大家好，我是堂主。
千呼万唤的房产税，终于是要来了吗？
7月21日下午，三中全会的《决定》文件全文，正式对外发布了。
里面的第44条，给房地产行业的未来发展，指明了方向。
原话我就不念了，直接放出来给大家看。
对于房地产提到的重点，有不少，比如保障房、城乡居民多样化居住需求、地方调控自主权、因城施策等等。
我个人觉得，结尾的最后一句“完善房地产税收制度”，是值得拿来聊一聊的。
这是重点。也是方向。
看到不少人说，房产税终于要来了。
严谨来说，我们房产税早就有了，而且官方也公布了房产税的收入统计。
比如7月22日，财政部就公布了2024年上半年财政收支情况。
其中，在土地和房地产相关税收中：
契税收入2779亿元，同比下降10.9%
房产税收入2337亿元，同比增长20.1%；
这两个数据，一个下降，一个上升
契税是什么？就是房产交易时要交的其中一个税费，现在下降10.9%，说明了房产交易在减少。
而这2337亿元的房产税，主要是针对营业用房的征税收入。
我去查了相关文件、现在征收房产税的依据是1986年颁布、并在2011年修改的《中华人民共和国房产税暂行条例》
里面明确了一点：对个人所有非营业用的房产、免税。
这也是现在财政部统计的房产税和大家以为的房产税不同的原因所在。
所以严谨来说：
2024年上半年同比增长20.1%的这2337亿元房产税收入，主要还是营业用的房产税收入。
那么里面有没有针对个人住房的征税呢？
有是有，但占比还是很小。
早在2011年，上海重庆两地就针对个人住房，试点征收房产税
不过，这两座城市推出的政策方向，不一样。
上海主要对新购住房征收，且户籍居民放宽至新购二套。
重庆主要对独栋、新购高档住房征收。
同时，这两座城市房产税的政策，还设了较大免税面积，且税率也较低。
比如：
上海的免征点是60平方米/人，税率是0.6%，所以税费并不高。
重庆也随着市场变化，进一步把高档住房的免税面积、扩至180平米
换言之，在上海和重庆，并不是说你有房子，就要征收你房产税。
那么这两个地方的房产税收入有多少呢？
重庆市2024年全市一般公共预算收入预算表显示，2023年重庆房产税收入为104.5亿元。
另外，我们从上海2023年一般公共预算收入执行表的数据中可以看到，
上海2023年房产税最终执行数是333.1亿元。
财政部的数据显示，2023年全年的房产税收入为3994亿元。
把上面提到数据计算一下，上海加上重庆、2023年房产税总数是437.6亿，占比不过才十分之一。
因此，现在官方公布的房产税收入中，个人住房的房产税占比，是很小的。
至于这次会议提到“完善房地产税收制度”的原因，很简单，就是想要把房产税作为卖地收入的真正替代者。
进而增加地方收入，从而阻断地方依赖卖地收入的瘾性行为。
虽然提到了完善房地产税收制度，但不等于房地产税的立法。
可以明确的是，从大的方面来看，推动房产地产税的立法，短期内大概率是不大可能了。
中信建投统计了房地产税立法进程的时间表：
2013年十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，
2018年房地产税立法工作列入十三届全国人大常委会立法规划，
2021年人大授权国务院试点，但由于市场调整不具备条件，至今没有扩大房地产税改革试点城市。
2023年十四届全国人大常委会立法规划中，已不再提及房地产税立法。
为什么2023年没提房地产税立法？
原因只有一个：土地出让金的收入，大幅下降了。
2023年土地出让收入只有5.8万亿，比2021年的8.5万亿，同比减少了31.8%。
而且，5.8万亿的土地出让收入，比2018年到2022年的任何一年都要低。
再下降下去，就要跟2017年、2016年对比了。
叠加土地出让收入的骤减、且一定还会往下降，那么就会迫使地方去找新的收入。
这个新的收入，说实话，房地产税是最适合的替代品。
虽然前面说了，从大的方向看，短期内立法的概率不高。
