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文/乐居财经 严明会
去年9月,绿景白石洲开盘摇号,人群簇拥,台上镭射灯晃动,主持人言辞激昂,现场被一片红色喜庆的氛围所包围。
在这样热烈气氛的烘托之下,事后,项目传出销售数据,推出首批钜惠单位共826套,劲销了527套,“重现了市场久违的热销”。
这个被称为是深圳旧改航母的巨无霸城市更新项目,自正式获批推进以来,备受关注。
最近,它又一次被推上了“热搜”,不过与之前的热销相比,此次却是因为开发商延期发放过渡期租金而引发。
前不久,一封《关于租金延期发放的说明函》被流传开来。里面提到:
“最近因相关贷款银行到项目考察,发现很多已签约房屋没有拆除,导致贷款银行对项目改造进展的预期产生差距,对放贷一事信心有所动摇。”
“另,依据深圳2024年7月4日出台的’按揭贷款需在主体封顶后才能放款’的规定,导致贷款银行在审批流程和相关手续上有所变化,影响到本季度过渡期租金发放。经与银行沟通,本季度第一批租金将在8月10日前发放,后续租金将有序发放,直至本季度租金发放完成。”
文件最后的落款单位,为“深圳市绿景天盛实业有限公司”。该公司正是绿景白石洲旧改项目的开发主体。
旧改过渡租金也叫临迁费,是拆迁村民回迁安置房之前,在外租房过渡的租金补贴费用。
据了解,白石洲纳入拆迁改造的私人楼房1500多栋、将近1900户村民业主。而平均每户村民的房屋拆迁面积达五六百平米。
这并非一笔小数目。在银行贷款政策生变的情况下,绿景中国要拿出这笔钱,似乎已出现了困难。
实际上,对于白石洲这个旧改巨无霸而言,只排在中小房企行列的绿景中国,无疑有蛇吞象的意味。
这个位于深圳市南山区深南大道以北,毗邻科技园及华侨城片区,被誉为深圳的“旧改航母”。
绿景自2016年获得白石洲开发权,2017年与白石洲股份签订搬迁补偿协议。2018年,深圳市规土委正式批复白石洲专项规划,项目正式启动推进。
根据规划,白石洲项目总建筑面积约500万平方米,计容建筑面积约为358万平方米。项目预计将用八到十年的时间、分为四期滚动开发完成。
而2023年,绿景中国的合同销售金额91.52亿元,营业收入61.18亿元,总资产1055.13亿元。期末,包括受限制银行存款及抵押银行存款在内的银行结余及现金仅40.17亿元。
相对比之下,绿景白石洲项目的总计划投资据悉达1700亿。也就是说,项目的投入只能依赖外部的融资撬动以及项目后续回款滚动开发。
但眼下的市场行情,想要依靠项目的快速去化滚动开发,显然不太现实,况且,白石洲项目本身就是旧改项目,开发周期长。这对绿景而言,是一场持久战。
去年9月,白石洲项目一期开盘入市,产品以住宅和公寓产品为主,总计约2746套,住宅主力户型在110–125平之间。
根据CRIC数据,截至8月12日,白石洲项目一期璟庭共成交448套。其中面积段50平米以下成交10套,90-120平米成交123套,120-140平米成交296套,180-200平米成交19套。
这跟项目开盘对外放出的销售数据,无疑有所出入。
绿景中国2023年报显示,目前,白石洲项目一到四期整体看,签约率已超95%。二期至四期业已陆续启动旧屋拆除工作,预计2024年具备全面开工条件。
为了推动白石洲项目的开发,绿景中国尝试过很多的融资。
2022年,绿景获得白石洲项目专项银团授信207亿。该银团由六家知名银行组成,牵头的为光大银行。按绿景预计,该授信贷款可以满足白石洲一期的开发与建设费用。
此外,万科作为绿景中国基石投资人,2022年也继续增资了白石洲项目。
但绿景万万没想到,政策法规的出台,影响了银行贷款的节奏,进而导致了这次租金延发事件的发生。
在上面的那封说明函,绿景在最后说到:“在此我们呼吁广大业主攻坚克难,共同推进项目改造进度。”
显然,在眼下充满不确定性的市场,事件也为绿景白石洲后续的开发推进蒙上了一层霾。
自去年开盘以来,绿景在想方设法推动白石洲项目的去化。很多人或许没想到,该项目还是深圳房地产市场第一个响应“以旧换新”号召的楼盘。
今年7月,它又玩起了更狠的一招——“0息供楼”。为了加快去化,据了解,绿景白石洲将给新下定的购房者减免一定周期月供的利息。