8月16日晚间，美的置业（03990.HK）公布2024半年度业绩报告。

上半年，美的置业实现营业收入251亿元，同比下降约30%；净利润为5.96亿元，同比下降超6成；公司拥有人应占核心净利润实现约4.19亿元，同比下降超5成。

其中，物业开发及销售确认销售收入约241亿元，同比下降约3成；物业管理服务收入则有所增加，实现8.4亿元，同比增幅约为15.9%。商业物业投资及运营收入为1.89亿元，同比上升32.4%。

业绩有所下滑，但美的置业在资本市场上仍保持着良好的信用表现。截至6月末，美的置业一年内到期有息负债90.8亿元，月均还债7.6亿元。报告期内，现金总量135亿元，偿债压力较小。同期，美的置业的净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%，维持“三道红线”的绿档。

也得益于此，在房企融资环境冰封的背景下，美的置业的融资渠道保持通畅，在报告期内累计发行三期共计41.4亿元中期票据，公司加权融资成本较上期下降15BP至4.54%。

这应该是短期内美的置业最后一份包含房地产开发业务的业绩报告。今年6月下旬，美的置业宣布计划对公司业务进行重组，将全资持有的房地产开发业务从上市公司重组至控股股东。

调整完成后，美的置业将专注经营性业务，围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务，以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，在上市平台完成重组之后，美的置业能快速把公司的负债总额降下来，轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务，比重和增幅将来会更加稳定。

对于重组后的上市平台，美的置业也设定了业绩目标：未来整个上市平台的营收复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。

在解释为何选择对上市平台进行重组时，美的置业执行董事兼首席财务官林戈坦言，现在整个行业还是处于出清和转型的交织期，非常困难。“虽然困难，但不等于我们放弃了这个行业，无论是大股东还是经营团队都对地产行业保持了信心。应对特殊阶段的周期交替过程中，我们肯定不能用过去常规的应对方案度过这样的危机，所以采用了这一特殊的重组方案。”

林戈表示，选择保留上市平台，除了维持现有的物业管理空间服务以及建筑科技之外，还保持了对开发业务全链条的操盘能力。“当我们开发业务从上市这一块分出来之后，事实上也是为了更好、更灵活地应用好股东的资源，度过这个周期，相信美的置业的开发业务总有一天还会回到舞台上来。”

“这背后有非常重要的考量点，是股东对于整个行业的信心，以及股东对于我们应对这个周期之下的意见和实力，都体现在这里。”林戈称。

完成重组后，美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。

“我们物管服务一定是非常重要的板块。”王大在表示，从2023年的保留业务财务数据里可以看到，物业管理服务贡献了主要的利润和现金流，重组顺利完成之后，开发代建业务会构成新增业务板块。在一段时间内，物管服务仍然是业务重点，是未来上市平台非常重要的组成部分。

截至2024年6月末，美的置业旗下物业板块在管面积约6989万平方米，合约面积约9218万平方米。目前，美的置业正在拓展产业园项目，凭借控股股东的产业链资源优势，美的置业方面目前在管45个产业园区、72万平方米。自4月底起，美的置业也开始服务控股股东旗下的医院和养老院，探索医院业态。

代建业务也被美的置业放在了重要的位置上。王大在表示，原有重资产项目剥离至控股股东，但其持续的开发代建、交付任务的延续，也是美的置业未来重要的工作。在原有开发链条上，美的置业会逐步把控股股东交付的任务完成，控股股东也会补充新的优质项目；第三方代建业务的拓展则将是推动代建业务可持续发展的重要力量，“希望在未来两三年内，第三方代建业务占整体开发代建业务的比例能够逐步超过20%。”

值得一提的是，业务结构发生重大改变之后，资本市场对美的置业的估值逻辑也将发生相应变化。

汇生国际资本总裁黄立冲向记者表示，房地产业务犹如达摩克利斯之剑，随着该业务被剥离，可以让美的置业的估值避免受到房地产业务的拖累，有助于其获得更合理的市场估值。

林戈也表示，业务调整之后的市值规划是非常清晰的，四大业务板块中，除了开发代建服务要重新做定价之外，其他三项业务的脉络都很清晰。“我们在整个派息政策上，一定会一如既往地采用非常有吸引力、竞争力的派息政策保持投资者对我们的喜爱。我们会努力做好我们应该做的事情，相信投资人会给我们非常合理的市场估值。”

美的置业设下业绩目标：重组后归母净利润复合增长不低于20%