但是未来大方向征收房地产税，是一定会执行的。
这也是为什么原话是“完善房地产税收制度”。
顾名思义，更多的是探讨税收，而非房产。
理想征收房地产税的情况，是等到房地产市场总体平稳后，再慢慢进一步推进。
可若还是没平稳，而地方又要增加收入，那不外乎两条路：
一条来自外部，比如中央独享的消费税，是否可以分一定比例给到地方？
如果外部没有变化，那么就只能内部找税源了。
不妨来看《决定》文件里的一句话：取消普通住宅和非普通住宅标准。
这是什么？很有可能就是为开征房产税做准备啊。
“取消普通住宅和非普通住宅”的另外一个表达， 就是取消普通住宅和豪宅的标准。
当然了，非普通住宅类型也有公寓，可是公寓大部分是有钱人玩的资产配置，普通人买公寓的概率，还是比较低的。
你去买普通住宅要交的税，跟你买公寓、买豪宅交的税是不一样的。
都知道普通住宅交的税是最低的，现在好了，取消了普通住宅和豪宅的标准。
那么接下来推进征收房产税、受到来自富人阶层的阻力，便小了很多。
你要改革，能不能推进下去，关键还是看有些人能不能让步，愿不愿意让步。
而不是你我他、在这里洋洋洒洒说一大推。
你听我说，我看他讲，他讲你听。
各说各话后，最后还是各找各妈，该挤地铁的挤地铁，该送外卖的送外卖。
说说我个人的看法：短期内上面是不会出台的，但可能地方会率先试点。
因为这次明确了一点：增加地方自主财力，扩展地方税源。
当然这个是有前提的，就是如果有的地方还是没找到增量税源，那么就很有可能会率先试点开展个人房产税，就跟重庆和上海那样。
另外要补充一点，文件里表述的“房地产税收政策”，是一个行业税收政策，并不是特指房产税。
有可能对现有税率做调整，也有可能会出现其他税目。
那么开征房产税，能带来多少收入呢？
中金点睛对房地产税收做过定量测算：
根据我国实际情况，建议将人均免征面积区间设定为25-50平方米
不同税率，会带来不一样的财政收入：
在人均免征面积在25-50平方米的基础上，若税率在0.6%-1.6%，那么理论税收规模在0.17万亿到1.44万亿元。
若取消免征面积的设定并适当提高税率到1.0%-2.0%，理论税收规模在2.98万亿到5.96万亿元。
开头说到的、2023年土地出让收入为5.8万亿，恰恰就是在这个区间。
最后回答小伙伴问过的问题，如果开征房地产税，对普通人有什么影响吗？
从现有案例来看，影响是很小很小的。
参考上海，本市户口的，第三套房子才征收房产税。
要知道大部分打工人，为了买第一套房，就掏空了所有，哪还有钱买第二套、第三套呢？
要达到跟土地出让同样的收入，按照中金点睛的测算，得取消免征收面积，但个人认为在试行阶段，不大可能。
毕竟步子太大，容易扯到蛋。
从个人角度来说，我是希望房地产税能尽快落地。
在现在的楼市背景下，看到更多的人是在讨论公摊、预售。
不是说取消公摊、取消预售不好，而是对比之下，房地产税才是改变楼市的关键。
你说取消公摊吧，这次文件压根就没提这个点。
预售倒是说了，但是你仔细想想，预售这个产品，相对于设计层面的问题，出问题更多的是执行层面。
所以现在预售制已经名存实亡，才会出现“一手交钱一手交货”的呼声。
我一直觉得，讨论房产税才是一件值得大家关注的大事。
房产税的出台，拥有多套房子就不划算了，套数越多，税率越高。
一来可以挤掉水分，让价格回归合理。
二来，股市也好、实体经济也罢，虽然不是简单的增量资金转移，但或多或少、是利好资本市场的。
举个例子来讲，假设某个人有多套住房，那么房产税的出台，就会倒逼他去优化自己的资产配置、
这个人卖了房、存款就变多了，这时就会考虑做其他投资，而不是把资金一味锁死在楼市里。
三来就是这期讲到的，可以作为土地出让的替代品，成为地方收入的支撑，从而降低他们无限量供应土地的冲动。
所以接下来，就看哪个地方先带头搞了。
当星星之火成燎原之势，立法就不远了。
我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见~