随着机器的轰鸣声不断，广州市海珠区康鹭旧改项目迎来“首建”。
7月24日上午，在海珠区康鹭片区城中村改造项目现场，F37、F57两个地块同时破土动工，这标志着该项目正式迈入建设阶段。这是继去年12月31日启动“首拆”以来，康鹭旧改又一次取得突破性进展。
康鹭片区改造范围110.27公顷，规划建设总量为377.98万平方米，划分为59个单元地块，其中49个复建地块(含公服地块)，10 个融资地块；按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片，保障居民有效安置、产业合理延续提升。其中，第一期改造地块为9个，包括8个复建地块和1个融资地块。
此次开工的两个复建地块总用地面积约 3.55 公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建成8.42万平方米、合计650 套复建住宅，0.17万平方米公服设施，以及2.35 万平方米产业空间。上述两个地块预计于2027 年底完成建设，优先保障首批村民回迁安置，把康鹭改造的阶段性成果带到群众的面前，为后续其余地块的改造实施作出示范。
康鹭片区，位于全国最大的纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈内，依托纺织产业链条资源，经过三十余年的沉淀，片区经济产值大幅上升，但一系列“城中村弊病”随之而来——人口密度大、人居环境差、各类生产生活形态交织。
“我们基本都搬到外面的商品房去住了，村里‘贴面楼’导致空气不流通，一下雨就水浸街。但毕竟自己的根在这里。”鹭江村村民车先生说。
“街坊都想住上有小区花园又有电梯的靓房，来创业、打工的人都想平平安安赚钱，村集体经济也需要‘更上一层楼’。”康乐第二经济合作社相关负责人说。
在村民强烈的意愿中，改造，迫在眉睫。
去年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，以13个经济社地域为界，将康鹭片区划分为13个网格，由13位区领导挂任网格长，同时选派14名驻村“第一书记”进入片区，推动更新改造、人居环境治理、产业有效转型和有序转移“齐步走”。
▎旧改如何寻找各方利益的“最大公约数”？
康鹭片区房屋产权类别复杂，包括村民房屋、外地人房屋、小产权房、社员楼、集体物业、集体土地上的国有房屋、临时构筑物7大类。如何在各方利益中寻求“最大公约数”，是旧改中面临的最大难题。
凤阳街道办事处副主任隆斌介绍：“为了充分听取群众关于改造工作的意见，片区13个网格全部设立了专班，由经济社社长、网格长担任‘双班长’，主动对外公布办公地点，让群众可以在‘家门口的平台’喝茶聊天、表达诉求、碰撞思想，打造‘康鹭街坊议事厅’。这也帮助村社‘一碗水端平’，分好改造的‘蛋糕’，凝聚起各方共同推进改造的强大合力。”
今年2月-6月，针对片区的拆迁安置补偿方案，凤和经济联社在先后3次开展意见征求工作，充分倾听村民及相关群体的声音，并逐一梳理、分析、研究，不断修改完善方案。
多方谋划，持续发力，康鹭旧改项目跑出了超大城市城中村改造的加速度。
方案编制快。8个月实现相关重要方案先后获批——2023年10月，片区策划方案获批通过；2024年1月，城市更新单元详细规划正式公布实施；2024年5月，改造实施方案(不含拆补内容)获批通过并完成村民表决，同意率达92.27%；2024年6月，完善历史用地手续(第一批)获批复，F37、F57两个地块项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证获批。
地块清拆快。海珠区专门成立动迁专班，网格和村社干部以“情、利、法”兼顾为原则开展清租。仅4个月，F37、F57两个首建地块49栋楼、全员379户租户的清租签约工作完成，8.32万平方米房屋全部完成拆卸，其余7个第一期改造地块的清租率超9成。
“首建”筹备快。在启动房屋拆卸后，海珠立即倒排开工建设时间表，实现了“三个提前”——提前推进并完成完善历史用地手续办理；提前编制首建地块设计方案；提前完成复建房户型设计等相关村民表决工作。“三个提前”让开工时间大幅缩短，也让改造工作驶上了“快车道”。
▎人居环境治理难题如何破？
