原标题：二手以价换量新房聚焦改善赛道（主题）

楼市成交格局一二手分化未来配售型保障房可能会分流刚需类二手房需求（副题）

广州日报讯（全媒体记者龙乐乐）近日，新发布的广州楼市7月成交数据引发业内关注。在新建商品房受营销淡季影响成交环比有所下跌的同时，二手房成交活跃度仍然维持万套以上（数据来源：广州中原研究发展部）。值得一提的是，二手房成交占比提高正在成为重点城市房地产市场的重要趋势。

中指院监测数据显示，2024年1~7月，25个代表城市二手房成交占比提升至64.1%，存量市场格局逐渐清晰。业内人士指出，在新的供需关系达到平衡之前，二手市场将持续以价换量行情，同时也令新房市场更聚焦改善赛道。

淡季成交有所降温二手表现优于一手

7月份是楼市传统的营销淡季，随着暑期出游热情的上升，置业热度也有所下降。因此，成交降温也在业内的预计之中。从广州的成交数据来看，7月份新房网签套数约为5978套，环比下降9%，同时二手房则相对活跃，网签套数为10034套，环比下降4%。由于近两个月整体成交表现较佳，广州全市的新房去化周期由5月的高位23个月下降至21.5个月。

其中，二手房相对坚挺的表现尤为值得注意。从成交面积来看，广州的二手房成交占比自2020年的48%逐年提升，到2024年上半年已经达到61%，一二手成交分化趋势明显。这一趋势并非孤例。克而瑞监测数据显示，2024年上半年重点20城二手房成交占比增至62%，同比增长9个百分点。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，二手房交易占比提升，一方面是存量时代的必然性，另一方面则是商品房从资产属性转向一般商品属性后，持有多套房的意愿下降，住房政策会转向存量盘活，推动二手房交易占比进一步提升。

二手成交占比提升仍有空间新房聚焦居住品质

贝壳研究院与华泰研究所研报显示，美国、法国、日本的高能级城市等成熟市场2023年二手房成交套数占比普遍在70%~90%之间。当前全国范围内的二手房成交占比提高的趋势仍将持续。

这一进程将对一二手市场产生不同的影响。一方面，随着二手市场挂牌量的上升，“以价换量”行情延续。以广州为例，克而瑞数据监测显示，2024年1~7月广州二手房成交60232套的同时成交均价加速回调，从去年的3万余元，降至今年的2字头。其中，大面积改善产品议价幅度居前，90平方米小面积成交占近7成，显示出刚需刚改群体对于二手市场的主导作用。合富研究院分析指出，在买方市场格局之下，广州二手楼市复苏行情仍较大程度依赖于降价盘成交。

当二手房在刚需刚改品类形成替代效应时，新建商品房在高端改善赛道越来越“卷”则成为必然。“当前新房靠价格优势无法营销，只能满足不断升级的改善需求，比如在功能、品质、设计、用材等上突出自己的竞争力，最终使得新房市场越来越聚焦。”李宇嘉说道。

置业提醒

两大因素或影响存量房市场

上述研报还特别提醒道，虽然看好二手市场的长期活跃度，但要特别关注两个变量对二手房的影响。第一是当前部分存量住宅的房屋质量、户型设计、居住品质可能难以满足改善性需求，尤其是房龄较老的住宅，会使得其实际换手率低于预期。其次，正在推进配售型保障房的收储和建设，可能会分流部分刚需类二手房需求。

来源：广州日报

二手以价换量 新房聚焦改善赛道

二手以价换量新房聚焦改善赛道