北京买房:理清思路,购房建议1233

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
Q:
我是有北京户口的外地人(爱人目前刚调回北京工作,我依然在外地搬砖),三年前户口从东城的集体户剥离到房山房子下(六年前一百万买了的小房子)。今年大孩初中,觉得房山对应学校不太行,就选了海淀民办校。老二三岁半了,想在上学前在朝阳上,想置换朝阳望京附近的房子,总价只有260万,含税。
希望章哥给个建议买哪里学校好点,房子还保值,端午假期看了小黄庄,花家地,觉得都可以。(农民家庭出身居住环境要求不高,哈哈哈)希望得到您的指导,谢谢。
A:
1、小黄庄不在望京啊,算和平里或安贞都行。这里200多万的房子应该是地下室了吧?这就是纯自住了,或者是出租收租金可能也行,但其他方面都不占优了。学区谈不上,流动性弱,价格走势也未必稳定。
对居住环境的要求高低分怎么说,看站在哪边角度上。如果是从自身角度那无所谓,自住房只买自己能接受的就行。但如果有其他的想法,比如套现和保值一类的,那就得站在对方接盘人的角度上考虑,大众都能接受的才好卖。
2、花家地这价位能买到户型没问题的老房一居室,如果是中间楼层更好,顶楼底层的话流动性弱,保值一般不受影响。如果看的是地下室的话那和小黄庄的性质一样,占不到地段儿的便宜。
3、要是我就先看花家地的了,小学很好,中学中等,所以房子没溢价,居住的性价比正常。从地段儿来讲望京算很不错的,花家地的虽然在板块内不算多强,但肯定不比其他地段儿弱,也就是不吃亏。
4、简单就是这情况,尽量不买地下室吧,实在不行用换租解决自住问题也不算吃亏,比房子在手里不好卖要强。
仅供参考。
Q:
我们是外地人,马上面临退休去北京投靠女儿。现在的难题是他们的房子不够住,北五环外很小的两限房,三口人已经很局促。我们如果卖掉现有两居室后能筹集约200万现金,但不能贷款了,女儿他们收入低也不行。
所以我们考虑是不是能买50年产权的公寓,房价基本是大产权的一半,能买个小平层满足居住没问题,loft考虑腿脚问题暂时放弃。我想问问您对公寓怎么看?我们不奢望升值,但也别贬值,毕竟这是此生全部财产,还是想留给孩子们的。
A:
1、可怜天下父母心啊,一辈子都为儿女考虑。不过现在投靠政策暂停了吧,我印象中今年不能办似的。
2、我对公寓的看法是如果更注重自住就合适,性价比高,出租的话收的租金也高。但保值升值方面不太好说,毕竟和普宅是两种产品。或者说如果是50年公寓的话,升值肯定是落后普宅大盘的,保值则要看政策。不再出台打压政策就还行,如果有的话就说不好了。
一般三种风险,一是房产税,二是土地到期后的出让金,三是商业地产的各种费用。这都不好预测,所以常规建议是别长期持有吧,短期不至于有什么问题。
3、我提个建议吧,可以看看70年产权的公寓,租金收益跟50年的差不多,但避免了工商业用地的各种风险。就算有打压政策也只是针对办公经商等用途方面的,影响不会太大,还或许是利好呢。
4、如果附近没有合适的70年公寓,那可以考虑一下买其他地段儿的,然后换租到女儿附近。但租房也不是长久之计,老年人如果没子女陪同的话,年纪越大越不好租到房子。先考虑一下吧。
仅供参考。
Q:
有以下问题跟您请教交流:目前居住在2018年290万总价购买的丰台和义东里五区,老破小,近期老公想置换,考虑并实地去看了亦庄的金域东郡二手房,总价在450万左右。考虑卖出老破小后再买新的,但现在的房子同期户型成交价在185左右,我家装修还算中上,预计如果近期成交,大概在195左右。
面对6年里100多万的亏损,心理实在有点难受,不知道该怎么正确消化和应对。内心也明白老破小资产可能会持续贬值,但不知道当下是否是合适的置换时机。家里宝宝一岁半,考虑置换主要是为了增加积分落户北京的概率,加上改善居住和教育环境,置换的需求是有的,就是不知道对于我们这种情况来说,什么时候置换比较合适。求教下章哥怎么看。
A:
1、这不是老破小会持续贬值的问题,而是地段儿不算太强。北京老破小占40%的比例呢,是大盘最基础的组成部分,绝大多数的走势都是板块平均值。房产的价值由地段儿决定,老破小体现的最明显。
和义2020年发布的规划是战略留白区,原则上2035年之前不考虑启用。那这十多年内就没有想象空间了呗,所以才不太受追捧,谁都更愿意买到有预期的板块。
2、所以如果是注重自住那就留着,经济实惠性价比高,有其他想法再考虑置换。时机怎么说呢,既然规划不能改变,那什么时候都算时机。打个比方就是某家单位宣布了计划,十多年内不发展新业务了,那是否换工作和什么时候换就看自己了。
3、我没什么看法,能理解这心情,但确实是挺无奈的,大环境不是个人所能改变。就算市场回暖,以和义的规划也未必能占优,排序很可能还是靠后,也就是有可能比亦庄后涨,还是不太划算。
仅供参考。
Q:
我在西城广外玺源台一套76平大一居,可改两居使用,手里现金约500万,现计划在朝阳再买一套。方案一,保留玺源台(因楼龄新,外墙、公共区域石材、近二环、户型也不错,保值性应该比较好?)。朝阳北边或东边买一套预算500万内小三居自住,不考虑学区,请您帮忙推荐板块及房源。
方案二,卖玺源台,买奥森亚运村次新三居自住,再买一套东西城老破小出租将来留给孩子。亚奥板块有哪些房源推荐?荣尊保国际俱乐部公寓和保利金泉如何选择?买房换房时机?
