来源: 风财讯
作者 | 王婷婷
半年财报季已至,房地产更见深度回调。
8月12日房地产板块震荡下挫,深物业A等多股跌超5%。
上市房企半年业绩给予市场的信心的确有限。据凤凰网风财讯追踪的180家上市房企数据显示,截至8月12日,A股和H股中已有保利发展、招商蛇口、新华联、恒隆集团、九龙仓集团、太古地产等企业发布了2024年上半年财报;已有约82家上市房企发布了半年业绩预告。
下滑和亏损是当前上市房企业绩的“主旋律”。港股方面,太古地产罕见出现净利润下滑,九龙仓地产罕见出现亏损,万科企业罕见预警亏损。
A股方面更有约47家(35%)房企预警归母净利润亏损,大悦城、金融街、渝开发、粤宏远、阳光股份、荣丰控股、广宇集团、荣盛发展、南山控股、冠城大通等A股房企预亏额排前列。
房企业绩榜涌现卖鸡的、卖空调的
非主流地产商戏剧性“冒头”
在超跌的大潮中,凤毛麟角的“盈利”值得关注。
凤凰网风财讯盘点发现,2024年上半年除了保利发展、招商蛇口连续盈利的地产巨头,新华联、我爱我家、深深房A、三湘印象、华丽家族等房企,也艰难实现了扭亏为盈。
(数源同花顺)
此外有趣的是,春兰股份、st数源、中国武夷、京基智农等看起来不像地产商的房地产领域企业,因为还在赚钱,在地产江湖中成功“冒头”。
甚至京基智农上半年归母净利润预盈2亿元-2.6亿元,盈利水平仅次保利发展、招商蛇口这类地产巨头;春兰股份、st数源也因为净利润大幅上升,打败了几乎80%的房企,在盈利榜单上名列前茅。
要知道,京基智农是以养鸡起家,前身康达尔掌控了香港的鸡禽市场,俗称香港每4只鸡就有1只来自康达尔。该企业后被京基集团收购后改名京基智农,并被注入大量旧改资产。截至2023年,京基智农的地产业务营收已达到85.8亿,占比69%,其它营收来源养殖业和饲料生产。
这群曾在众多房地产公司中几乎没有关注度的“地产 ”企业,终究从遍地亏损中“躺获”名次。
的确,房地产“退潮”之后,企业的毛利水平和盈利能力都在衰退,无人例外。
例如保利发展,2024上半年实现营业收入1392.69亿元,归属母公司净利润75.08亿元,同比下滑38.57%;同期,招商蛇口实现营业总收入512.73亿元,归母净利润14.17亿元,同比下降34.17%,均是因为项目毛利率下滑和投资收益减少。
但“地产 ”企业的利润上涨,并非都靠房地产挑大梁。
例如2024年上半年净利润大幅上升的春兰股份,实现净利润1.15亿元,是因为投资电厂赚到钱了(投资收益约1.12亿元)。
春兰制冷主营业务是空调制冷产品销售,作为第一代“空调霸主”,春兰在1994年就能将空调销售额卖到53亿、净利润6亿的程度。
不过2009年,春兰制冷退市危机中,靠6.56亿元应收账款和3家子公司的股权,置换母公司春兰集团旗下泰州星威房地产公司60%股权、泰州电厂10%股权以及15.55万平方米土地,公司得以恢复上市。
自此,房地产成为春兰制冷的一大主业,截至2023年,房地产依然占据公司总营业收入的51.86%,制造业占比21.95%。不过春兰的地产业务局限于江苏泰州且开发进度慢,空调销售也后劲不足,在空调巨头竞争中节节败退,处境颇为尴尬。
st数源主营电子信息产品,公司2023年的营业收入中房地产开发与经营业占比50.28%、园区产业类占比25.99%,已经占据了最大比例;原主业“通信与设备制造业”占比仅20.06%。
不过,数源科技2024上半年公司预计归母净利润7280万元-1.09亿元,同比增长73.58%-160.37%,主要因为收回部分单项计提减值准备的应收款项所致。
粤开证券高级宏观分析师方堃直言,上市房企销售和利润继续探底,企业分化将加剧。
这种主流地产商势弱、非主流地产商偶然冒头的“戏剧场景”,在退潮阶段或会多次出现。
老牌港资也开始亏钱了
“重开一局”改变将是常态
今年还值得关注的一点是,以穿越周期著称的港资房企,在这一轮房地产调整中,也要经历“钱难赚”的煎熬阶段。
(数源同花顺)
在2024年上半年,九龙仓置业已经开始亏钱,股东应占溢利亏损10.52亿港元,同比下滑158.28%。九龙仓置业由九龙仓集团分拆独立上市,主要业务为香港和少量内地商办物业的租金和投资收益。
九龙仓集团在上半年仍有盈利,但同比已减少2%至30.85亿港元,期内营业总收入70.32亿港元,同比更减少了14%,可见包含投资物业、销售物业和物流等更多业务,在目前也很难支撑公司快速发展。
同样,恒隆地产和恒隆集团虽总收入仍有增长,但二者的股东应占溢利均出现下滑,尤其恒隆地产净利润同比下滑了55.68%。
太古地产则营收和净利润双下滑,其中营收72.79亿港元,罕见出现同比下滑0.25%;股东应占溢利17.96亿港元,同比下滑19.21%。
A股房企的“亏损面”更为刺激。
(数源同花顺)
数据显示,72家发布了2024上半年业绩预告的A股上市房企中,有47家公司预告归母净利润亏损,亏损额预计在274亿元至349亿元之间。
其中,万科A、金地集团、大悦城、京投发展、栖霞建设、ST迪马、北辰实业、荣盛发展、深振业、城建发展等房企,是首次发布亏损预警。
万科A亏损在70亿-90亿元,十分罕见。不过相比之下,北辰实业、远大控股预计净利润同比下跌79倍和65倍,更为惊悚。
另外,*ST金科、华侨城A、首开股份、金融街、中交地产等企业则是连续两年的半年净利润预亏。而最早一批“暴雷”的房企,如新华联已经在2024上半年扭亏为盈。
“这轮房地产调整至少要3-5年以上的时间。”媒体援引王石一次公开露面中的判断,如今看来不无道理。
王石认为,信心要想完全恢复到过去,也需要一段较长时间。未来几年房地产市场必定将重新洗牌。
或许曾经的“三好学生们”罕见下滑、罕见亏损、罕见退出都不再会少见;曾经的“大而不倒们”也可能面临被各种名不见经传的“龙套成员”挤到身后的窘境。
毕竟“重开一局”, 或许改变才是常态。