购买一套房产却发现其居住权“归属”另有其人？听起来“奇葩”，其实真有其事。市民曾先生向记者透露了他的经历：曾先生与市民吴某之间有债务纠纷，法院将吴某的房子判给他抵债。然而，在处理这个房子的过程中，吴某的前妻林某却声称自己和儿女有这套房子的居住权，不愿意搬出去。
最终，曾先生能否顺利住进自己的房子？受访律师表示，居住权需在房管部门正式登记方有效，对于置业者而言也应该特别留心产权人与居住人不一致的情况。
案例：
获得了产权，但居住权归他人？
原来，在曾先生所讲述的这个案例之中，另两位当事人吴某与林某在离婚之时签订了《居住权设立合同》，林某和一双幼年儿女获得吴某名下的一套房产的居住权，不设固定期限。随后，由于吴某的债务问题，该房产被处置，曾先生由此获得了房屋的产权。
然而，此时林某却提出来自己拥有这一套房子永久居住权，自己也不想搬去其它地方。在她的主张之下，意味着曾先生要么持有一套自己无法居住，也无法处置的房产，要么就要将这套房子退回给吴某。
最终，林某对该套房产居住权的主张未获得支持，原因是其居住权未在房管部门进行登记。曾先生最终得到了这套房子的完整产权与使用权。
解读：居住权也有“居住权证” 并且可查询
“这个案例的关键是吴某与林某针对居住权只签订了协议，却没有进行居住权登记，因此无法得到法律的支持。”广东正大联合律师事务所律师何凯解读道，居住权作为一种特殊的用益物权，采用登记生效的设立原则。值得一提的是，除了产权证之外，房屋的居住权目前已有专门的权属证明。
在实际的房产交易之中，若购买了类似使用权被他人占用的房产，购房者又该如何维护自身权益呢？何凯律师指出，如果在未被告知的情况下购买到产权有瑕疵（即使用权登记在他人名下）的房产，购房者可以要求解除该二手房交易合同并追究其违约责任。“因此在购买房产之前，要在相关部门对房产的居住权、租赁情况进行查询。”
提醒：留心产权人与居住人不一致的情况
然而，在实际场景之中大多数居住权和租赁并没有进行登记备案。这也意味着置业者可能交易完成后才发现有问题。此时，即使得到法律的支持，但驱逐住客等也会带来额外的负担。对此，何凯律师建议看房时要对卖房者与居住者不一致的情况多多留心，可以要求产权人出示相关证明，也可以与居住者直接沟通确认。
条文链接：
《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不产生效力，法律另有规定的除外。
《民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
文/广州日报新花城记者：龙乐乐
广州日报新花城编辑：李光曼