供地节奏放缓,广东半年卖了28宗宅地!业内:下半年或回暖

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012024年上半年,广东9城共成交宅地28宗,总出让金额231.3亿元,同比减少698.6亿元,降幅75.1%。

02其中,佛山上半年卖出6宗宅地,是9城中卖地数量最多的城市。

03另一方面,广州和深圳的土地出让数量锐减,分别成交4宗和1宗,均为近年来新低。

04由于土地市场出让规模同比大幅下降,开发商拿地趋于谨慎,市场预期和未来楼市供应可能受到影响。

05业内人士预期,随着下半年房地产市场政策利好的持续落地和核心区域地块供应的适时增加,楼市整体将向好发展。

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土地市场作为楼市的上游环节,其供应量、价格和政策调控等因素都会对楼市产生重要影响。2024年上半年,新房销售表现尚未好转,在“以销定投”策略下,房企拿地仍较谨慎,同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后,政府推地节奏放缓,据中指研究院数据,上半年全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成,土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。
聚焦到广东本地的土地市场变化来看,今年上半年的宅地出让也出现了显著的变化。
上半年广东9城的宅地出让数量锐减
据好地大数据,广东9城2024年上半年共成交涉宅用地(住宅、商住、租赁住房,下同)28宗,总出让金额231.3亿元,同比去年(929.9亿元)减少698.6亿元,降幅75.1%;总成交建面286万方,同比去年(659万方)减少373万方,降幅56.6%。
其中,佛山2024年上半年卖出6宗涉宅用地,是9城中卖地数量最多的城市,占广东出让涉宅地块数量的21.4%;而出让宗地最少的城市为东莞上半年“挂零”,没有一宗涉宅用地成交。
聚焦到广深两大一线城市来看,2024年上半年,广州只卖出了4块地,揽金64.77亿元。而据公开资料显示,今年上半年广州推出了12宗涉宅用地,但仅成交了4宗,分别是被华润联合体、越秀地产、花都城投、保利发展拿下,其余8宗要么流拍,要么终止出让。对比2023年上半年来看,广州宅地成交了16宗,揽金431.2亿元。今年上半年成交宗数同比下跌约75%,是近四年来的新低。
深圳土拍市场方面,上半年涉宅地块出让数量仅有1宗,实际上深圳上半年也只挂牌了1宗涉宅用地,该地块位于龙华民治街道,由中建三局&湖北文旅两大国企联袂拿下。
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整体来看,2024年上半年,广东房地产市场经历了金融/政策的短期利好,但土地市场表现相对冷淡。广州和深圳的土地出让数量锐减,分别成交4宗和1宗,均为近年来新低;临深城市中,东莞无成交,而惠州和珠海的宅地出让相对较活跃;佛山虽减少至6宗,但依旧在广东中占据重要地位。
随着土地市场出让规模同比大幅下降,开发商拿地趋于谨慎,市场预期和未来楼市供应可能受到影响,未来新房供应情况可能会锐减。
房企拿地额华润以44.9亿居首
从房企拿地金排行来看,2024年上半年,华润竞得广佛各1宗地,权益拿地金额44.9亿元位居首位;南控集团竞得佛山2宗地,拿地金额38.1亿元位列第二名;中建三局与湖北文旅城发联合竞得深圳1宗地,以权益拿地额25.9亿元并列第三名。
不难看出,上半年在广东土地市场上拿地的企业仍以国企为主。事实上,全国重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力。中海地产、中国中铁、中国铁建、中建壹品等在多个重点城市广泛布局,央国企仍保持较高参与度,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。
根据中指统计,2024年上半年,22城累计拿地金额中,央企、全国布局的国企及地方国资占比合计达75%,其中央国企占比较2023年全年提升4个百分点,北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右,合肥、天津央国企占比也过半。福州、郑州地方国资占比较高,拿地金额占比均超七成。
但另一方面,上半年民企也在重点深耕区域补充土储,例如杭州、青岛本地民企加大深耕力度,民企拿地金额占比在五成以上,广东土地市场上也出现了龙湖、广东富华机械集团等民企。
“稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。”业内人士指出,相比民营企业,国企在风险控制方面通常更为谨慎和稳健,这使得它们在市场波动时能够更加稳定地进行投资和开发,当前土地市场呈现分化趋势,一些热点城市的土地市场热度较高,而国企由于其资源优势,更能在这些市场中占据主导地位。
下半年核心区地块的出让或激活广深楼市
“土地出让规模锐减”的变化并非仅在广东的土地市场上存在。据中指研究院数据,从重点城市来看,2024年供地计划总量缩减约10%。近两年,多数城市土拍情绪持续低迷,政府推地信心明显不足。
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值得关注的是,今年4月末,自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,其中提到要合理控制新增商品住宅用地供应,对于商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让;而去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积,动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
这在一定程度上影响了2024年各地的土地计划供应量。根据中指监测,截至6月末,重点22城有20城发布了2024年供地计划,供应规模延续缩减态势,整体同比下降约10%。由于推地量较低,重点城市的土拍活动相应较少,部分核心城市土拍也出现降温行情,大多数城市土地以底价成交,整体土地市场保持低温态势。
考虑到上半年各地供地节奏较为缓慢,预计下半年各地将有更多优质地块推出,房企参与土拍的意愿或将逐步增强,局部区域/特定地块有望出现点状回暖。
湾财社记者注意到,本月深圳南山后海片区新增两宗涉宅用地,具体位置在深圳湾后海总部西侧,临近后海滨路和登良交会处,该板块多年未有住宅用地入市,属于深圳的核心稀缺宅地,有市场消息指出两宗地块预计8月份即将开拍,或引起土拍市场的新一轮热度。
而在广州,今年5月广州市发布的第二批住宅用地清单中,还是不乏优质地块,且整体数量也有所提升。该批次出让地块中,中心城区居多,下半年伴随着挂牌地块质量和数量的双双提升,广州土拍市场或再度发力,激活市场。
业内普遍预期,随着下半年房地产市场政策利好的持续落地,以及核心区域地块供应的适时增加,这将有效增强开发商的拿地意愿。这种积极的政策环境和土地供应策略,预计将为房地产市场注入新动力,推动楼市整体向好发展。
采写:南都·湾财社记者 孙阳