人多、房多、厂多，生产生活24小时不间断运作，康鹭片区，号称“不夜村”。拥挤的人口、繁忙的城中村，给人居环境治理带来极大的阻碍。
针对城中村的各类安全隐患，2023年以来，海珠区对片区各类安全隐患打出九个专项行动“组合拳”，集中整治违建、消防通道堵塞、违规简易吊机等顽瘴痼疾。累计拆违32.9万平方米；打通楼栋间消防外通道1342处、房屋通往天面的消防内通道2291处，实现“天地联通、内外畅通”，保障生命通道贯通畅顺。2023年下半年以来，片区连续四个季度火情分别环比下降30%以上，实现安全生产“零事故”。
而为了彻底解决“招工一条街”引发的堵塞消防通道等问题，康鹭“线上+线下”重拳出击。在线下，建成5000平方米的新招工广场，平均每日接待人流量约2万人次。在线上，开发康鹭制衣智慧招工系统，利用AI算法精准推送岗位和订单，推动企业和工人线上直接对接。自2024年2月系统上线以来，累计注册系统账号超10万个。
针对违建、消防等城中村隐患,海珠区还创新开发了智慧拆违、智慧数字管理、智慧消防等系统，以“智治”促“善治”“长治”。
▎传统产业如何转型升级？
康鹭的另一面是产业。位于全国最大纺织面辅料交易基地中大纺织商圈内，康鹭片区内集聚了5000多家中小型制衣厂、仓储企业，是著名的“制衣村”。
“康鹭片区的现状环境和产业生态，导致了这里基本都是小作坊，缺乏大企业。”海珠区凤阳街道商会秘书长崔女士说。
在改造中，片区充分考虑中大纺织商圈产业的“留”和“转”，有效推动商圈从传统商品交易市场向国际时尚中心转型。
一方面，在“育”字上下功夫。海珠区制定中大纺织商圈产业规划，通过升级改造专业市场焕新产业空间23万平方米，培育了一批高端设计平台，并推动龙头企业在商圈新设了一批制造业主体；推出发展壮大服装企业10方面政务服务支持措施，针对复建集体物业制定产业导则、明确导入清单，通过举办广东时装周、红棉时装周等强化展贸招商、产业链招商；会同致景科技公司深度剖析海珠区纺织服装产业全链条的现状和痛点，支持其发挥“链主”效应，引导其落地数字化面料展销、数字智能仓配、数智化设计、服装“云工厂”运营中心、电商销售代运营中心等项目。
另一方面，在“转”字上求突破。海珠区建立海珠清远两地招商联动机制，出台设备搬迁购置补贴、率先转移企业特别奖励等支持政策，举行多场招商推介会、产业转移推介会等，合作建成广清轻工纺织产业智造基地、面辅料展销中心，帮助一批企业有序转移。
▎实现“四个大幅提升”的时代样板
去年底，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》经审议通过，康鹭片区改造计划分四期进行，预计用10年时间完成改造。
自此，康鹭片区的改造工程不断提速。去年12月31日，康鹭片区城中村改造实现“首拆”。半年多时间，F37、F57两个地块动工，改造项目迈入建设阶段。
F57地块效果图
F37地块效果图
展望未来，改造后的康鹭片区将实现人居环境更“优”、公服设施更“全”、产业品质更“优”、农村集体更“富”。
片区建筑密度将由59%大幅降低至22%，绿地面积增加至9.33 万平方米，交通路网密度上升70%，“握手楼”“一线天”等现象将彻底改变。
片区将配置一批优质公共服务设施，其中包括完全中学1处、初中1处、小学4处等，教育设施面积将由9.9万平方米增加至15.66万平方米；社区卫生服务中心1处、社区卫生服务站5处等，医疗设施面积将由750平方米增加至0.99 万平方米。公服市政、道路交通、绿地用地占改造范围总用地面积的55%。
片区将首次在城中村改造中提出配置综合产业用地，为优质企业就地升级提供了产业载体保障，预计改造后片区可提供144.83万平方米产业空间。同时，片区将以中大布市资源为根基，通过“保留部分关键生产环节、分类施策重组企业结构、打造数字供应链平台、品牌集聚设计孵化”四大策略，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能；于南泰路-叠景路沿线布局产业地块，以发展新质生产力推动形成高品质、集聚化的产业走廊，引领活化中大纺织商圈，建成具有世界影响力的国际时尚消费商圈。
预计改造后村集体物业固定资产将由 70亿元增加到约288亿元，集体经济年收入将持续稳步上升。
文/广州日报新花城记者：何钻莹
图/广州日报新花城记者：吴子良、陈忧子、郑洪达、王文宇
广州日报新花城编辑：汤南