在“保交楼”政策推动下,近日,江苏省南京市江宁经济技术开发区珠江四季悦城停工两年后,经江宁经济技术开发区多次和开发商协调,目前开发商已经同意退还原房款。
该事件的社会关注度持续走高。在业内专家看来,这也是“保交楼”以来全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房、退首付的案例。
最新进展
已有33户签订退房协议
公开资料显示,2021年珠江投资首入南京房地产市场,开发位于江宁禄口空港新城项目。该项目共包含G96、G97、G98、G104、G105这5个地块,计划投资100亿元打造禄口空港首个大型城市综合体。
两个住宅用地G98(悦鸣嘉苑)和G104(鼎瑞嘉苑)于2021年、2022年陆续开盘。其中,珠江四季悦城G98共规划9栋楼,2021年7月首次开盘,目前推出1、2、3、5、6、7号楼共六栋楼,原定于2023年6月底交付。G104地块于2022年4月开盘,约定2024年6月交付。
今年6月19日,有网友在人民网留言板留言投诉,标题为“协助我退房”。他表示:“自己于2022年8月底认购禄口珠江四季悦城G104地块鼎瑞嘉苑1栋401,停工后经过长达两年的各种投诉,如今终于到协商退房的节骨眼,售楼处销售总监王某却回答我这种情况公司不允许退房。对于我一个老百姓而言,我的14.1万元还是东拼西凑来的,说不退就不退,一点诚信没有,恳请政府出面帮帮我”。
南京市江宁经济技术开发区于7月11日下午回复称:“我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商,明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。2024年6月4日,我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会,会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议,开发商表示只退房款,无按揭贷款利息补偿,目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同,支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商,建议其退还首付款。后续我委将跟踪关注退款进展”。
7月29日,据新京报等媒体报道,南京市江宁区房产局回应称:鼎瑞嘉苑,推广名珠江四季悦城,由南京鼎瑞置业有限公司开发建设,2022年4月开盘,合计认购销售42户,监管账户共计5067万。由于总包单位停工造成小区未交付问题,经区房产局和属地介入协调,计划启用监管账户资金启动退房,截至7月29日,已有33户与开发商签订了退房协议,剩余9户正与开发公司协调中。
探因
协商成功的关键在哪?
此事具有标杆性。易居研究院研究总监严跃进认为,购置烂尾楼后续要求退房退首付,其实过去也有,但都是建立在个人协商的基础之上。此次南京的案例之所以可以认为是第一例,是因为其背后有政府在积极推动协调,所以是最近两年报交房过程中首例“购置烂尾楼可退房退首付”的案例。
“该案例有一定特殊性,即预售资金监管账户有余额,这是退房、退首付款的前提条件。2022年之后,政府强化了预售资金监管,本案就属于此。因此,也有了可以退房、退首付款的可能。对于在此之前的项目,如果预售资金被挪用,且无法追回,销售比较少,就可以采取退房置换到其他项目的措施。同时,对该项目启动破产清算,并将清算资金优先保障被置换项目,缺口由地方政府兜底。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为。
严跃进也强调,此类操作是建立在几个基础上的,一是楼盘交付遥遥无期,且后续即便注入资金,可能交付的难度也很高;二是此类房企的预售资金监管还是不错的,也即有钱可退;三是因为房价也下降了,所以退款后一些购房者也可以认购其他住房。
观察
推广的可行性大吗?
当前,各个层面对“保交房”工作都非常重视。严跃进认为,此类房屋问题的解决,其实也是“盘活存量住房和优化增量住房”的重要举措,对于后续烂尾楼或在建项目的盘活也有启发。同时此类项目若是全部退房后,其实是有助于和各地现在提及的“以购代建”的模式进行结合,即地方政府收购后用做保障房项目。若是从这个角度看,其涉及的是两个问题,即如何处理退房的问题、如何在下半年通过政府资金来推进“以购代建”的问题。
当然,这种模式能否大面积复制?严跃进表示,“此类模式是具有创新性的,但是后续是否要通过此类方式推进,可能还得看房企的资金状况,若是保交房能够顺利推进,那么一般也不支持此类退房操作。尤其是此类退房涉及到银行贷款等问题,要协调起来是比较困难的。”
不过,李宇嘉也建议,新一轮保交房,多样化保障业主权益,除了积极夯实开发商保交房主体责任,推动项目复工复产,竣工交付外,退房和退首付也是一种选择。特别是项目已销售较少,剩余未销售规模大,但货值难以去化,在穷尽了所有手段以后,开发商既无法追加资金,售卖资产,也无法追回被挪用的资金。那么,对这类项目,则采取两种方式,退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目,或者像本案一样,退房和退首付。
采写:南都·湾财社记者 王艳玲