大家好，我是李姑娘，今天跟大家聊聊著名的崔各庄板块。

今天的北京崔各庄，有如下标签：

巨头滑铁卢之地，八万+梦碎之地，真正「望」京，三无板块。

与望京可望不可及，直线最多5 公里，实际通勤却超过40分钟。其实产品力是在线的，但是在现实面前，改善客户，在「住的舒服」和「除了住的舒服其他都舒服」之间，果断选择了后者，纷纷入手望京二手房。

分析了下大家决策背后的几点原因，也很能共情：

· 8W+真心不便宜，但板块实力匹配不上。

· 跟望京同品质小区价差2W左右，不算高，有能力改善的，咬咬牙还是选望京。

· 差钱的，宁愿选择望京内的老旧次新，毕竟，location最重要。

结局就是，高点拿地的崔各庄四兄弟，抱团组团，开启了漫长艰难的的去化之旅。

四兄弟的销售指导价都是8.8w，最早开盘的是龙樾合玺，2021.9.30开盘，目前网签50%。和光悦府，2021年9月26日开盘，目前网签60%左右。晓风印月，2022年6月25日开盘，网签量最高，70%左右。

望京养云是共有产权房，2021年11月13日开盘，由于政府占有20%的产权，因此销售限价是8.8万*80%=7.04万元，目前属于售罄状态，网签已经达到99%以上。但是后来因为各种减配问题，维权事件不少。

遥想当年土拍，崔各庄这几个地块遭到了各大开发商的一致哄抢，离望京近、一度倒挂明显、周边新房稀缺，它无疑是承接望京改善外溢的最佳选择。

但是，市场数据却告诉大家：崔各庄被高估了。

曾经拿地时有多意气风发，如今就有多神伤。对巨头而言，可能是它们为数不多的滑铁卢事件吧。

但是，剧情演变到今天，众多X因素的催化下，情节迎来了反转。

这是一条铁律，任何买卖行为，价格都是可以压倒一切的因素。

当崔各庄的价格从8W+时代进入7W+时代、甚至6W+时代的时候，故事真就不一样了。

「好评与差评」团队最新的调研结果是，目前咖位最高的和光悦府，价格压到了6.8w-7.3w，7.3w还是不错楼栋的不错楼层。二梯队的龙樾合玺均价已经到了6w出头，晓风印月的均价也在6.7w左右，好的付款方式的基础上，还有其他让利空间。

一句话：崔各庄的性价比被价格跌回来了。

再说交通，这是崔各庄板块最大的短板。

不过，今年3月以来，政府陆续出台了一系列道路优化方案。我把它称为三箭齐发，决心很大。

第一支箭：内部道路优化。

政府的议程清单上，将有8条配套道路建设。

目前两条主路，东营南路和摩奇饮料厂东路，都已经进入最后的招标阶段，计划明年年初竣工。

摩奇饮料厂东路，位于和光悦府和晓风印月的左边，道路全长2公里，其中，草场地南街—黑桥村北路段分为东半幅与西半幅路，东半幅路红线宽25米，长约405米，西半幅路红线宽20米，长约461米。

黑桥村北路—北皋街段红线宽40米，道路长约1203米。另摩奇饮料厂东路上跨北小河处规划新建桥梁1座。

东营南路，位于四个住宅地块的中间，全长近773.95米，宽度30米，预估也是4车道，其他6条支路也在陆陆续续的建设中。

近期，我们特意去周边实地探访，目前工地已经开工修建，未来修通后，板块内部的交通将会极大改善。

第二支箭：解决与望京「望而不达」的困局。

这也是崔各庄板块潜在购房人群最最关心的问题，也是很多购房者在奶西和崔各庄两个板块之间最为纠结的点。

奶西距离望京没有崔各庄近，但是崔各庄近而难达。两个板块目前在通勤望京上，时间成本差不多是一样的。

给大家画了3条「进京」线路，大家品一下。

对此，政府的解决方案也很妙，干脆避开地上密密麻麻的迷宫地图，直接下挖隧道，开辟新路。

对崔各庄来说，这将是一条含金量无比之高的隧道，堪称超级X因素。

在摩奇饮料厂东路与北小河的交界处开始下挖隧道，穿到北小河对岸，与容创东路联通，沿着容创东路就可以畅通到达望京了。

整个隧道长度约2.1公里，预计2025年10月份开工，2026年9月完工。

这第二支箭，将极大程度的提升崔各庄的板块能级，吸引更多望京的外溢客户。

第三支箭：京密路高架和地铁32号线。

前两只箭都是为崔各庄量身定制。第三支箭，虽非定制，但大家都能享受到它的极大红利。

还是上面的这张「进京图」，京密高架建设后会在北皋桥设一个高架出入口，届时崔各庄板块的出行就会顺达很多。

除此之外，就是地铁32号线的规划，不过这一点，确实是个饼，时间久远，暂不计入。

以上三支箭，规划方案有了、落地时间和进度也都汇报给大家了，想说的就是一点：这次这个饼，真的能吃上了。

能吃上的饼才是好饼。

这年头，买房人一定要擦亮眼睛，吃的饼和画的饼要会区分，这里给大家推荐一个政府平台网站：全国公共资源交易平台(北京市)。

对抗信息差，绝不能犯懒！

再说配套利好，官方议程中，崔各庄还要引入北京市第八十中学，妥妥加分项。

80中在今年的北京高考中绝对亮眼，3名考生冲进北京TOP20，与西城4中并列第三，让整个朝阳也扬眉吐气起来。

目前校址已确定，今年12月开工建设，计划2026年9月开学招生，购买「四兄弟」的孩子们都能享受到加分。

除了学校，还有景观资源的升级利好，将按照亮马河2.0版本打造「北小河国际风情水岸」，全长7.5公里，分别在望京段和崔各庄段设有船闸码头。

也就是说，除了地下隧道，以后乘船泛舟，也可悠闲到达望京，值得期待。

有人或者担心会不会又遥遥无期，于是，我又去政府网站给大家看了眼工期。

2023年8月15日开工，工期457天，也就是2024年11月15日左右完工。

目前北小河一期工程已经开工，全面排污工作也在进行中，相信陆续入住的朋友们今年新年就能享受水岸的旖旎风光了。

另外，目前崔各庄的四大新盘都是现房销售的阶段，所见即所得。

我们实地去看了看，中环悦府的园林和晓风印月102平米户型的大横厅，真心不错。

三大升级利好加6w+现房销售的打包组合，对购房者而言，相当于打折促销加惊喜大礼包附送。‍

或许，过去三年的崔各庄曾经负你，但是，在下跌的价格面前，升级回归的崔各庄，你开始心动了吗？

崔各庄「四兄弟」的性价比跌回来了！