谁能力压京沪,稳坐住宅土地成交市场第一把交椅?

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划重点

012024年1-5月份,新建商品房销售面积同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%。

02住宅土地成交市场持续低迷,宅地市场共成交居住用地2366宗,同比下滑24.1%。

03然而,杭州在住宅土地成交市场中表现亮眼,稳坐城市住宅土地出让第一把交易。

04杭州能够力压京沪的原因包括举办重大国际会议和体育盛会、交通枢纽的打造、交通基础建设的快速发展、吸引外来人口以及高科技企业和创新型企业的发展。

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随着国家不断在房地产住宅市场的解绑、松绑,政策效应释放还需要一定时间,目前房地产市场仍在调整过程中,市场回暖还需时间来释放需求。从现阶段奥维云网(AVC)数据监测结果来看,高等级城市的土地成交需求释放,是明显高于其他城市的,具体的城市成交状态如何,请看今天的分析结果。
根据最新国家统计局数据显示,2024年1-5月份,新建商品房销售面积36642万平方米,同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.5%。5月末,商品房待售面积74256万平方米,同比增长15.8%。其中,住宅待售面积增长24.6%。
商品住宅待售面积还在不断增长中,宅地市场日趋低迷。奥维云网(AVC)家居大数据4.0罗盘数据显示,2024年1-5月,宅地市场共成交居住用地2366宗,同比下滑24.1%,成交土地面积为6578.0万㎡,同比下滑三成;成交土地规划建筑面积为1.39亿㎡,同比下滑32.31%;而住宅居住用地出让金总额为5140.07亿元,同比下滑38.8%。可见,住宅土地成交市场的拿地数量与拿地规模、拿地金额都还处在市场观望与调整过程中。奥维云网(AVC)认为,这个回暖周期跟地块出让的城市所在的经济发展、城市更新、城市化进程、人口净流入等相关, 不是短期可以解决、完成的,还是需要时间来恢复和调整。
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数据来源:奥维云网家居大数据地产罗盘4.0
拿地金额降幅腰斩城市数量继续增加
楼市持续低迷,楼市信心不足,连带土地出让金降幅腰斩的城市数量也在继续增加。拿地金额降幅城市数量从去年同期的120个,增加至153个,城市分化还在持续加剧。
根据奥维云网(AVC)家居大数据4.0家居罗盘数据显示,300+城市的成交价同比增幅变动比例已经从去年同期的增长与下跌比为202:132,下降为今年的增长与下跌比为115:211,土地出让金金额下降的城市数量明显增加。
虽然住宅拿地市场持续低迷,但低迷的市场中也有难得的几丝亮色。
亮点一:拿地金额增幅在300%-500%的城市,较去年同期增长了3个,目前已经达到了10个;
亮点二:拿地金额降幅在10%以内的城市数量为11个,与去年同期相比仅少一个,基本持平;
亮点三:拿地金额增长幅度在25%-50%的城市数量为17个,也仅比去年同期少一个,基本持平。
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数据来源:奥维云网家居大数据地产罗盘4.0
住宅土地成交城市分化持续加剧,杭州力压京沪稳坐城市住宅土地出让第一把交易
住宅楼市从短期来看,全国土地供求缩减趋势或会继续延续,但土拍分化态势将更加明显,我们认为一些重点房企在高等级城市(以一线、新一线为主)、甚至在重点二线城市会有继续拿地意愿的提升,这些城市在供应端、政策等多重加码的改善下,楼市成交有望企稳,而在销售市场调整压力加大的城市,土地拍卖市场或仍表现低迷。
根据奥维云网(AVC)家居大数据4.0罗盘数据显示,2024年1-5月住宅土地成交市场中,出让金最高的城市是杭州,继去年同期拿地金额稳居各城市榜首后,今年又继续稳居龙头之位。北京、上海拿地金额分别以488.59亿、423.23亿位居城市TOP2、TOP3。
从各城市拿地金额同比来看,TOP20金额城市中,6城涨14城下跌。其中,增长幅度前三强分别为福州(336.7%)、济南(244.6%)、镇江(174.6%)。
另外,盐城(105.7%)、保定(86.4%)、北京(48.2%)也属于TOP20强拿地城市金额榜单增长幅度前4-6强。
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数据来源:奥维云网家居大数据地产罗盘4.0
我们认为,目前杭州之所以稳坐住宅土地成交第一把交易,主要在于如下几个原因:
第一:杭州积极举办各种重大国际会议和体育盛会,光2024年全年450余项体育赛事密集呈现。奥维云网认为,杭州举办这些重大国际会议和盛会,不仅能够提升城市形象,吸引更多的国内外游客和投资者,还能够推动杭州经济的发展。
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第二:杭州交通枢纽的打造,为提升城市的交通便利性、促进人员流动和物流运输提供了有力支持,也为杭州的经济发展创造了良好的条件。
第三:杭州交通基础建设的快速发展,也为城市的繁荣发展起到了重要作用。目前,杭州地铁、铁路建设包括萧山机场三期和杭州铁路建设与地铁建设的基地建设项目、杭州高铁站;杭州西站在2022年9月也投入运营,形成了杭州东站、杭州西站、杭州站、杭州南站四大客站,除四大客站外,杭州目前还拥有临平南站、建德站、富阳站、桐庐站、千岛湖站、富阳西站、桐庐东站7座高铁站,已开通运营的高铁客站达11座,在建杭州机场高铁钱塘站、萧山机场站、杭衢高铁建德南站、金建铁路建德东站4座高铁站,待建成后杭州将拥有15座高铁站。
第四:杭州在吸引外来人口方面取得了显著成就,根据国家第七次人口普查数据显示,杭州2010年到2020年十年间增加常住人口323.6万人,2021年、2022年、2023年分别新增人口24万人和17.2万人、14.6万人,增速排在前三位。这一现象既是对杭州优质发展环境的认可,也是对杭州经济活力的体现。外来人口的增加促进了人才流动和交流,为杭州的经济增长和社会进步注入了新的活力。
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数据来源:国家第七次人口普查数据,奥维云网整理
第五:高科技企业和创新型企业的发展,对提升杭州当地经济的繁荣起到了重要的作用,同时还带动了相关产业链的形成和完善。查阅相关的杭州政府文件,我们得知,2023年,杭州与阿里巴巴、吉利、网易、新华等三大厂签订战略合作协议,“龙头”引领数字经济跃升提质。
第六:政府提前布局的产业政策,带动了新兴网络媒体的发展。如网络直播行业的发展,众多头部直播平台纷纷安家杭州,在一定程度上能助力杭州带来经济发展。而杭州市政府不但在提供政策便利和资金扶持外,而且还会去研究这些公司使用土地的需求。因此,杭州土地的竞拍文件都有项目用地的建设要求,例如谦寻(杭州)控股有限责任公司所拍地块采用一次性整体出让方式,总投资额规定不低于3亿元,每亩固定资产投资强度不低于600万元,亩均产值不低于4000万元,亩均纳税不低于400万元。
以上六个事项,对杭州的城市财政和资金快速增长起到了至关重要的作用,而杭州的城市财政和资金快速增长对杭州经济的发展、稳定也同样的带来了循环效果。这也在另外一个层面显示,杭州能够力压京沪,稳坐2024年1-5月住宅土地交易榜第一的重要原因。