新加坡GIC低调出手,万科“一箭双雕”

◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy) 
在“瘦身”战略的指挥棒下,万科继续保持了一贯的“低调”风格。
就在上个月,对外宣称“上海单体最大的纯商业mall”南翔印象城MEGA的运营主体——上海星信曼企业管理有限公司,悄然发生了股权重大变更。
此番变更后,深圳印力管理有限公司从当初50%降到如今只剩2%,RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED从起初50%增持到如今的98%,印力创始人丁力业等也已退出了公司董事会。
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在印力商业的财务体系中,上海星信曼属于其合营企业,是按权益法核算的。随着此次股权变更,其已从中外合资变成了外商投资企业。
“RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED”是新加坡政府投资公司(GIC)的旗下企业,此次收购合作方大笔股权,意味着其已真正成为南翔印象城MEGA业主方。
今年4月中旬,万科董事会主席郁亮与新加坡GIC行政总裁林昭杰齐聚成都,以“成都魅力之城”作为双方合作起点至今已有20年。
其中,郁亮曾留下一段意味深长的微信朋友圈文字配图,“二十年,市场起起落落。连续二十年合作,只有志同道合者才能做到。
彼时,地产密探就曾断言新加坡GIC后续必然会有大动作,支持彼时“正缺钱”的万科。有兴趣的读者,参考悦读《郁亮来成都了,有何深意?新加坡GIC能帮万科“大忙”》一文。
没想到,不到2个月,果然应验。交易效率之高,令外界都很惊讶。
对万科来说,卖掉上海南翔印象城MEGA的绝大部分股权可谓“一箭双雕”:
其一,可以迅速获取大笔现金。毕竟新加坡GIC不差钱,基于双方长期合作的信任和透明度,也能快速付款。 
其二,继续保留商业运营权,为万科商业加速轻资产化探路积累经验。
去年以来,华润置地已频繁向第三方出售了万象城或万象汇大笔股权,但自身牢牢掌控运营权,商业轻资产化玩得就很溜。
从项目本身视角看,上海南翔印象城MEGA在印力产品系中属于最顶端的“印象城MEGA”产品品牌,定位于城市级体验中心。此外,印力商业次顶端的就是印象城及印象汇,定位于区域级消费中心,而印象里则定位于社区级生活中心。
作为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证的单体量最大纯商业购物中心,上海南翔印象城MEGA此次投资人大变动,无疑备受关注。
这个地标级项目开业于2020年8月下旬,总建面约33.7万方,比开业于2016年11月中旬开业的上海七宝万科广场23.72万方规模明显大得多。
据万科历年财报披露,2021年、2022年及2023年上半年,上海南翔印象城MEGA营收分别约3.3亿元、3.29亿元、1.93亿元,出租率分别是99.23%、97.75%、99%,在万科对外公示的前十大商业项目中名列前茅。
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截至2022年末,作为上海南翔印象城MEGA运营主体的“上海星信曼”,总资产约51.56亿元,总负债30亿元,净资产约21.5亿元,2022年实现营收约3.53亿元,净利润约2.54亿元。2023年6月底,“上海星信曼”50%股权的账面值约12.91亿元。
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截至2023年底,万科对外披露其对关联方“上海星信曼”的应收款项约10.6亿元,跟2023年中期末数据一致,实为2023年上半年新增,无关联应付款项。
据业内测算,上海南翔印象城MEGA粗略估值约50亿元,但万科此次具体能拿到多少现金,暂不得而知。
今年初,万科向领展房产基金出售其所持“最赚钱”的上海七宝万科广场50%股权折让了26.3%。彼时,该项目估值70.6亿元,但协议交易价被砍到52亿元。
如果考虑到约10.6亿元的关联应收款,万科从南翔印象城MEGA能套现拿到20多亿元还是不错的,同时对该项目的运营权也牢牢掌控在自己手上。
有券商估算,万科今年以来出售上海七宝万科广场、深圳湾超总基地、上海南翔印象城MEGA等优质资产,预计回收现金流超60亿元。
自去年底至今,万科历经多半年奋力突围,公司资金链暂时“安全”了。
特别是2季度以来,万科融资“一路开挂”了。比如,万科5月成功发行14.34亿元CMBS,以抵押万纬物流股权获得招行等金200亿元银团贷款。
今年5月至7月初,万科从中行、农行、工行、交行、招行、邮储及北京银行等银行累计获得超390亿元贷款。
除了大规模融资或变现之外,万科年内拿地仍很谨慎,严控资本支出。比如今年6月仅拿了徐州一个地块,权益地价5.36亿元,上半年累计拿地6宗,主要集中在二三线城市,总地价28.6亿元,拿地权益比59.9%。