·星宸和煦。
上半年共有6宗用地溢价率达到15%,除了顺义空港六期地块之外,还有两宗丰台区大瓦窑地块、海淀翠湖地块、大兴西红门地块,以及昌平区中关村生命科学园三期地块等。这些均是上半年出现多家房企竞价的热门地块。
具体来看,两宗丰台区大瓦窑地块有6家房企报名竞价,价格“触顶”后均以摇号方式决定最终得主,最终京能、中建信和各落一子;13家房企报名的海淀翠湖地块,在价格及现房销售面积“双触顶”之后,转入摇号环节,最终港中旅以28.865亿元+1万平方米现房销售幸运摇中;9家房企报名的大兴西红门地块,最终该地块由中建壹品摇号竞得;8家房企争夺的昌平区中关村生命科学园三期地块,最终由石家庄创世纪摇中。
另外,有两宗宅地则是微溢价成交,其中,海淀永丰南K地块、亦庄北神树地块溢价率分别为1.50%、0.51%,得主分别为北京海开控股(集团)股份有限公司(简称“海开控股”)、华润置地。其中,海淀永丰南K地块在线上报价环节,共有两家房企先后进行了4次报价。最终,仅海开控股抵达现场,并以79.17亿元的价格竞得该地块。此前,海开控股旗下公司以42.3亿元拿下海淀清河的一宗综合性商业金融服务用地,将打造数字经济总部园。上半年,海开控股已经斥资超121亿将海淀区两宗地块收入囊中。
业内预期土地限价将持续优化
值得关注的是,近期多地对土拍政策进行调整,逐步取消土拍限价。上海拍地取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。截至目前,此前集中出让土地的22城中仍设定土地限价的城市仅剩北京、深圳(15%上限)和宁波(30%上限)。不过,近期北京供地中,有2宗地突破了此前15%的惯例。对此,据中指研究院分析人士认为,未来这几个城市继续优化土地限价的预期也进一步增强。
此外,建设“好房子”成为为行业发展的趋势。近两年,住建部多次强调要下力气建设“好房子”。从北京土地供应端来看,建设“好房子”的趋势更加明显。比如上半年在交的昌平区中关村生命科学园三期地块是北京首个“带方案入市”的住宅地块,该项目的设计方案要求选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖作品的设计方案。此外,北京上半年出让的朝阳区酒仙桥旧城区改建项目配建要求该项目须满足绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A(BJ)级,以及设置太阳能光伏或光热系统等高标准商品住宅基本品质要求。同时,政府鼓励项目建设全龄友好社区。
据多家机构统计,从土地出让金城市榜单来看,上半年北京位居全国首位,展现出的热度稳健的态势。
对于北京上半年的土地市场,诸葛数据研究中心分析人士认为,今年上半年北京土拍总体热度并不高,揽金规模高企主要受“宅产配”组合地块等高价地供应增多的拉动。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