加速去库存，构建新模式——2024年下半年房地产行业展望

宏观大菲

2024-07-17 16:59发布于北京财经领域创作者

文丨温彬卜钰馨

目录

一、政策：明确去库存，聚焦需求端发力

（一）从统筹兼顾到明确去库存，政策指向更加明确

（二）从“保交楼”到“保交房”，防范系统性风险

（三）从优化和统筹两方发力，多部门联合行动

（四）从松“五限”到以旧换新，深化因城施策

二、市场筑底修复，部分指标出现向好迹象

（一）总供给：整体缩量，弱市盘活

1、开发投资：二季度整体跌幅趋缓，出现弱复苏迹象

2、库存去化：库存处于历史高位，近期去化力度加大

3、土地供给：成交同比降幅较大，开发投资降幅收窄

（二）总需求：信心修复，环比改善

1、新房销售：二季度信心修复，销售情况有所改善

2、二手房销售：成交量大幅提升，对新房成交有所挤兑

3、期房和现房：现房需求强劲，将成为大势所趋

（三）价格情况：房价和购房成本降幅较大，市场加速筑底

三、房企：销售、融资、投资环比有所改善

（一）销售端：百强房企销售回升，累计同比降幅收窄

（二）投资端：拿地谨慎，降幅扩大，但投资意愿有所提升

（三）融资端：融资需求动力不足，环比数据有所改善

四、展望：持安全与发展底线思维，构建新发展模式

（一）刺激市场内生动力，重塑市场预期，筑牢市场底

（二）多部门联合引导，组合施策，持续推进因城施策

（三）加快构建房地产发展新模式

2024年上半年，房地产政策延续宽松态势，中央政策主要从信贷方面进行深度优化，各地从继续放开或取消限制性措施、出台财税、人才优惠等方面施策，集中表现为明确去库存、从保交楼到保交房、从优化和统筹两方发力以及扎实推进因城施策等四大特点。

现阶段，全国范围首付比例调降和取消贷款贷款利率下限力度较大。在持续宽松的政策刺激下，市场端投资开发降幅有所收窄，销售有所改善，二手房“以量换价”明显，市场仍处于总供给和总需求相互博弈的筑底时期。

随着二十届三中全会召开，新一轮全面深化改革即将开启。预计下半年房地产将延续当前政策和市场特点，共同推进市场筑底回升。

一、政策：明确去库存，聚焦需求端发力

（一）从统筹兼顾到明确去库存，政策指向更加明确

2024年上半年两次国常会均涉及房地产。

其中，3月22日国常会指出“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”，强调“健全风险防控长效机制”“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，要求“进一步优化房地产政策”。

4月30日，中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，重点提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，政策重心转向“去库存”。

6月7日，国务院常务会议召开，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报，再次强调“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”，直面当前房地产形势，把房地产问题提升到了“金融稳定大局”的高度，明确提出“去库存”目标。预计下半年，将围绕这一总目标，各部门将继续联合发力进行施策，保民生、保稳定。

（二）从“保交楼”到“保交房”，防范系统性风险

上半年政策的第二个特点是从“保交楼”过渡到“保交房”，明确构建新发展模式的基础和核心在保交房。从“楼”到“房”虽然一字之差，但体现了中央保项目、保企业到保障民生和购房人合法权益的政策延伸。

5月17日上午，全国切实做好保交房工作视频会议召开，强调“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”“保障购房人合法权益”等。会上还提出了保交房的四大工作重点，包括防范处置烂尾风险、满足房地产项目合理融资需求、消化存量商品住房、盘活存量土地等。

其中，针对“消化存量商品住房”工作，地方政府正在加快“收储”进程，其资金主要来源于保障性住房再贷款。5月17日人民银行推出3000亿元保障性再贷款，接续PSL，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象为21家全国性商行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，与“三大工程”的PSL力度相当。

2024年7月5日，国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式在京举行，基金总规模300亿元。基金盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略性新兴产业用地。基金将对盘活模式和盘活路径持续探索。

多城已出台政策鼓励国资通过“收储”模式盘活存量房市场，预计国资“收储”盘活存量房力度将加大。这一举措通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，朝着“市场+保障”双轨制建设进行有效推进。

（三）从优化和统筹两方发力，多部门联合行动

政策的第三个特点是供需两端优化政策，统筹各部门形成良性循环。

需求端继续扩围降本，全国范围内降低购房成本。从1998年房改以来，首套房、二套房首付比为最低为1999年2月的20%和20%，此次全国范围内降低首付比例，首套房降至15%，突破首套房首付比历史下限，二套房也接近历史低位，最大程度降低了购房者门槛，意味着同样的首付可以购买更大的房子。

供给端优质地块推出、高品质住房供给。一方面，各地政府加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障；另一方面，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打造高品质产品。

