朗诗撤了，新鸥鹏延迟交房，城投常规销售，首创砥砺坚守，富凯艰难将入市...这是真实的辛庄楼市之殇。

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辛庄，原本是津南发展相对稳健的一个板块，2022年由于天津新鸥鹏教育城的病态低价打法，搅乱了整个市场，房价一下回到解放前，板块地价重塑。

竞争对手，朗诗撤了。

竞争对手，首创降价销售。

...

谁也没想到，一个项目让一个板块沦陷。

谁也没想到，一个项目把周边的楼盘打个头破血流。

更没有想到，一个项目直接逼关了竞品的售楼处。

真的是，乱拳打死老师傅。

这是道士君曾经拍的朗诗的售楼处。

对朗诗在辛庄的遭遇，至今仍觉得十分可惜。

想想，2019年，辛庄一宗宅地拍卖，引发金地、中海、中粮、保利、首创、联发、万科、中南等众房企热点关注，当时拍卖现场陷入多家房企混战，竞争十分激烈，最终首创以20.1亿元总价摘得，楼面价11841元/㎡，溢价率25.2%，竞报教育建设资金9500万元。

行业内外再次把眼光聚焦到这里，猜想这个板块重新激活后，会迎来新楼市局面。

2020年，中铁建设、中建国际两大央企瓜分津南辛庄棚改定向安置房地块。

2021年，新鸥鹏、朗诗分别进驻辛庄，道士君清晰记得，朗诗的地块溢价14%、成交楼面价7723元/㎡，总价10.85个亿。

同年9月，富凯建设底价包揽辛庄白塘口2宗地块。

原本以为，老辛庄板块楼市激活，会带来新的惊喜，谁也没想到，“搅局者”新鸥鹏一招让辛庄的板块价值“沦陷”，房价跌落至历史新低。

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有人问道士君，怎么突然又关注辛庄？

最新消息，富凯建设拿的2宗地，在沉寂了近3年时间后，终于有了动静，预计下半年入市。

2021年拿地的时候，这2宗地是“有条件的”，需自持租赁套数累计1170套，累计面积7.02万㎡，户均面积60㎡。

在2023年，天津关于自持租赁可转销售可实施后，这两宗地也成功将自持租赁住房转为普通商品房。

算是一个好消息。

今年年初，2宗地的规划公示，津南（挂）2021-06号地块，共规划12栋楼，为6-11层到顶的洋房和小高层。其中洋房为9-12#，以及7、8#的一个单元，其余均为小高层。地块共规划385户，粗略计算，户均面积为109.4平米。

津南（挂）2021-07号地块，共规划14栋楼，为5-11层到顶的多层、洋房和小高层。地块共规划479户，粗略计算，户均面积为111平米。

从规划中，可看出几个亮点：小院、挑空、架空层、港湾式会车区等。

同时可看出，项目是锚定刚需、刚改，捕捉部分改善需求。

据道士君所知，这个项目是富凯建设、沽盛建设、绿地集团三家联合打造，其中绿地为代建方。

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道士君画了一张津南辛庄项目布局图，目前板块内在售商品房项目三个，分别是天津悦府、首创禧悦、天津新鸥鹏教育城。

其中，天津新鸥鹏教育城深陷“延迟交房”中，对此，道士君不由唏嘘一声。

另外，朗诗地块停滞中，据知，在积极协商激活中。

中建国际安置房项目、中铁建设安置房项目，在建设。

纵观辛庄板块楼市竞争格局，富凯建设这个项目入市，机会点在于：

第一，目前能与之直面竞争的项目较少。

第二，产品创新性更强，符合当下主流市场需求，板块内无同类产品。

需要攻克的难点在于：

其一，如何扭转购房者对于辛庄板块楼市的预期和信心。板块沦陷，房价塌方，对辛庄板块的发展是致命一击。毕竟一个板块楼市从空白到崛起再到成熟相当不容易。

其二，项目所在的辛庄白塘口，主要是安置房住区，周边城市界面较差，入市后，如何扭转购房者的抗性心理，尤为重要。道士君每天回家路过这里，印象最深的是“尘土飞扬”。

上张拼图，感受一下。

其三，定价问题，目前辛庄整体价格较低，向上动力不足，向下还有空间，目前马路对面的国展西都最低都12000-13000元/㎡了，入市价格多少能撬开市场，是个问题。

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道士君希望，这个项目入市，能给辛庄带来新的变化。

但过去的辛庄之殇，我们要反思什么？

卖房，不能没了底线。

卖房，不要坑买房人，把风险转嫁给他们。

打价格战，没有胜者，都是两败俱伤。

更重要是：买房，一定要擦亮眼睛，谨慎选择。尤其缩水房、烂尾风险房、腰斩降价房、高位站岗房。

津南辛庄有新项目要入市，不看好？！