郑州楼市率先放开限价。视觉中国/图
2024年7月31日，郑州住房保障部门宣布取消商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价进行销售或办理预（销）售许可备案手续。继2023年全面取消限购、限售政策后，郑州的楼市政策已全面松绑。
商品房销售价格备案制度，2010年开始推行，是房价调控的一种手段。各地都有相关监管办法，要求房企按照备案价销售，或按照一定比例上下浮动。否则购买合同可能无效。
南方周末记者致电郑州市住房保障和房地产管理局，相关工作人员表示，“总体来说是遵照中央政策执行”。
据中指研究院统计，2024年以来已有沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确取消商品房销售限价。
或两极分化
“（政策公布）才第二天，目前市场没看到明显反应。”郑州高新技术开发区的一名房产中介对南方周末记者说，但他感觉，未来楼市会走向两极分化，优质楼盘反而会越来越贵。
他手上现在卖得好的房子都属于改善型，这些房子的区域位置、周边配套、小区品质等方面优势明显。
贝壳App显示，郑州全城共有40个板块，各板块新房住宅均价已有分化。大部分板块的新房住宅均价维持在“1字头”，销量排名前十的地产项目均价在此区间，没有一个超过2万元/平方米，且大多年内有价格下调动作。
而作为金融集聚区的北龙湖板块，其在售新房住宅均以大户型为主，均价已达到3.6万元/平方米，年内价格略有上浮。
“洋房以前有2.3万元/平方米左右的，前几天去看没有低于2.5万元/平方米的了。”一位工作5年的郑州房产中介给南方周末记者介绍位于惠济北板块的一处楼盘时说，在遍地都是高层的地产项目中，这一楼盘以小高层与洋房为主，兼具环境、学校、地铁等优势，价格一直相对稳定。
相比之下，惠济北板块的楼盘均价年内明显下行，3月最高达1.53万元/平方米，7月已降至1.33万元/平方米。
一位不愿具名的郑州地产人士评价，限价原来就是限高不限低，7月大部分商品房市场销售情况平淡，“政府干脆也就放开了”。
“市场归市场，保障归保障”
2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（即“14号文”），14号文明确两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，二是让商品住房回归商品属性。这意味着，未来中国住房供应体系逐渐形成“商品房+保障房”双轨制。
14号文发布的次月，郑州发布新政，全面取消限购、限售政策，支持居民刚性和改善住房需求，停止了自2016年开启的、长达7年的楼市调控。还多次出台房地产行业利好政策，如降低商贷比例、落实“认房不认贷”等。
可以说，放开限价是郑州将商品房彻底还给市场的最后一步。与此同时，郑州也在加大保障性住房供给，如在7月29日推出1999套配售型保障性住房，成为全国范围内率先开启“配售型保障性住房”配售、交付的城市之一。
易居研究院研究总监严跃进告诉南方周末记者，郑州放开房价定价空间，体现出郑州在房价领域落实了“市场归市场，保障归保障”的导向。一方面是对此前过热时期过严政策的调整，另一方面也是为后续郑州住房新模式铺路，商品房价格随市场价格关系波动，解决住房困难问题的保障性住房供给加大，有助于合理有序地解决住房问题。
严跃进表示，当前部分地区在房价方面仍有管控，价格放开有助于供给两端自由选择，提高市场交易的效率。一些优质房源价值仍然可以保持坚挺或稳定，对预期引导具有积极作用。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，当下开发商大幅度降价促销，住建部门的指导已没有效率，将价格自由调整的权力给到开发商，有利于开发商更好地促销。同时也给市场传递信号，价格自由定价、自由波动，买者卖者自负，前期业主不能因为后期降价而找开发商的麻烦。
（南方周末记者卫琳聪对本文亦有帮助）
南方周末记者 周小铃
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