德国是个怎样的国家？

2021年数据显示，它的GDP总量为4.22万亿美元，排名世界第四。人均GDP为5.08万美元，排名世界第21位。这个排名看起来不太高，但在人口八千万以上的国家中，它的人均GDP排名世界第二位，仅次于美国，在人口五千万以上的国家中，它还是排名第二位，仅次于美国，在人口三千万以上的国家中，它排名第三位，前面多了一个3800多万人口的加拿大。

2021年，德国打工人年工资水平的中位数是44074欧元，平均数是51009欧元。当然，作为高福利国家，德国人拿到手的钱肯定没这么多，大概只有六成半。在统计领域，为了避免“被平均”，中位数是更科学的数据。如果一个德国人刚好处于中位数水平的话，一年拿到手是30000欧元左右，按2021年汇率，大致相当于人民币21万元，平均每月不到两万元人民币。如果是达到了平均数，大致相当于人民币24万元，平均每月两万元人民币。

德国物价并不高，牛奶面包等基础生活品都有政府补贴，所以1公升的牛奶也就人民币五六元。此外，医疗基本免费，孩子教育免费，生了孩子还有固定的儿童金。所以，一个普通德国人的生活虽然不能说很宽裕，但肯定不会拮据。

无论从整体经济数据还是从民众收入来看，德国都是当之无愧的高度发达国家。但有个数据对比起来就很有意思：2020年数据显示，德国约有住房4170万套，其中产权人自住仅1730万套，占43%，私人出租为1500万套，占37%，各类组织出租为830万套，占20%。

同时，越是大城市，租房的人比例就越高。首都柏林的房产自住率仅为15.8%，剩下的全是租住。

有人会说，是不是首都房价太高了，所以住房自有率才这么低？当然不是，因为经济原因，柏林的房价在德国不是最高的，甚至不算是第一梯队，比不上慕尼黑汉堡法兰克福斯图加特等金融业和工业重镇。柏林的住房自有率低，与历史和房产政策有关，也跟年轻人扎堆有关。作为德国平均年龄最低的城市，柏林年轻人早已将租房子当成习惯。

中国的住房自有率是多少呢？城镇居民住房自有率超过了90%。一套自己的房子是家庭标配，还得为孩子考虑。很多有点条件的家庭，孩子没成年就准备好了“婚房”。租房群体主要集中于各种“漂”，租房被视为“外地人才干的事情”。而外来打拼者在异乡“站稳脚跟”的最好证明，也是买房子。

相比之下，有一半德国人租房过一辈子。有人或许又会抬杠，来一句“既然一半德国人租房过一辈子，那么他们租的房子又是谁的？是不是说明另一半德国人都有几套房，这是不是说明德国贫富分化很严重？”

答案是否定的。2019年《德国住宅市场所有权报告》显示，个人、住宅合作社和专业组织各拥有43%、23%和34%的出租公寓所有权。在专业组织中，私营企业和政府公共部门又各占13%和11%的出租公寓所有权，这个比例是由德国历史决定的。

租房比买房更方便省心

中国人的买房执念，不仅仅是一种长远考量，也是基于当下需求的考虑。毕竟租房有太多不便，房子老化、业主坐地起价随意加租，乃至各种纠纷，都不是让人省心的事情。所以，即使是“漂一族”，也将买房视为长期目标。

在德国，因为没有“落户”之类的因素，人们的流动自由更加充分。许多人今年在这个城市工作生活，过几年就换个城市，甚至年年漂，租房也十分普遍。有人认为，是这种自由流动的意识推动了房地产市场的规范，但或许反过来说更为恰当——是房地产市场的平稳，给予人们自由流动的保障。

德国的住房制度要从二战后说起，经历二战后的德国城市，大量建筑被摧毁或严重毁坏。尤其是原本人口相对稠密的工业区（如鲁尔工业区），遭遇的轰炸更为密集，住房损毁更为严重，几乎失去一半住房存量。此外，东德人大量流亡至西德，也加剧了住房短缺。

1950年，西德政府颁布了首部住房建设法，针对住房紧缺问题，在自由市场化住房建设之外，还大力推动公共住房建设。但值得注意的是，这些公共住房并不是我们认知里的“社会福利房”，并非政府所有，而是仅仅由政府提供无息贷款和较长的归还年限，鼓励开发者建设这类公共福利房产，房屋产权仍属个人所有。这些私有房产建成后，租金由西德政府进行调控。开发者得到了无息贷款和较长归还年限这样的好处，就要提供相对低廉的租金给租房家庭，前三十年必须以低于市场价的水平租给政府指定的低收入人群。同时，房产拥有者不能随意提高租金和强行收回房屋，也不能随意出售。

二战结束后，德国陆陆续续建设了一千多万套这样的公共住房，可供3000万人居住，几乎是德国总人口的40%。而且，这些租赁房从一开始就以最高标准建造，与自由市场上的商品房没有区别。

同时，既有开发商建房，又有自建房，还有合作社建房，让德国房产不会被利益集团垄断。值得一提的是住宅合作社，它完全是为了满足低收入群体需求而成立的互助公共组织，以“集中盖房子再租给社员”的方式完成住房供给，社员将钱存入住宅合作社，存款达到一定规模后就获得租房资格。当然，随着德国经济的发展，合作社的房产已经逐渐变少，很多被有余力的社员买走。也因为房产供给的充足，合作社的审批也越来越严格，存量越来越少。

正是这一系列措施，让德国的住房总量非常充足。1978年，住房套户比（住房套数/家庭户数）就达到1.21，随后一直稳定在1以上。2016年时，德国的存量住房约有4170万套，户均套数约为1.02套。

德国的《出租权利修改法案》非常细致，确保了租户的权利。它规定三年之内，房屋租金上涨幅度不得超过20%，特别指定地区更是不得超过15%。如果未经租房人同意，房屋租金超过合理范围的20%，即属违法行为，出租人将承担巨额罚款。如果租金超过合理范围的50%，即属“暴利租金”的犯罪行为，出租人将承受更高罚款甚至坐牢。

此外，德国租房合同分为有限期和无限期两种格式，选择后者的租房者可以一直租住下去。租房人要想解约，需要至少提前三个月通知出租人，出租人则不能将租房者赶走。如果有人愿意支付更高租金，出租人能不能把现有租房者赶走呢？答案也是不行的，这是违法行为。

当然，因为太过保护租户，所以有人说在德国，有房子的人才是弱势群体。因为法律规定，如果租房人没钱交租，出租人也不能将之直接赶走，必须通过法律渠道处理。

同时，德国还严禁“二房东”与“擅自转租”行为，一旦违法，也是巨额罚款。至于租房的质量，跟一般自住房也不会有区别。出租房普遍很干净，上一任房客会主动维护与打扫干净，物业也会再进行各种清洁和维护，才交到下一位租客手上。

租房既没有租赁时间上限，房租涨幅又有严格的数据参考和规定，而且也不需要通过买房来换取公共资源的准入门槛（比如子女上学、医疗和养老等），德国人自然可以安心租房，甚至租房过一辈子。

另外，德国政府每年会提供房屋补贴，如果收入水平无法承担租金要求，政府会帮忙补差价。购房者也可以申请补贴，但90%以上的房屋补贴都发放给了租房者。

图源 |网络

作者| 叶克飞

编辑|二蛋

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