统筹方面，由住建部和自然资源部从项目建设方面进行统筹，人民银行和金融监管总局从降低首付和商贷和公积金贷款利率组合发力，通过保障性住房再贷款支持各类项目施工，四部门形成政策、职责、资金、资源的循环，统筹支持房地产市场平稳健康发展。

（四）从松“五限”到以旧换新，各地因城施策

2024年上半年，各地紧锣密鼓加快推进因城施策，据中指数据统计，累计发布368次优化政策，二季度占上半年发布政策的59%，尤其以5月最为频繁，单月发布90次。

政策主要集中在优化限贷和取消限购、限价、限售、限外等措施，目的在于降低购房门槛和购房成本。同时，通过以旧换新等方式，联动新房、二手房去库存。

一是取消限购、限售、限价、限外政策，拓宽了购房人群，降低了门槛。限购政策是“五限”政策中最为严厉的政策，直接决定潜在购房群体是否具有购房资格。2024年，苏州、长沙、成都、杭州、西安等核心二线城市开始陆续取消限购，北京、上海、深圳等一线城市非核心区域限购也出现松动。现阶段，仅一线四城和海南省、天津市还保持部分区域限购。

同时，地处大湾区腹地的深圳于2023年9月率先放开“限外令”，允许港澳人士在深购买商办物业；广州则在5·17新政后取消限售，并于7月初宣布“港澳台及外籍人士在限购区内可以购买120平方米及以下的住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数”。限制性措施的放开，降低了购房门槛，使更多潜在购房者有了购房资格。

二是优化限贷政策，降低购房成本。5·17四部门联合会议宣布降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。这两项政策直接规定了全国范围内首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化，给予地方政府更大的自由裁量权。

当前，所有城市贷款利率均降至“4字头”以下，一线城市首套、二套平均贷款利率分别为3.48%、3.82%，二三线主要城市平均贷款利率在3.36%、3.7%。公积金方面,也在全国范围内调降了0.25个百分点，到了“2字头”，五年期以上首套利率为2.85%，二套为3.325%。5·17新政逐步落地，在购房成本上做“减法”，减轻居民端负担，提振了市场人气，为楼市回暖创造了条件。预计将有更多城市下调房贷利率，核心城市房贷利率议价空间有望打开。

三是以旧换新，一二手房联动去库存。2023年9月，从山东淄博首个城市开始实施，截至目前，已有超60城支持“以旧换新”，2024年4月23日，深圳成为全国首个正式推行“以旧换新”的一线城市。“以旧换新”通过地方政府及时介入，或者通过鼓励房企、中介机构与有置换需求的购房居民签署协议，开展“卖旧+买新”的换房联动，提升楼市活跃度，促进一二手房交易联动去库存。

二、市场：总供给与总需求在博弈中寻求平衡

（一）总供给：整体缩量，弱市盘活

1、开发投资：二季度整体跌幅趋缓，出现弱复苏迹象

一季度，随着多项政策持续出台，各地保交楼加快推进，房地产开发投资完成额高于2023年四季度，随着政策持续落地，6月单月开发投资完成额突破1.1万亿元，实现环比增长22.59%。拉长时间轴看，房地产开发投资额处于2017年水平，且累计同比连续25个月为负，仍处在历史低位和弱复苏阶段。

2、库存去化：库存处于历史高位，近期去化力度加大

截至6月，全国商品房待售面积7.39亿平方米，商品住宅待售面积3.87亿平方米，同比增长15.2%和23.5%，比上月同比缩小0.4个百分点和0.9个百分点。虽然仍处在高位且同比有增，但出现绝对值连续四个月下降的向好迹象。上一轮待售面积处于历史高位是2016年2月，全国商品房待售面积、商品住宅待售面积分别为7.39亿平方米和4.66亿平方米。

去化周期方面，2024年上半年，全国37个典型城市去化周期为18.4个月，高于2023年年均12.5个月水平，低于2020年均20.3个月水平。按近12个月月均销售面积计算，一线城市出清周期20.4个月，较2023年末延长4.4个月；二线城市去化周期19.8个月，较2023年末延长5.5个月；三四线城市典型城市去化周期23.9个月，较2023年末延长5.5个月6.9个月。各线城市均高于18个月的合理范围，去化周期继续承压。

从二手房存量挂牌套数总量上看，2022年、2023年及2024年1-6月份，中指百城二手房存量挂牌量年化分别为512万套、633万套和703万套，呈逐年上升趋势。与2023年同期相比，2024年1-6月的二手房存量挂牌套数增长了20.1%。

3、土地供给：成交同比降幅较大，开发投资降幅收窄

2024年土地供给继续缩减。1-6月，100大中城市供应土地占地面积和成交面积分别为42037万平方米和33803万平方米，同比下降15.7%和20.6%。按时序进度看，1-6月份，供应土地和成交土地占地面积分别为2023年的35.6%和35.5%。预计土地缩量还将持续，供给偏弱也将对销售构成影响。

