早上10点，和黑神话悟空一起解禁的，还有海珠三滘立交这宗地。

中交地产联手广州交投，以47.4亿元总价，单价3.1万/平拿下项目。

没有任何意外，这块地是底价成交。

我们早上第一时间发的推文，引起了大家的热烈讨论，吐槽的声音不少。

这个项目出来后，能做什么产品？到底卖多少钱？卖给谁？是很多人关注的。

我们也做了几种可能性分析，供大家一起讨论。

A、花地湾价格买海珠！70-105平小户型，300万起售？！

这块地，噪音大、没有配建学校、容积率不低、区位比较一般，只能定位海珠上车盘。

70-105户型，就是参考和颂在花地湾的定位和打法，同样是学位不确定，那就靠产品和价格出圈。

主要对手是珠江金瑶台、珠江海珠里这种便宜的海珠上车盘。

珠江金瑶台，宝岗大道区位更好，51-103平，均价4.5-4.8万，但80平才两房，400万起，使用率一般。

珠江海珠里，江泰路地铁站，79-125平，均价4.2-4.6万/平，户型老，79只做两房。

那三滘立交面对的是这两个对手，还是有新盘错位优势的，上述两个盘都是老城区的单体楼类型，花园小。

三滘立交可是正经新项目，有花园和幼儿园的。

TITLE：花地湾价格买海珠！！！海珠新规后产品，南向望江景，300万起售。

怎么样，有没有吸引力？

虽然，书包没保障，周围没商业，但这个价格搭配上2+广佛线南洲地铁站，300万算诚意价了。

B、35平单身公寓，150万起！

有群友说，既然都对标老妖盘了，三滘立交又没有绑定书包，那不如更极致大胆一点。

搞那种OLD SCHOOL产品，35平小住宅，60平小两房，70平小三房，85平大三房。

这条路，就是海珠715。

中交可以做出更好的户型格局，更低的起售价，更极致的江景享受。

北向就望广州塔，南向就望江，把海珠上车价打下去。

毕竟，这个位置和配套，真的很难吸引到家庭客。

对标海珠金瑶台的50平，起售价230万，才做到1房。

三滘立交，搞个150万起售？

不过，三滘立交这块地体量很大，这么搞的话，容易很混乱。

如果大家有什么idea，记得评论区留言聊聊。

再谈谈价格，三滘立交配建不多，主要是道路和绿地的配建，需要配合海珠区来搞。

以及中交可能会为了处理噪音，加个隔音罩什么的，那些成本就暂且不算。

3.1万/平左右的楼面价，卖到4.5万/平算是保本。

这个售价，是远低于周边竞品的，存在一定的错位空间，但是三滘立交地块的基本面实在有点拉，所以这个价差还是合理的。

燕语堂悦450万的77平户型，货量很少，卖完就没了。

所以，打价格战，可能是唯一出路。

面对那批300-400万的海珠老妖盘，三滘立交有胜算。

但是，三滘立交这块地，体量最大，处理起来最棘手。

那么，卖给谁呢？

海珠家庭客，比较难，噪音+学位不稳定。

主要还是面对首次在海珠买房的人群，上车盘而已。

有一个隐藏利好是，南洲也存在大面积的老破小，如果要置换到海珠西那边的新房会比较困难，门槛比较高。

三滘立交就会是一个还不错的选择。

起码，是个新房，可以平替过来。

接下来，聊聊这宗地的基本情况。

三滘立交地块位于海珠南洲，北侧为河涌及南洲路，南侧为广州环城高速，东侧为广州大道。

该地块用地面积6.7万平（其中，3万平可用于建设），计容建筑面积15.2万平，容积率5。

三滘立交地块距离2号线、广佛线南洲地铁站最短处，只有250米。

但是，中间隔了河涌，未来规划有桥，具体楼栋离地铁站会有一定距离。

教育方面，地块配建一所幼儿园，周边有南武小学、广州大道南小学、瑞宝花园小学、五中东晓学校、九十七中学。

资料源于广州公共资源交易中心

除此之外，地块配套整体比较一般，最能打的是这片南向江景。

北向景观除了有河涌外，则是城中村为主，天气好的话能望到广州塔和珠江新城。

还有一点值得注意，地块配建要求虽然不多，但6.7万平的土地面积，只有3万平可用于建设，剩余1.7万平道路用地，2万平绿地用地。

按照规定，受让人须按规划条件负责建设市政道路用地、绿地用地，并与项目主体同步建设、同步验收。

同时，关于河涌涉及河涌水域控制线和河涌管理范围线，受让人需按规划要求调整河涌水域控制线。

我在广州市政总院的推文上找到了张效果图。

总结一下

1、地块15.2万方的建筑面积，比西派粤府、燕语堂悦、中建天钰的体量都要大。

2、整体配套一般，配建幼儿园，优势点为南向江景，2号线+广佛线双地铁。

3、地块最大的劣势是噪音冲击，其被广州大道+环城高速+南洲路三条主干道夹击，周边还规划有公交站、客运站。

虽然，有公园作为退距，但比较难避免噪音，要看开发商拿出什么办法解决。

地块出让合同中写着：受让人须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。

4、地价3.1万不算贵，但容积率去到5，江景这个优势点也和地块的整体定位有点错配。

最后，附上最新的土拍日历。

别骂，海珠中交可以一战