补充:
1、方案一玺源台现出租中,月租金1.1万,保留的话继续出租。
2、500万预算在朝阳北边或东边似乎买不到合适的次新小三居?
3、安华社区老旧公房、北苑家园、常营次新如何选择?五坏外将来是否不容易出手?
另外,看您给其他朋友购房建议中提到,买房时机看下一步利好政策、成交量是否持续上升,如到那个时候大家都下手了那么与现阶段相比是否不容易砍价了?迷茫,请指点!
A:
1、玺源台从小区讲算保值不错的,在学区房里至少不吃亏。但76平的一居偏大了,未必占优。能改两居这不算优势,好改的话我们开发商就直接设计了。能改动可以当做卖房的说辞,但如果真改了的话也未必能多卖钱,或许连改造费用都收不回来,毕竟哪个接盘人都会拿这说事儿。
另外是学区溢价的保值问题,这得看高峰期之后的政策。有鼓励政策就是利好,没有的话有可能对溢价部分有影响,这几年涨的太高了。出租就看自己是否觉得合适了,溢价部分肯定是没人给租金的,和非学区房相比的话少了30%左右的收益。
2、500万买次新三居,5万多一平的,不好买到。我推荐不了,这还是找当地中介吧,只有他们有房源。不过考虑好,真要有这种好房子他们自己就收了,想找投资人也有的是,连我都未必能捡到漏儿。
3、如何选择,要是我肯定先看常营次新啊。在保值差不多的情况下,干嘛不选择更宜居的?或者说房子是用来住的,如果不是为了交通,那常营相对更合适,保值和流动性不吃亏。不过也最好别有捡漏儿的心理,常营保值好的次新不便宜,一分钱一分货。
4、政策如果都出了那就不算多大的利好了,只能说是都踏实了。所以还是多关注成交量吧,别看嘴里说什么,观察大家手里干的才更重要。
仅供参考。
Q:
今天在你文章下方发了首评。我的房子在广渠门内南水官胡同,是学区房,最高价11万/平米,今年5月被砸成6.7万/平米,原因可能是你文中说的挂牌量大,恐慌性抛盘。我的房子现在看房人不少,但都按砸盘价出价。我日日关注政策和你们这些行家里手,不想卖,又见政策老不起效果,犹豫不决。请你指导。
A:
1、南水关,6.7/11=60%,那如果租金没降的话,学区溢价可以说给砸没了,没什么可能性。6.7万的这套房肯定有硬伤,是冶金部的吗?几号楼的?如果是带电梯那栋的中间楼层被砸到6.7,那干脆卖给我吧,我出全款,再高点儿都行。
2、是否为恐慌性抛盘看挂牌率就行,一般2%以下的算正常,5%就算抛盘了。这三栋楼估计3/400户吧,个位数挂牌量算正常,十套以上算比较多,接近20套就算恐慌了。另外也看卖的都是什么房,如果是带硬伤的老在网上挂着也无所谓,本来就不好卖,如果是中间楼层户型好的还卖不掉就麻烦了。
我觉得到不了恐慌的程度,明年之后才是入学人数的明确拐点呢,而所有人都是到最后时间段才着急的,现在就说抛盘早了点儿。
3、政策老不起效果,北京也没什么政策啊,还都跟挤牙膏似的。北京历来如此,说端着或麻木都行,反正哪次都这样儿,20多年了一贯如此。
参考上次救市吧,2014年930新政北京根本都没反应,2015年330和930北京只参与了一部分,还没什么动静。到年底12月新政的时候才有所反应,第二年217之后才真正开始上涨,也就是拖了一年半。而同时期的深圳都翻番了,上海325都开始调控了。
4、总之我也没什么说的,北京一直就这架子。这次救市也这样儿呗,到现在快一年了,北京没什么单独的政策,中央层面的也只是挑着执行,如果成交量不下跌估计还得拖着。反正我不着急,早就习惯了,着急也没用。我指导不了什么,着急就降价,不着急就等着。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!