根据中指数据，2023年，22城住宅用地计划供应量同比缩减20%，全年供地计划完成率73%。2024年1-6月，重点22城有20城发布了全年供地计划，供应规模同比下降约10%。一季度上海、杭州、北京、成都、长沙等多地优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上，22城成交溢价率均在8.5%以上。二季度住宅用地成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价，分化加剧。

（二）总需求：信心修复，环比改善

1、新房销售：二季度信心修复，销售情况有所改善

随着中央和地方政策拳组合发力，市场信心有所修复，传导至销售端较为明显。从30个大中城市商品房成交情况看，二季度较一季度增长24.8%，且呈阶梯状逐月回升。受高基数影响，2024年30大中城市商品房成交当月同比仍在负值区间，但从2月份开始，降幅明显收窄。

从周度数据看，随着2024年各项政策连续出台，销售端改善较为明显。新建商品房交易从第25周（6.17-6.23）开始超过2023年同期，出现向好迹象。

2、二手房销售：成交量大幅提升，对新房成交有所挤兑

2024年前五个月，25个代表城市二手住宅成交套数同比下降12.9%。新房和二手房累计总成交套数同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升64.5%。二手房“以价换量”表现持续好于新房，政策刺激效果明显，6月成交量同比转增，但传导至新房仍需要时间。

3、期房和现房：现房需求强劲，将成为大势所趋

从2021年11月起，现房销售的累计同比增速即超过期房。从统计数据看，现房销售已连续37个统计月同比为正，期房销售则连续26个统计月同比为负，两者累计同比剪刀差有继续扩大的趋势。在当前形势下，考虑风险因素及购房者预期，现房销售将成大势所趋。

整体来看，短期受房价看跌及收入预期影响，居民整体加杠杆购房意愿有所改善但整体不够强劲，中长期受新增人口下降和城镇化进程放缓等因素影响，房地产内生动力在推动开发投资和消化库存仍有压力。我们预计，下半年二手房销售较新房销售将率先企稳，现房销售占比仍将保持高位。

（三）价格情况：房价和购房成本降幅较大，市场加速筑底

现阶段，房地产市场总供给和总需求博弈的关键点在房价。从70个大中城市新房和二手房价格指数走势来看，新建房屋销售环比指数从2021年高点4.5%到2024年6月-4.3%，下降了8.8个百分点，单月同比在2024年加速下行。二手房走势与新房相似，但降幅更大，从2021年的高点3.5%到2024年6月-7.5%降幅达到11个百分点。

从各量级城市看，一线城市新房价格较二三线城市韧性更强。2024年5月，新房价格当月同比分别为-3.2%、-3.7%和-4.9%。二手房方面，各量级城市价格当月同比分别为-9.3%、-7.5%和-7.3%，一线城市“以量换价”明显，一定程度也决定了二手房整体的走势。

三、房企：销售、融资、投资环比有所改善

（一）销售端：百强房企销售回升，累计同比降幅收窄

2023年上半年百强房企销售额同比出现阶段高点，后经过10个月的连续下降，2024年2月出现探底回升、降幅收窄。受5·17政策影响，6月单月百强房企销售突破4000亿元，环比涨幅达到26.1%。但不论是与历年相比还是从各类型房企销售同比看，上半年均处在低位，我们判断当前房企销售仍在筑底过程中。

由于去年销售“前高后低”基数的影响，预计下半年政策支持会加速发力，效果也将逐渐显现，房企销售降幅持续收窄，今年房企销售增速整体将呈现“前低后高”态势。

（二）投资端：拿地谨慎，降幅扩大，但投资意愿有所提升

2024年上半年，与整体投资情况相似，百强房企投资拿地缩量，但投资拿地意愿有所恢复。拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅扩大9.1个百分点，房企总体拿地依旧保持审慎态势。

从拿地销售比看百强房企拿地意愿，2019年、2020年的上半年超过30%，意愿高企；2021年、2022年、2023年的同期逐步下降到24.9%、16.7%、14.9%，今年上半年有所恢复，为15.61%。

（三）融资端：融资需求动力不足，环比数据有所改善

间接融资方面，2024年1-6月，房地产开发资金中，国内贷款总额为8207亿元，累计同比-6.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点。但6月单月，国内贷款额为1397亿元，环比增长13.8%，实现连续三个月环比正增长。

直接融资方面，根据中指数据，2024年上半年，房地产行业共实现债券融资2791.6亿元，同比下降26.9%，降幅较上年有所扩大，信用债仍为融资主力。从融资成本来看，1-6 月，房地产行业平均融资利率为 3.1%，同比下降 0.7 个百分点，其原因是受近期高成本的海外债融资规模下降等多重因素影响，行业平均融资成本明显下降。

目前，房企债券存量余额约2.5万亿元，信用债占比67.2%。从债券偿还来看，2024年三季度为偿债高峰期，一年内到期余额为7205.4亿元，其中信用债占比69.8%，境内偿债压力较大。新发行方面，2024年上半年信用债、海外债的发行到期比分别为58.1%、3.2%，总发行到期比为39.9%，仍然无法覆盖到期余额。债券违约方面，2022年达到峰值43家后，2023年缩小到了11家，2024年上半年进一步缩小到了2家。但同时也要看到，2023年共计12家上市房企退市，2024年上半年仍有4家房企退市。

2024年上半年，虽然市场销售继续承压，百强房企在2024年三季度、2025年一季度将迎来新一轮债券到期高峰期，整体投资拿地谨慎，但销售累计同比持续收窄，环比有所改善，国内间接贷款降幅收窄，投融资意愿有所增强。下半年，随着融资协调机制持续发挥作用和需求端政策持续改善，头部品牌房企销售有望率先稳住，但行业洗牌还将继续。

四、展望：持安全与发展底线思维，构建新发展模式

随着二十届三中全会召开，新一轮全面深化改革即将开启，中国式现代化将继续以高质量的发展方式进行推进。房地产行业作为国民经济支柱产业，也将在这轮改革中，秉持安全与发展底线思维，坚定不移地走新发展模式。展望下阶段房地产市场，主要特征包括：

（一）刺激市场内生动力，重塑市场预期，筑牢市场底

与2015年去库存周期相比，当前库存量总量相差无几，但我国经济社会发展到达新阶段，同时，面对人口增长放缓、居民杠杆率较高和城市化进程边际放缓等供求关系重大变化的新形势，曾经的棚改货币化的措施可能不符合当前市场。

当前形势下重塑市场预期，一方面，必须调动起市场的内生动力。政策制定要充分考虑当前市场需求和市场预期，通过活跃市场交易，更大程度让潜在购房者能够买到合适且与收入相匹配的房子，引导刚需、改善型需求及租赁住房需求等回归市场本源，推动市场达到供需动态平衡。另一方面，市场需求决定资源配置，房地产行业市场仍处于企稳筑底期，需求恢复难以一蹴而就，平稳健康发展才能筑牢市场预期。

（二）多部门联合引导，组合施策，持续推进因城施策

房地产行业发展至今已经不是单一的、单部门、单向施策的行业，而是一个总规模超过百万亿、牵动上百行业和上下游从业人数上亿的庞大行业，牵一发动全身。面对关系国计民生的重大工程，政府必须积极作为，多部门、多角度、精细化进行联合施策，凝聚各方合力，建设政策闭环。

预计下半年，需求端方面，将从优化和取消“五限”等方面合理优化、解除限制性政策，特别从拓宽准入条件和降低购房成本上双向发力，让刚需群体买好第一套房，从税费减免上降低交易成本，并惠及存量房贷业主，促进改善性、大户型交易，从而更好引导房地产市场交易的活跃性、持续性。金融端方面，金融支持高品质住宅开发建设，对“保交房”方面，政府研究制定可持续合理的收储模式，用好保障性再贷款；对个人购房者研究探索个人房产抵押贷款（个人首套房还清贷款可抵押购二套房）可行性。

供给端方面，持续推进“市场+保障”住房制度，一是逐步从期房销售转向现房销售为主，二是通过政府收储、“以旧换新”等方式，加快建设配售型保障房，让更多市民住有所居，筑牢市场预期。

（三）加快构建房地产发展新模式

“新”更多对应的是“旧”，要改变过去旧的“土地+财政+金融”的宏观运行逻辑，以及企业“高杠杆、高负债、高周转”的旧有模式，从而建立起房地产发展的新模式。新形势下，建立起“人、房、地、钱”要素联动新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，从满足好人民群众对美好生活、特别是对优质住房的向往。

具体来看，新模式主要体现在：一是体制机制保障，建立起保障房和商品房双轨并行制度，从制度上满足不同购房者的居住需求。二是政策持续引导和优质商品住房的推出，有效释放刚性和改善性需求，让商品房市场回归本质属性。三是开拓市场化租赁住房发展模式建设，房企通过积极参与保障房建设、长租公寓等租赁市场建设，发展前景良好。四是拓展房地产服务链条综合开发，从支持改善性需求出发，对服务链条进行深度挖掘，在装修装饰、园林建设、物业保障、便民生活等方面，不断提升房企的服务水平和服务质量。五是积极参与城中村改造等城市更新项目建设，城市更新属于确定性强的政策支持类业务，存量土地市场仍有较大改造、翻新、升级空间。

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